So fin­den Sie den rich­ti­gen Mie­ter

In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie Sie eine:n passende:n Mieter:in finden, eine Immobilienanzeige optimal gestalten und welche Details Sie beim Mietvertrag und der Wohnungsübergabe beachten sollten. 

• Um schnell einen richtige:n Mieter:in zu finden, ist eine aussagekräftige und gute Immobilienanzeige mit allen relevanten Infos wichtig. 
• Falls Renovierungen oder Reparaturen geplant sind, sollten diese im Vorfeld durchgeführt werden, um die Erfolgschancen zu steigern. 
• Das Objekt sollte optimal präsentiert werden, um schnell geeignete Mieter:innen zu finden. 
• Bevor Sie sich für eine:n Mieter:in entscheiden, sollten Sie nach Genehmigung eine Schufa-Auskunft einholen. 
• Auch ist es sinnvoll, sich im Vorfeld bei dem:der alten Vermieter:in zu informieren, ob es Schwierigkeiten mit dem:der MietiInteressenten:in gab. 
• Ein:e gute:r Makler:in hilft Ihnen dabei, zügig die richtigen Mieter:innen auszuwählen. 

In Deutschland wechseln jährlich 4,8 Millionen Haushalte ihren Wohnraum. Im Schnitt entspricht dies 8,5 Millionen potenziellen Mieter:innen. Die umzugsfreudigste Altersgruppe sind die 20- bis 40-Jährigen (43 Prozent), aber auch die 40 bis 49-Jährigen ziehen mit 25 Prozent noch häufig um. Oftmals wird der:die Mieter:in innerhalb des eigenen Bekanntenkreises gesucht – eine Methode, die schnell zum Erfolg führen kann.  

Diese Option eignet sich zwar für die Suche nach einem:einer Nachmieter:in, wenn es jedoch um die Vermietung des Eigenheims oder der Eigentumswohnung geht, sollten weitreichende Methoden in Anspruch genommen werden, um geeignete Mieter:innen zu finden. So können Sie nämlich einen möglichst großen Interessentenkreis über das Angebot informieren. 

Den:Die Richtige:n finden – oder Geld zurück. Mit einer Anzeige bei ImmoScout24 können Sie ganz ohne Risiko nach dem:der richtigen Mieter:in suchen. Mit der Erfolgsgarantie bekommen Sie eine persönliche Expertenberatung zur optimalen Gestaltung Ihrer Anzeige sowie viele Werkzeuge zur Auswahl des:der richtigen Mieter:in an die Hand. Falls Ihre Suche dennoch nicht erfolgreich sein sollte, bekommen Sie Ihr Geld zurück. 

Wird ein:e Mieter:in über das Internet gesucht, sollte der Erstellung der Anzeige besondere Aufmerksamkeit gewidmet werden. Um möglichst nur Interessent:innen anzusprechen, die zu Ihrem Angebot passen, sollte die zu vermietende Wohnung oder das Haus präzise beschrieben werden. 

1. Besondere Ausstattungsmerkmale wie etwa eine Fußbodenheizung, eine Dachterrasse oder ein Kamin sollten nicht fehlen. 
2. Darüber hinaus sollten aussagekräftige Fotos und Grundrisse des Objekts eingestellt werden. Wichtig ist, dass die Räume gut ausgeleuchtet, aufgeräumt und sauber sind. 
3. Die Zahl der Mieter:innen, die bei der Wohnungssuche auf Aspekte wie Energieeffizienz und Komfort Wert legen, wird immer größer. Daher darf eine Angabe zu den Heizkosten nicht fehlen. Auch die Art der Wärmedämmung, der Zustand der Fenster und das Alter der Heizungsanlage sollten angegeben werden.  
4. Zudem sind die Lage und die nähere Umgebung des Objekts wichtig. Weisen Sie beispielsweise auf nahegelegene Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder Grünflächen hin. Eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist für viele Mieter:innen ein wesentlicher Aspekt bei der Wohnungssuche. 

Für die Beurteilung einer Wohnung ist ein Grundriss ein unentbehrliches Hilfsmittel. Anzeigenleser:innen möchten gerne vor einer Besichtigung wissen, wie die Wohnung geschnitten ist. Anzeigen ohne Grundriss werden deutlich weniger beachtet, sodass es sich durchaus lohnt, ein wenig Arbeit zu investieren, um mit dem Online-Werkzeug von ImmoScout24 einen genauen Grundriss zu erstellen. Wenn eine Architekturzeichnung vorhanden ist, muss der:die Vermieter:in die Wohnung nicht einmal extra eigenhändig vermessen. 

Anhand von Fotos kann der:die Anzeigenleser:in, eine realistische Vorstellung von der Wohnung bekommen. Auf den Fotos sollten alle Zimmer sowie alle in der Anzeige erwähnten Wohnungselemente, zum Beispiel ein Kamin oder eine Einbauküche, zu sehen sein. Mit zwei Fotos pro Zimmer, die aus unterschiedlichen Perspektiven gemacht werden, ist eine Anzeige sehr gut ausgestattet.  

Gegebenenfalls können aber auch mehr Bilder eingefügt werden, wenn die zusätzlichen Fotos dazu beitragen, die Qualität der Anzeige zu steigern. Im Zweifel ist es immer besser, ein paar Fotos mehr einzustellen, als auf Fotos zu verzichten. So erhöht sich die Wahrscheinlichkeit, eine:n passende:n Mieter:in zu finden. Beachten Sie aber, dass Immobilienanzeigen mit qualitativ schlechteren Fotos die Chancen auf eine Kontaktaufnahme eher schmälern. 

Bei einem Besichtigungstermin entscheidet sich, ob der:die Interessent:in die Immobilie mieten möchte und ob er:sie für Sie als potenzielle:r Mieter:in in Frage kommt. Doch zunächst geht es darum, das Objekt möglichst attraktiv zu präsentieren. 

Der:Die Vermieter:in sollte: 

• pünktlich zum Termin erscheinen 
• freundlich auftreten 
• den:die Interessent:in durch das Objekt führen und ihm:ihr Zeit geben, die Wohnung in Ruhe zu besichtigen  
• alle Fragen des:der Bewerber:in beantwortet können 
• sich nicht sofort entscheiden oder dem:der Interessent:in, ohne einige Tage darüber nachgedacht zu haben, die Wohnung zusagen 
• vor der Unterzeichnung des Mietvertrags die Bonität des:der Interessent:in prüfen (Zustimmung des:der Bewerber:in erforderlich) 

Entscheiden Sie sich im Vorhinein, ob Sie Einzel- oder Massenbesichtigungen anbieten wollen. Eine Einzelbesichtigung hat den Vorteil, dass Sie den:die Bewerber:in persönlich kennenlernen können und somit mehr über die Person erfahren. Der Vorteil einer Massenbesichtigung liegt dagegen in der Zeitersparnis. 

Für Vermieter:innen ist es wichtig die richtige Wahl hinsichtlich der Mieter:innen zu treffen, was jedoch nicht immer so einfach ist. Deswegen ist es empfehlenswert, sich als Vermieter:in eine Checkliste zu den Fragen während der Wohnungsbesichtigung zu erstellen. Anhand der Antworten auf die Fragen können Sie möglicherweise bereits Bewerber:innen ausschließen, die die Kriterien nicht erfüllen oder nicht zu den restlichen Mieter:innen im Gebäude passen. Allerdings müssen Vermieter:innen hinsichtlich der Fragen einige rechtliche Aspekte beachten. 

Verlassen Sie sich bei Ihrer Mietersuche nicht allein auf Ihre Menschenkenntnis. Klären Sie mit Ihrem:Ihrer potenziellen Mieter:in bereits vor Mietvertragsabschluss folgende 7 Fragen ab: 

1. Für wie viele Personen suchen Sie eine Wohnung? 
2. Haben Sie Haustiere oder möchten Sie in Zukunft welche halten?  
3. Spielen Sie oder Ihre Familienmitglieder Musikinstrumente? Wenn ja, welche? 
4. Aus welchen Gründen endet Ihr bisheriges Mietverhältnis? 
5. Wie heißt Ihr:e bisherige:r Vermieter:in? 
6. Sind Sie mit einer Mieterbonitätsprüfung durch Selbstauskunft einverstanden?  
7. Ist gegen Sie ein schwebendes Konkurs-, Insolvenz- oder Vergleichsverfahren anhängig? 

Definieren Sie im Vorhinein schon Ihre Ausschlusskriterien. 

Auf diese Weise können Sie die Bewerber:innen schneller in die Kategorien "interessant" und "kommt nicht in Frage" einteilen. 

Vermieter:innen haben natürlich viele wichtige Fragen, die Sie gerne stellen wollen. Informiert sich der:die Vermieter:in nicht gründlich und befragt die Bewerber:innen nicht, läuft er:sie Gefahr, sich für den:die falsche:n Mieter:in zu entscheiden. Die Bereiche, zu denen Fragen gestellt werden können, sind jedoch beschränkt. Möglich sind Fragen zu folgenden Themen: 

• Verdienst und Arbeitsplatz 
• Vermögenslage und wirtschaftliche Situation 
• Personenanzahl, die zum Haushalt gehört  
• Art und Anzahl möglicher Haustiere

Wer die wichtigsten Fragen an den:die mögliche:n Mieter:in stellt, kann anhand der Antworten ableiten, wie hoch möglicherweise das Ausfallrisiko ist. Natürlich sollte nicht nur den Antworten der potentiellen Mieter:innen vertraut werden. Es ist wichtig, auch eine Bonitätsauskunft einzuholen. Eventuell ist es auch eine Option, bei dem:der alten Vermieter:in anzufragen, ob der:die Bewerber:in seinen:ihren Zahlungsverpflichtungen immer fristgerecht nachgekommen ist und ob die Wohnung in einem ordentlichen Zustand zurückgelassen wurde. 

Neben den erlaubten Fragestellungen gibt es auch viele Bereiche, zu denen keinerlei Fragen gestellt werden dürfen.  

Wir haben hier die Themenbereiche zusammengestellt, zu denen Vermieter:innen keine Fragen stellen dürfen und sollten: 

• Nationalität, Religionszugehörigkeit und Ethnie 
• Familienstand, Kinderwunsch und Schwangerschaft 
• Vorstrafen und Aufenthaltsgenehmigung 
• Rauchgewohnheiten 
• Krankheiten 
• Anzahl von Besucher:innen 
• Musikgeschmack und Hobbies  
• Vorhandensein einer Rechtsschutzversicherung 
• Grund des Wohnungswechsels 
• Mitgliedschaft in einer Partei oder politische Einstellung 

Es haben sich einige Bewerber:innen herausgestellt, die bei vielen Vermietern:innen sehr beliebt sind. Hierzu zählen vor allem Rentner:innen und kinderlose Paare. Natürlich kann das nicht verallgemeinert werden. Es hängt vielmals auch von dem zu vermietenden Objekt und den gegebenenfalls bereits vorhandenen Parteien in der Immobilie ab. 

Gibt es in dem Haus bereits mehrere Mieter:innen im Rentenalter oder kinderlose Paare, ziehen Vermieter:innen solche Personengruppen vor. Falls jedoch in dem Haus bereits Familien mit Kindern wohnen, haben auch diese Bewerber:innen eine gute Chance, die Wohnung zu bekommen.  

Meistens gestaltet sich die Aufstellung wie folgt: 

• Rentner:innen und Beamte:innen 
• Familien mit zwei Erwerbstätigen 
• Kinderlose Paare mit geregeltem Einkommen 
• Alleinstehende Personen mit unbefristetem Arbeitsverhältnis in guter Position 

Für Vermieter:innen ist es wichtig zu wissen, dass die Mietpartei über ausreichendes Einkommen verfügt, um die Miete jederzeit fristgerecht zu bezahlen. Rentner:innen erhalten jeden Monat ihre Rente vom Staat. Deswegen gehören sie auch mit zu den bevorzugten Mietergruppen.  

Auch Paare mit oder ohne Kinder, bei denen beide Partner:innen über ein unbefristetes Arbeitsverhältnis und einen ausreichenden Verdienst verfügen, haben deswegen gute Chancen darauf, rasch eine Wohnung zu bekommen. 

Es haben sich auch einige Mieter:innen-Typen als äußerst unbeliebt herausgestellt. Unter anderem gehören Geringverdiener:innen zu den Gruppen, die bei Vermieter:innen weniger beliebt sind. Wer beispielsweise Arbeitslosengeld erhält, hat es oft schwerer, eine Mietswohnung zu finden. Weniger gerne gesehen sind außerdem Musiker:innen oder Schauspieler:innen, da diese meist über kein geregeltes Einkommen verfügen.

Zahlungsunwillige Mieter:innen sind für Vermieter:innen ein No-Go. Deswegen wird meistens eine SCHUFA Auskunft gefordert sowie ein Nachweis darüber, dass es aus vergangenen Mietverhältnissen keine Mietschulden gibt. Es gibt auch Vermieter:innen, die bei den vorherigen Vermieter:innen anrufen, um sich abzusichern. 

Dem:der Vermieter:in ist es freigestellt, wen er:sie als Mieter:in in die Wohnung nimmt. Er kann demzufolge ganz nach Belieben entscheiden, ob es ein kinderloses Paar, eine Familie mit Kindern, Rentner:innen oder junge Erwachsene werden sollen.  

Manche Vermieter:innen wählen auch gerne Empfänger:innen von Sozialleistungen aus, da so auch die Sicherstellung der monatlichen Mietzahlung gewährleistet ist. Das Geld für die Miete wird normalerweise direkt vom Amt an den:die Vermieter:in gezahlt, sodass er:sie sich sicher sein kann, die Mietzahlung und Nebenkosten zu erhalten. 

Niemand wird gezwungen, eine:n Makler:in zu beauftragen. Wer seine Wohnung vermieten möchte, kann das in Eigenregie tun. Doch es gibt einige gute Gründe, sich für eine:n Immobilienvermittler:in zu entscheiden. Schließlich ist er:sie jeden Tag mit Angelegenheiten rund um die Vermietung beschäftigt. Er:Sie trifft für Vermieter:innen die Vorauswahl, überprüft die SCHUFA-Auskunft und findet schnell heraus, welche:r der Bewerber:innen zu den guten Mieter:innen gehört. Vermieter:innen profitieren, wenn sie eine:ne Spezialisten:inExpert:in an ihrer Seite haben. 

Vermieter:innen sollten die Auswahl sehr sorgfältig treffen, um sich vor unliebsamen Mieter:innen zu schützen. Es lohnt sich, den Aufwand zu betreiben und eine Checkliste zu erstellen. 

Unter anderem sollten sich Sie sich als Vermieter:in im Vorfeld schon über folgende Fragen Gedanken machen: 

• Was soll alles vermietet werden? 
• Sollen Haustiere erlaubt werden? 
• Soll es eine Nebenkostenpauschale geben?  
• In welcher Höhe soll der Mietpreis ausfallen? 
• Ist eine Nebenkostenvorauszahlung sinnvoll? 
• Sind nur bestimmte Einkommensgruppen relevant? 
• Wie sieht es mit dem Rauchverbot in der Wohnung aus? 
• Welche Personen würden gut in die Wohnanlage passen? 
• Welche Mieter:innen würden zur Wohnungsgröße passen?  
• Soll es ein unbefristetes oder befristetes Mietverhältnis werden? 

Stellen sich Vermieter:innen diese Fragen und beantworten sie, gibt es möglicherweise schon einige Bewerber:innen, die wegfallen, weil sie ganz einfach nicht zu den gesetzten Kriterien passen.

Grundsätzlich gibt es vermieter- und mieterfreundliche Mietverträge. Wie der Name schon vermuten lässt, sind diese Verträge so formuliert, dass sie die Interessen der jeweiligen Partei schützen. Als Vermieter:in haben Sie die Wahl, ob Sie einen vermieter- oder mieterfreundlichen Vertrag erstellen. Vergleichen Sie dazu beide Vordrucke und überlegen Sie, welche Punkte Ihnen wichtig sind. 

Beachten Sie allerdings, dass Formulare von Mietervereinen für Mieter:innen und solche vom Vermieterschutzbund für Vermieter:innen vorteilhafter sind.  

Sie können sich auch die für Sie relevantesten Punkte aus beide Verträgen herausziehen und einen komplett neuen Vertrag erstellen, der bestenfalls für beiden Vertragspartner:innenn vorteilhaft ist. 

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist Pflicht

• Schufa Auskunft BonitätsCheck des:der Mieter:in: Gibt Auskunft darüber, ob der:die Bewerber:in die zukünftigen Mietzahlungen voraussichtlich  leisten kann.  
• Mieterselbstauskunft: Gibt Auskunft über die private und wirtschaftliche Situation des:der Bewerber:in, wie z.B. Familienstand, Beruf und Nettoeinkommen. 
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Weist nach, dass der:die Mieter:in in der Vergangenheit pünktlich seine:ihre Miete gezahlt und keine Mietschulden hat. 
• Einkommensnachweis: Bestätigt das regelmäßige Einkommen des:der Bewerber:in in angegebener Höhe während der letzten drei Monate.

Mietvertrag ist nicht gleich Mietvertrag. Grundsätzlich regelt der Mietvertrag die Rechte und Pflichten beider Parteien. Hierbei hat sich die schriftliche Form durchgesetzt. Es gibt drei verschiedene Arten von Mietverträgen: 

• Bei einem Standardvertrag bleibt die Nettokaltmiete während der gesamten Vertragslaufzeit gleich. Nur unter bestimmten Voraussetzungen, z. B. nach einer umfassenden Sanierung ist eine Erhöhung der Miete möglich. 
• Bei einem Staffelvertrag sind Mieterhöhungen zu einem bestimmten Zeitpunkt und in einem vorgegebenen finanziellen Rahmen vertraglich festgelegt.  
• Bei Abschluss eines Indexmietvertrags erhöhen sich die Mietzahlungen automatisch jedes Jahr. Die Steigerung orientiert sich am Preisindex für die private Lebenshaltung. Er wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt. 
• ImmoScout24 bietet Ihnen rechtssichere Mietverträge in unterschiedlichen, kostenlosen Ausführungen an.

Wollen Sie eine Wohnung vermieten, verlangen Sie in aller Regel nicht nur die Netto-Kaltmiete, sondern auch Vorauszahlungen für die Nebenkosten. Setzen Sie die Nebenkosten nicht zu gering an. Wird im Nachhinein klar, dass diese geringen Kosten nur dazu dienten, eine:n Mieter:in anzulocken, müssen Sie unter Umständen auf spätere Nachzahlungen verzichten. 

Händigen Sie Ihrem:Ihrer künftigen Mieter:in bei Abschluss des Mietvertrags unbedingt die Hausordnung aus. Sie regelt alle Verhaltensweisen in der Hausgemeinschaft sowie die Nutzung von Gemeinschaftsräumen, wie z. B. Trockenraum im Keller. Außerdem können Sie dem:der Mieter:in per Hausordnung Pflichten auferlegen, wie die Reinigung des Treppenhauses oder den Winterdienst. Achten Sie darauf, dass die Hausordnung schriftlich als Bestandteil des Mietvertrages festgehalten wird.