No­tar­kos­ten Haus­kauf: Notargebühren beim Haus- & Woh­nungs­kauf

Grundstücks- und Immobilienkaufverträge erfordern die Begleitung eines:r Notar:in, da ausschließlich notariell beurkundete Kaufverträge für Immobilien rechtskräftig sind. 

Eine Gebührentabelle für die Notarkosten beim Hauskauf, den Ablauf der notariellen Beurkundung und wichtige Tipps zur Kostenreduzierung liefert der folgende Artikel. 

Bei den Notarkosten ist das Honorar des:der Notar:in nach der Gebührenordnung enthalten. Darüber hinaus können Gerichtskosten des Grundbuchamtes für erforderliche Eintragungen im Grundbuch anfallen. Der:Die Notar:in veranlasst die entsprechenden Eintragungen im Grundbuch und wirkt bei der Stellung von Sicherheiten mit.

Die Kosten des Notariats werden von dem Kaufpreis des unbebauten oder bebauten Grundstückes oder der Wohnung bestimmt. Aber auch die notwendigen Dienstleistungsschritte werden in Rechnung gestellt. Je mehr einzelne Vorgänge abzuwickeln sind, desto höhere Notargebühren fallen an.

Notwendige Schritte können zum Beispiel die folgenden sein:

• Löschungen von Belastungen 

• die Eintragung von Wegerechten 

• Wohnrechte

Zusätzlich ist zu beachten, dass die Gebühren des Notariats der Mehrwertsteuer unterliegen. 

Die Notargebühren für die verschiedenen Posten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich festgelegt. Sie richten sich nicht nach dem Aufwand oder der Anzahl der wahrgenommenen Beratungstermine, sondern nach der Höhe des Kaufpreises. Daher können sie sich von Fall zu Fall stark unterscheiden.

Folgende Beispielrechnung zeigt auf, wie hoch die Gebühren bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro, einer eingetragenen Grundschuld von 200.000 Euro und der Abwicklung über ein Notaranderkonto ausfallen:

Hinzukommen außerdem rund 1.400 Euro Grundbuchgebühren, sodass sich die Gesamtkosten für Käufer:innen auf fast 5.000 Euro belaufen. 

Die Kosten für Verkäufer:innen belaufen sich in dem Fall auf die Löschung von Grundbucheinträgen: 

Die Maklerprovision ist in Deutschland schon seit einiger Zeit ein viel diskutiertes Thema. Die Frage, wann ein:e Makler:in Provision bekommt und wann nicht, ist daher vielen noch nicht ganz klar.

Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein:e Makler:in eine Courtage verlangen darf:

• Es existiert ein rechtskräftiger und wirksamer Maklervertrag.

• Der:die Makler:in hat durch Vermittlung o.ä. maßgeblich dazu beigetragen, dass die Kund:innen eine Immobilie mieten oder kaufen.

• Ein gültiger Miet- oder Kaufvertrag wurde abgeschlossen.

Soll eine Immobilie verkauft werden, ist es in den Bundesländern Bremen, Berlin, Brandenburg, Hamburg und Hessen so geregelt, dass Käufer:innen die Maklerprovision zahlen. In den restlichen Bundesländern dagegen teilen sich Käufer:innen und Verkäufer:innen die Maklerprovision.

Die Höhe der Makler-Courtage beim Hausverkauf ist in Deutschland an keine gesetzlichen Vorgaben gebunden. Das heißt, Eigentümer:innen und Immobilienmakler:innen dürfen die Provisionshöhe nach Belieben festsetzen. In der Regel orientieren sie sich dabei an der durchschnittlichen Prozentzahl des entsprechenden Bundeslandes. Die Courtage bewegt sich in den verschiedenen Bundesländern zwischen 4,76 und 7,14 Prozent.

Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich bei einem Haus- oder Wohnungskauf nach der Höhe des Immobilienpreises. Allerdings müssen auch die Tätigkeiten bzw. Dienstleistungen des:der Notars:in und Grundbuchamts beachtet werden, die beim jeweiligen Kauf erforderlich sind. Diese können nämlich von Fall zu Fall variieren.  Manchmal sind beispielsweise mehrere Vorgänge notwendig, um Eigentum zu übertragen.

Entsprechend höher fallen dann auch die Notar- und Grundbuchkosten aus. Allein für die Beurkundung des Kaufvertrages berechnen Notar:innen bereits das Zweifache des Gebührensatzes. So kann es schnell vorkommen, dass am Ende insgesamt um die 5 Gebührensätze berechnet werden.

Ausgehend von den beispielhaft aufgelisteten Kaufpreisen und einer durchschnittlichen Gebühr von 5 Gebührensätzen, ergeben sich folgende Kosten für Käufer:innen.

Normalerweise tragen Käufer:innen den größten Teil der beim Kauf anfallenden Notarkosten. Verkäufer:innen übernehmen meist nur den Anteil der Kosten, der für die „Löschung der Rechte Dritter“ angefallen ist. Trotz dieser Trennung müssen beide Parteien gleichermaßen für die Begleichung der Notargebühren haften, da vor dem Gesetz beide Parteien Kostenschuldner:innen sind.

So muss eventuell der:die Verkäufer:in die Schuld begleichen, sollte die Kaufpartei nicht zahlungsfähig sein. Die Verteilung der Kosten wird normalerweise entweder mit einem:einer Makler:in oder direkt mit der verkaufenden Person vertraglich geregelt. So stehen nach Abschluss des Kaufs keine unbestimmbaren Kosten im Raum. 

Darin beschrieben werden müssen:

1. Kaufgegenstand

• genaue Beschreibung der Immobilie (Bebauungsplan o.ä.)
• Inventar-Mitveräußerungen

2. Kaufpreis

• genaue Summe für das Gebäude, Grundstück und mögliches Zubehör
• Zahlung erfolgt erst, nachdem alle Risiken der Verkaufsparteien beseitigt sind (Vorkaufsrechte, Auflassungsvormerkungseintragung)

3. Übergabe

• nach Kaufpreiszahlung sofort
• Stichtagsabrechnung für die Nebenkosten

4. Bei Neubau: Vollmachtsfragen für die Finanzierung und gegebenenfalls Abnahmen

5. Belastungsmöglichkeiten zur Finanzierung

6. Sachmängelhaftung

Wie hoch die Notargebühren für einen Grundstücks-, Wohnungs- oder Hauskauf ausfallen, ist in Deutschland einheitlich geregelt. Die Bestimmungen finden sich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Dies enthält eine Tabelle, welche die Notargebühren in Abhängigkeit zum Geschäftswert aufzeigt. Der Geschäftswert entspricht dabei dem wirtschaftlichen Wert der Beurkundung.  

Die Höhe der Notargebühren lässt sich in einigen Fällen reduzieren. Wird beispielsweise bei einem Bauvorhaben zunächst nur das Grundstück erworben, beschränken sich die Notarkosten auf den Kaufpreis des Grundstückes. Die spätere Fertigstellung eines Wohngebäudes stellt rechtlich kein Immobiliengeschäft dar, sondern einen Kauf von Materialien und Dienstleistungen. Dies fällt nicht mehr in den Verantwortungsbereich des Notariats. 

Anders ist es beim Kauf einer bestehenden Immobilie. Hier wird als Berechnungsgrundlage für die Notargebühren stets der Kaufpreis angesetzt. Eine Unterscheidung in Grundstück und Wohngebäude findet hierbei nicht statt. 

1. Für die notarielle Beurkundung wird ein Termin vereinbart, zu dem neben dem:der Notar:in auch beide Vertragsparteien zwingend anwesend sein müssen. Dem:der Notar:in kommt hierbei die Rolle des:der unparteiischen Vermittler:in zu, der:die für das Wohl beider Parteien gleichermaßen Sorge tragen muss.

2. Der:die Notar:in liest zunächst den Kaufvertrag laut vor und erläutert die rechtlichen Details des Vertrags. Beide Vertragsparteien sollten nun, sofern gewünscht, Vorschläge zur Änderung oder Ergänzung des Vertrags vortragen. 

3. Der:die Notar:in muss dann beurteilen, ob die gewünschten Änderungen möglich sind. Zudem ist es ratsam, bei dieser Gelegenheit sämtliche offene Fragen zu klären. Erst bei einer Einigung wird der Vertrag unterzeichnet sowie vom Notariat besiegelt.

4. Anschließend sorgt der:die Notar:in dafür, dass der Kauf im Grundbuch vorgemerkt wird. Zudem muss er:sie das Finanzamt über den Kaufvertrag informieren, das der Kaufpartei wiederum  einen Grunderwerbssteuerbescheid zukommen lässt. 

5. Danach stellt der:die Notar:in der Kaufpartei die anfallenden Notargebühren in Rechnung. Erst wenn diese beglichen sind, wird die Immobilie im Grundbuch vollständig umgeschrieben.

• Offene Fragen im Vorfeld klären: Notar:innen treten als neutrales Fachpersonal auf und stehen bei Vertragsabschluss zur Klärung von Fragen zur Verfügung. So können sie einschätzen, ob gewünschte Änderungen überhaupt juristisch möglich sind und wie sie in den Vertrag eingebunden werden. Während der notariellen Beurkundung sollte darauf geachtet werden, dass der:die Notar:in diese Pflichten auch ausreichend erfüllt. Sollten noch Fragen offen sein, sollten diese in jedem Fall vor Vertragsabschluss geklärt werden. 

• Notargebühren im Auge behalten: Zudem ist es empfehlenswert, sich schon im Vorfeld mit den anfallenden Notargebühren zu beschäftigen, damit hinterher keine unvorhergesehenen Überraschungen geschehen. Sollten die Kosten nach dem Ende der Beratung und Zusammenarbeit jedoch in ungeahnte Höhe schießen, sollten sich Mandant:innen die Kosten unbedingt aufschlüsseln lassen. Besteht dann immer noch eine Unklarheit, können unabhängige Rechtsanwält:innen hilfreich sein. 

• Kostenberechnung prüfen: Schließlich hat der:die Mandant:in die Möglichkeit, ein Verfahren vor Gericht zur Überprüfung der Kostenberechnung einzuleiten. Dafür müssen Kostenschuldner:innen bei dem für Notar:innen zuständigen Landgericht die Überprüfung der Kostenberechnung beantragen. Der Antrag auf Überprüfung kann entweder schriftlich eingereicht oder mündlich zur Niederschrift in der Geschäftsstelle des Landgerichts vorgetragen werden. Nach § 23 Abs. 1 FamFG muss die Beantragung einer solchen Überprüfung jedoch stets ausreichend begründet werden. 

Trotz der klaren gesetzlichen Vorgabe kann es naturgemäß immer wieder vorkommen, dass Notarkosten falsch berechnet werden, oder Käufer:innen sich anderweitig falsch beraten fühlen.

Allerdings gibt es klare Vorgaben, wenn Differenzen trotz eines persönlichen Gespräches nicht oder nur unbefriedigend geklärt werden können. Kostenschuldner:innen, also Immobilienkäufer:innen, können hierzu ein gerichtliches Verfahren zur Überprüfung beim örtlich zuständigen Landgericht anstreben. 

Der Antrag kann sowohl schriftlich als auch zur einfachen Niederschrift in den Geschäftsstellen gestellt werden. Einzige Voraussetzung ist jedoch, dass dieser Antrag begründet werden muss. In der Praxis führt oftmals bereits die Androhung einer solchen gerichtlichen Überprüfung zu einer neuerlichen Berechnung, die Entscheidungen sind bindend.