Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren: Was das Miet­recht be­sagt

Das Thema Schönheitsreparaturen beschäftigt immer wieder die Richter. In den letzten Jahren hat der Bundesgerichtshof mit Grundsatzurteilen jedoch für mehr Klarheit gesorgt – und zwar meist im Sinne von Mieter:innen. In diesem Beitrag liest du, in welchem Maße Schönheitsreparaturen zulässig sind und welche Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind.  

Der Begriff „Schönheitsreparatur“ ist vielen Menschen geläufig – doch im Gesetzbuch sucht man ihn vergeblich. Eigentlich handelt es sich dabei auch gar nicht um eine Reparatur, sondern um die rein dekorative Gestaltung einer vermieteten Wohnung.

Der Mieterbund definiert Schönheitsreparaturen wie folgt: „Alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann“.

Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden oder der Austausch von Teppichböden gehört nach geltender Rechtsprechung nicht dazu. Generell gilt, dass Mieter:innen für Schönheitsreparaturen nur in dem Maße aufkommen muss, in dem er selbst die Wohnung „abgewohnt“ hat.

Wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, umfassen die Schönheitsreparaturen folgende Arbeiten:

• Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
• Das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre
• Das Steichen, Lackieren oder Lasieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen
• Das Streichen der Fußböden gehört ebenfalls zu den Schönheitsreparaturen, auch wenn es heutzutage selten gefordert wird

Grundsätzlich ist es die Aufgabe von Vermieter:innen, die Wohnung instand zu halten. Mit einer rechtswirksamen Klausel im Mietvertrag können Schönheitsreparaturen auf die Mieter:innen übertragen werden.

Das aktuelle Mietrecht orientiert sich an dem Prinzip, dass ein:e Mieter:in nur die Gebrauchsspuren in einer Wohnung beseitigen muss, die während der Vertragszeit entstanden sind. Grundsätzlich muss die Mietpartei für Schönheitsreparaturen nur dann aufkommen, wenn er die Wohnung renoviert übernommen hat und die Renovierungspflicht in einer rechtsgültigen Klausel im Mietvertrag festgehalten ist.

Rechtlich wirksam sind zum Beispiel Formulierungen wie „Mieter:innen übernehmen die notwendigen Schönheitsreparaturen“ oder „Die Mietpartei trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen“.

In vielen Mustermietverträgen wird so verfahren: Man kreuzt an, ob der:die Mieter:in oder der:die Vermieter:in für das Streichen und Tapezieren verantwortlich ist. Enthält der Mietvertrag keine Angaben dazu, ist grundsätzlich der:die Vermieter:in für Renovierungsarbeiten zuständig.

Vor allem in älteren Mietverträgen sind Renovierungsfristen vorgegeben – etwa, dass Küche und Bad alle 3 Jahre und Wohnräume alle 5 Jahre gestrichen werden müssen. Solche Fristen sind nach der geltenden Rechtsprechung des BGH jedoch unzulässig und führen dazu, dass Mieter:innen nicht renovieren müssen.

Aber: Hat der:die Vermieter:in die Klausel aber mithilfe von Verallgemeinerungen wie „normalerweise“ oder „in der Regel“ abgeschwächt, ist die Fristenregelung gültig. Ziehst du allerdings vor Ablauf der Frist aus, musst du nicht renovieren.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2015 sind auch sogenannte „Quotenabgeltungsklauseln“ ungültig. Das heißt, Mieter:innen müssen auch dann Renovierungskosten nicht anteilig bezahlen, wenn sie vor einer eventuellen Renovierungsfrist ausziehen.

Die Begründung: Mieter:innen seien bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar, welche genauen Kosten gegebenenfalls auf sie zukommen. Überdies sei der auf sie entfallene Kostenanteil nicht verlässlich zu ermitteln, was sie unangemessen benachteiligen würde.

Du kannst Schönheitsreparaturen wie Tapezieren und Streichen selbst erledigen. Dein:e Vermieter:in darf nicht verlangen, dass du eine:n Fachhandwerker:in beauftragst. Die Arbeiten müssen allerdings vollständig und ordnungsgemäß ausgeführt sein. Das bedeutet zum Beispiel sauber und gleichmäßig gestrichene Wände in hellen, neutralen Farben.

Zur Frage, wer für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist, wenn die Wohnung bei Einzug nicht renoviert war, hat der Bundesgerichtshof ebenfalls eine Reihe von Urteilen gefällt. In einem Urteil 2015 heißt es, dass Vermieter:innen in diesem Fall nicht ohne Weiteres die Rückgabe einer renovierten Wohnung bei Auszug verlangen dürfen – sofern Mieter:innen nicht einen entsprechenden Ausgleich bekommen, etwa in Form eines Renovierungszuschusses.

Nach einer weiteren BGH-Entscheidung von 2018 musst du als Mieter:in die unrenoviert übernommene Wohnung auch dann nicht renovieren, wenn er dies mit dem:der Vormieter:in vereinbart hat. Eine solche Vereinbarung habe keinen Einfluss auf die Verpflichtungen zwischen Mieter:in und Vermieter:in

Für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit sind bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung grundsätzlich Vermieter:innen zuständig. Das heißt, der:die Mieter:in kann eine Renovierung verlangen, wenn sich der Zustand der Wohnung weiter verschlechtert hat. Allerdings hat der BGH in 2020 entschieden, dass dein:e Vermieter:in in diesem Fall die Kosten nicht allein tragen muss, sondern dich daran beteiligen kann – in der Regel zur Hälfte.

Es sei unfair, so die Begründung, wenn die Mietpartei ohne Kostenbeteiligung eine bessere Wohnung bekäme, als er ursprünglich gemietet habe. Details können die Vertragsparteien miteinander vereinbaren. Etwa so: Du renovierst selbst und dein:e Vermieter:in übernimmt die Kosten für das Material.

Und was ist, wenn du deine Wohnung unrenoviert übernommen hast? Hierzu gibt es ein BGH-Urteil, das Mieter:innen von verpflichtenden Schönheitsreparaturen ohne finanziellen Ausgleich befreit. Das gilt selbst dann, wenn du die Renovierung mit deinem:deiner Vormieter:in vereinbart hast.

Erledigst du notwendigen Schönheitsreparaturen nicht, ob sie mietvertraglich vereinbart wurden, verletzt du den Vertrag. Beim Auszug kann der:die Vermieter:in die fälligen Arbeiten verlangen. Dazu reicht eine Mahnung mit Fristsetzung.

Will dein:e Vermieter:in dann eine:n Maler:in bestellen, muss er:sie dies schriftlich ankündigen. Bleibst du weiter untätig, kann dein:e Vermieter:in Kostenersatz verlangen. Dann kann es sogar noch teurer werden: Verzögert sich nämlich durch die Fristsetzung und die folgenden Renovierungsarbeiten der Zeitpunkt, ab dem die Wohnung wieder vermietet werden kann, musst du auch den Mietausfall ersetzen.

Soweit solltest du es nicht kommen lassen, denn diese Ansprüche verjähren erst nach sechs Monaten. Und die Zeit, in der Mieter:in und Vermieter:in miteinander verhandeln, verlängert diese Frist. Zur Deckung seines Schadens haben Vermieter:innen zwei Möglichkeiten:

1. Er kann die Erstattung der Kosten verlangen und im Ernstfall vor Gericht einklagen.
2. Zudem können sich Vermieter:innen auch aus der Mietkaution bedienen. Es empfiehlt sich also eine gütliche Einigung.

Häufig stehen in älteren Mietverträgen Vorgaben zur Farbwahl bei Schönheitsreparaturen. Auch dazu gibt es BGH-Urteile, die einen Teil der Klauseln für unwirksam erklären.

Grundsätzlich sind Farbvorgaben nur zulässig, wenn sie ausschließlich für die Endrenovierung gelten und einen gewissen Spielraum erlauben. Heißt es zum Beispiel im Mietvertrag, dass alle Räume mit einem weißen Anstrich zurückzugeben seien, ist die Klausel unwirksam.

Generell muss dein:e Vermieter:in auch andere helle oder neutrale Farbtöne für die Renovierung vor Auszug zulassen. Während der Mietzeit dürfen Mieter:innen die Farben für Wände, Decken oder Holzflächen grundsätzlich frei wählen.

Wenn in deinem Mietvertrag unzulässige Bestimmungen zu Schönheitsreparaturen stehen, solltest du bei deiner Kündigung schriftlich mitteilen, dass du nicht streichen wirst, weil die Regelung im Vertrag unwirksam ist. So schaffst du Klarheit und vermeidest langwierige Auseinandersetzungen mit Vermieter:innen.

In den meisten Mietverträgen ist festgehalten, dass Schönheitsreparaturen die Aufgabe von Mieter:innen sind. Oftmals sind diese Passagen jedoch unwirksam.

Wenn dein Auszug bevorsteht, solltest du deinen Mietvertrag hinsichtlich möglicher Schönheitsreparaturen noch einmal genau studieren. Wenn du einige Klauseln nicht verstehst, lass‘ sie dir anwaltlich oder von der Mieterhilfe bzw. einem Mieterverein erklären. Sollte dein:e Vermieter:in zu Unrecht auf eine Renovierung bestehen, solltest du im Zweifelsfall einen Rechtsbeistand hinzuziehen.

Hast du bereits Schönheitsreparaturen durchgeführt, die du gar nicht hättest durchführen müssen, dann hast du ein Recht auf die Kostenerstattung durch deine:n Vermieter:in. Das gilt sowohl für Materialausgaben und die geopferte Freizeit deinerseits als auch für bereits bezahlte Rechnungen von Handwerker:innen.

Das hängt vom jeweiligen Mietvertrag ab. Ist im Mietvertrag eine gültige Klausel zur Schönheitsreparatur enthalten und du bist dieser Verpflichtung nicht nachgekommen, ist eine Verrechnung mit der Mietkaution zulässig.  

• Endrenovierung: Mieter:innen sollen die Wohnung komplett renoviert zurückgeben, auch wenn Schönheitsreparaturen gar nicht nötig sind. Die Endrenovierungsklausel ist laut BGH unwirksam, eine Renovierungspflicht besteht dann nicht

• Farbwahl: Oft werden im Mietvertrag nur weißer Lack und weiße Farbe für Schönheitsreparaturen akzeptiert. Das BGH urteilte, dass die Farbvorgabe auch gelte, während Sie die Wohnung bewohnen – und dass genau das Mieter:innen zu sehr einschränkt. Die Klausel ist in der Folge gänzlich unwirksam

• Renovierungsumfang: Hier sind oft Passagen enthalten, die auch einen Außenanstrich bedeuten, etwa bei Fenstern und Türen. Dazu sind Mieter:innen jedoch nicht verpflichtet, die ganze Klausel wird dadurch unwirksam.

• Starre Fristen: Mietverträge können Passagen enthalten, die Mieter:innen zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen auffordern. Wenn diese Passagen starre Fristen ohne Ausnahmen (z. B. alle 3 Jahre Wände streichen) vorsehen, ist die Klausel unwirksam und du musst keine Renovierung vornehmen.