Für Vermieter ist die Eigenbedarfskündigung ein häufiger Grund ein Mietverhältnis zu beenden. Dies kann auch der Fall sein, wenn der Mieter seine Miete pünktlich zahlt und sich ordentlich verhält. Doch nicht nur deswegen führen solche Kündigungen nicht selten zu Rechtsstreitigkeiten. Denn der Wohnungseigentümer muss Formalitäten beachten und sich an bestimmte Voraussetzungen halten. Hält er sich nicht daran, haben Mieter große Chancen, die Mietbeendigung zu verhindern oder zumindest hinauszuzögern. In manchen Fällen können sie zudem Schadensersatz verlangen.



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Der Fall: Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs

Der langjährige Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung in bevorzugter Lage in Wiesbaden bekam von seinem Vermieter 2014 eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Aber: Der Vermieter wohnte im Ausland. Der Mieter sah deshalb den Anspruch auf Eigenbedarf nicht ein und verweigerte den Auszug. Der Vermieter erhob daraufhin eine Räumungsklage, die vom Amtsgericht abgewiesen wurde. Damit gab der Vermieter sich aber nicht zufrieden und ging in Berufung.

Die betreffende Wohnung befindet sich in einem Haus mit insgesamt vier Wohneinheiten, das seit Langem im Familienbesitz ist. Eigentümer sind die drei Kinder des Vermieters, er selbst hat dort Nießbrauchrecht. Der Vermieter wie auch seine Kinder und deren Familien leben in Finnland. Die gesamte Familie hat jedoch weiterhin eine starke Bindung an Wiesbaden und trifft sich dort zwei Mal im Jahr für ein bis zwei Wochen. Dafür nutzten sie bisher die Dachgeschosswohnung des Hauses. Die Eigenbedarfskündigung des Mieters begründete der Vermieter damit, dass die bisher von seinen Kindern und Enkelkindern genutzte Dachgeschosswohnung mittlerweile für sechs Erwachsene und vier Kinder zu klein geworden sei. Zudem sei möglicherweise in den nächsten Jahren weiterer Nachwuchs zu erwarten.

Das Urteil: Mieter muss ausziehen


Das Amtsgericht als erste Instanz hatte die Räumungsklage abgewiesen mit der Begründung, dass eine Nutzung der Wohnung für wenige Wochen keine Nutzung zu Wohnzwecken darstelle, die einen Eigenbedarf gemäß § 573 As. 1 Nr. 2 BGB begründen könnte. Der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch bestätigte die Auffassung der zweiten Instanz, des Landgerichts: Für die Begründung eines Eigenbedarfs sei es nicht notwendig, dass die betreffende Wohnung den Lebensmittelpunkt darstelle und es bedürfe auch keiner Mindestnutzungsdauer. Auch die Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung könne einen Wohnbedarf darstellen, wenn es hierfür vernünftige, nachvollziehbare Gründe gäbe. Letztere sahen die Richter in der ausgeprägten, generationenübergreifenden Bindung der Familie des Klägers an Wiesbaden, die sich unter anderem in den regelmäßigen Aufenthalten und Treffen in der hessischen Landeshauptstadt äußerte. Zwei große Wohnungen für insgesamt bis zu zwölf Personen erschienen dem Gericht auch nicht als überhöhter Wohnbedarf. Der Mieter muss ausziehen.

 BGH: Urteil vom 21.8.2018, VIII ZR 186/17



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