Staffelmiete: Fris­ten & Rech­te im Staffelmietvertrag

Die Staffelmiete bietet eine gewisse Planungssicherheit, denn bereits beim Abschluss des Staffelmietvertrages wissen beide Parteien, um wie viel sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöhen wird.

Was bei der Staffelmiete erlaubt ist und was nicht, welche gesetzlichen Regelungen zu beachten sind und welche Vor- und Nachteile ein Staffelmietvertrag für beide Parteien bietet, liest du hier. 

Die Staffelmiete automatisiert die Mieterhöhungen. Jeweils nach festgelegten Zeiträumen und um einen bestimmten Betrag erhöht sich die Mietforderung. Hierfür muss im Vertrag entweder die neue Miethöhe in Euro oder der Geldbetrag, um den sich die Miete für eine definierte Zeitdauer erhöhen soll, angegeben werden (§ 557a Absatz 1 BGB). 

Die Staffelmiete ist eine beliebte Möglichkeit zur automatischen Mieterhöhung, denn bei klassischen Mietverträgen mit ortsüblicher Vergleichsmiete ist eine Mieterhöhung mit mehr Begründungsaufwand und Formalitäten für Vermieter:innen verbunden. Bei einer Staffelmiete ist hingegen schon beim Abschluss des Mietvertrages klar, wann und um welchen Geldbetrag die Miete steigen wird.

Wer sich für die Staffelmiete entscheidet, legt sich fest und genießt den Vorteil, mit wenig Aufwand automatisch und geplant die Miete anzuheben. Auch Mieter:innen profitieren von der Planbarkeit, da von Anfang an klar ist, wie und wann sich der Mietzins erhöht. Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien wegen Mieterhöhungen entstehen gar nicht erst. Mieter:innen sind zudem geschützt vor Mietwucher.
Allerdings müssen Vermieter:innen damit leben, dass sie die Vorteile der Staffelmiete gegen die Flexibilität bei der Mietpreisgestaltung nach dem örtlichen Mietpreisspiegel eintauschen.

Bei einem Staffelmietvertrag handelt es sich um einen üblichen Mietvertrag mit der Besonderheit, dass die Miete als Staffelmiete vereinbart wurde.
Weitere Besonderheiten liegen in der Regelung zu weiteren Umständen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen würden. So dürfen Vermieter:innen im Rahmen eines Staffelmietvertrages keine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ansetzen und keine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete vornehmen. Dies wird ausdrücklich in § 557a Absatz 2 BGB geregelt.

Damit ein Staffelmietvertrag Gültigkeit beanspruchen kann, müssen folgende rechtliche Voraussetzungen erfüllt sein.

• Die Staffelmiete oder auch eine nachträgliche Vereinbarung der Staffelmiete gilt nur mit Zustimmung der Mietpartei. 
• Die Staffelmiete muss zwingend schriftlich vereinbart werden. 
• Zwingend erforderlich sind Angaben dazu, wann die nächste Mietstaffel beginnt, um welchen Betrag die monatliche Miete steigt und wie hoch jeweils die neue Miete ist. 
• Dabei müssen konkrete Beträge genannt werden; Formulierungen wie „2,8 Prozent Steigerung pro Jahr“ sind nicht zulässig.
• Die jeweiligen Staffelungen müssen laut § 557a Absatz 2 BGB mindestens ein Jahr auseinanderliegen.
  

Die Staffelmiete darf insgesamt nur in einem bestimmten Rahmen steigen und muss dabei eine mögliche Mietpreisbremse berücksichtigen. Der Mietpreis darf in Regionen mit Mietpreisbremse den Mietpreis nur um zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigen. 

Es gilt darauf zu achten, dass keine Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher vorliegen.

Bei der Staffelmiete vereinbarst du mit deinen Mieter:innen bereits im Voraus, wann die Miete künftig um welchen Betrag steigt.

Am 1. Juli 2023 beginnt ein Staffelmietvertrag.

Vermieter:innen sollten darauf achten, die jeweilige Miethöhe in exakten Euro-Beträgen in den Staffelmietvertrag aufzunehmen. Wenn du nur prozentuale Steigerungen angibst, ist die Staffelmietvereinbarung formell falsch aufgesetzt und damit unwirksam. 

Wenn die Staffelungen im Mietvertrag zunächst als Geldbetrag und im Anschluss in Prozentangaben formuliert werden, wird die Staffelmietvereinbarung erst ab dem Zeitpunkt der Einführung der Prozentangaben unwirksam (siehe AZ: VIII ZR 197/11).

Wenn du als Vermieter:in eine gesetzeskonforme und angemessene Staffelmiete berechnen willst, solltest du sorgfältig vorgehen. Lege die Nettokaltmiete in einem Staffelmietvertrag so fest, dass sie sich im Niveau der örtlichen Vergleichsmieten bewegt. Die Staffelung der Mieten sollte dann so geplant werden, dass sie auch in Zukunft keine gesetzlich vorgeschriebenen Begrenzungen (Mietpreisbremse, Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher) überschreitet.  

Mietpreisüberhöhung

Da nachträgliche Änderungen an der Staffelung nicht zulässig sind, sollten Vermieter:innen noch vor Vertragsabschluss wissen, welche Miethöhe angemessen ist. Wenn im betreffenden Gebiet Wohnungsknappheit herrscht, ist eine Mietpreisüberhöhung von über 20 Prozent gemäß § 5 WiStrG Abs 2 erlaubt.

Mietwucher

Normalerweise gilt keine Kappungsgrenze für die Staffelmiete, sodass der:die Vermieter:in über einen Zeitraum von drei Jahren die Miete auch um mehr als 20 Prozent erhöhen darf.  Ab einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete von 50 Prozent handelt es sich um Mietwucher nach § 291 StGB.

Mietpreisbremse

Bei geltender Mietpreisbremse werden aber auch geltende Staffelverträge automatisch gedrosselt. Diese dürfen auch nach der Staffelung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.  

Die Vorteile eines Staffelmietvertrags sind nicht von der Hand zu weisen.

Was sonst noch bei der Nutzung eines Staffelmietvertrags wichtig ist: 

• Der Betrag einer Mietstaffel wird im Mietvertrag als  Nettokaltmiete  festgelegt. Die Aufwendungen und Umlagen für Betriebs- und Heizkosten können jedoch nicht automatisiert oder gestaffelt erhöht werden.
• In bereits bestehenden Mietverträgen ist die Einführung der Staffelmiete grundsätzlich zulässig. Jedoch ist hierfür die Zustimmung der jeweiligen Mietpartei zwingend erforderlich. 
• Soll eine Staffelmiete einvernehmlich in ein bestehendes Mietverhältnis eingeführt werden, muss diese Vereinbarung in Textform festgehalten werden. Denn eine Staffelmiete kann nur gültig sein, wenn sie detailliert und eindeutig beschrieben ist. 
• Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 557a Absatz 1 BGB) gibt nur vor, dass es  mindestens eine zuvor vereinbarte Erhöhung der Miete geben muss, um als Staffelmiete zu gelten. Von regelmäßigen, also jährlichen Mietsteigerungen ist im BGB keine Rede. Es genügen also mindestens zwei Staffeln, damit der Mietvertrag als Staffelmietvertrag eingeordnet werden kann.
• Endet die Staffelung, darfst du die Miete ausschließlich nach Maßstab der ortsüblichen Miete erhöhen.

Dauer von Staffelmietverträgen

Was die Dauer des Staffelmietvertrags angeht, genießen Vermieter:innen eine gewisse Gestaltungsfreiheit. Du kannst dich zwischen einem befristeten und unbefristeten Staffelmietvertrag entscheiden. Wenn die Staffelung endet, aber der Mietvertrag weiterläuft, sind wieder andere Mieterhöhungen möglich. Alternativ können die beteiligten Parteien durch einen Mietvertragsnachtrag eine neue Staffelung vereinbaren. Wie lange eine Staffelmiete wirksam ist, hängt also von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab.

Handelt es sich um einen unbefristeten Staffelmietvertrag, gilt für Mieter:innen die übliche gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Wurde im Mietvertrag neben der Staffelmiete ein Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss vereinbart, können Mieter:innen frühestens zum Ablauf des Verzichtzeitraums ordentlich kündigen – es sei denn, es liegt ein außerordentlicher Kündigungsgrund gemäß § 543 BGB vor.

Kündigungsverzicht auf maximal vier Jahre begrenzt

Ein Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht darf im Mietvertrag für maximal vier Jahre vereinbart werden. Ist eine solche Vertragsvereinbarung für einen längeren Zeitraum als vier Jahre vorgesehen, wird sie rechtlich unwirksam und es greift die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Der:die Vermieter:in darf auch einen einseitigen Kündigungsausschluss vereinbaren. Dabei verpflichtet sich der:die Mieter:in dazu, für eine bestimmte Dauer das Mietverhältnis nicht zu kündigen. Vermieter:innen dürfen unter den vertraglich vereinbarten Bedingungen weiterhin kündigen.

Vermieter:innen sollten beachten, dass eine Staffelmiete mit einseitigem Kündigungsverzicht für Mieter:innen meist nicht sehr attraktiv ist. Ein beidseitiger Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht kann hier eine gute Kompromisslösung darstellen. 

Als Alternative zum Staffelmietvertrag oder nach Ende der Mietstaffelung haben Vermieter:innen drei weitere Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Die Möglichkeiten einer Mieterhöhung sind in den §§ 557–561 BGB geregelt.

Informiere dich hier über die anderen Optionen der Mieterhöhung:

• Mietanpassungen im Rahmen von Indexmietverträgen
• Mieterhöhung nach Modernisierung
• Mieterhöhung bei Anpassung an örtliche Vergleichsmiete