Wo kann ich mir wie viel Woh­nung leis­ten?

40 Städte im Check: Eine Analyse von ImmoScout24 vergleicht Wohnungsgröße zur Miete und Kauf bei vergleichbarem monatlichen Budget. Wo lohnt sich der Kauf, wo das Mieten?

• Das beste Preis-Leistungs-Verhältnis für Eigentumswohnungen bietet der Dortmunder Immobilienmarkt: Für eine Finanzierungsrate zwischen 800 und 1.000 Euro können sich Suchende in der Ruhr-Metropole ein 99 Quadratmeter großes Eigenheim leisten. 
• Attraktive Angebote finden sich zudem in Bochum und Essen. In den deutschen Millionenstädten reicht dieses Budget hingegen nur noch für eine Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnung.
• Auch in Heidelberg lohnt sich der Kauf: Fürs gleiche Budget misst eine Eigentumswohnung sechs Quadratmeter mehr als die vergleichbar teure Mietwohnung. Wer dagegen in Oldenburg eine Wohnung mietet statt sie zu kaufen, bekommt 31 Quadratmeter mehr Wohnfläche.
• Am meisten Mietwohnung für ihr Geld bekommen Suchende in Kassel: Für eine Kaltmiete zwischen 800 und 1.000 Euro findet sich eine 103 Quadratmeter große Mietwohnung. In München gibt es fürs gleiche Budget nur 49 Quadratmeter.

Die Nachfrage nach Kaufimmobilien boomt: Im April 2021 gingen auf ImmoScout24 72 Prozent mehr Kontaktanfragen für Eigentumswohnungen ein als im Vorjahr. Für Mietwohnungen stieg die Nachfrage im Vergleichszeitraum um 19 Prozent. Der Traum vom Eigenheim scheint sich während der Corona-Pandemie bei den Deutschen weiter verstärkt zu haben.

Doch angesichts steigender Immobilienpreise stellt sich die Frage: Wo lohnt es sich zu kaufen und was kann ich je nach Budget erwarten? Eine Analyse von ImmoScout24 für 40 deutsche Großstädte zeigt die großen regionalen Unterschiede auf: Während in den großen Metropolen ein Budget von 800 bis 1.000 Euro inzwischen sowohl bei Kauf als auch bei der Miete nur noch für eine Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnung reicht, finden sich in Städten wie Dortmund, Heidelberg und Kassel noch bezahlbare Wohnungen, die Platz für die Familie bieten.

Wir haben für das Jahr 2020 ausgewertet, wie viel Quadratmeter Wohnfläche sich Suchende in Deutschland zur Miete bzw. zum Kauf leisten können. Auf Basis des vom Statistischen Bundesamt angegebenen durchschnittlichen Nettohaushaltseinkommens in Deutschland und den durchschnittlichen Wohnkosten haben wir für Immobilien eine Nettokaltmiete zwischen 800 und 1.000 Euro sowie eine vergleichbare Kaufpreisspanne zwischen 217.000 und 272.000 Euro ermittelt.

Für 217.000 bis 272.000 Euro finden Suchende in Dortmund eine Eigentumswohnung, die im Schnitt 99 Quadratmeter misst und damit im Städtevergleich die größte Wohnfläche bietet. Dicht dahinter folgen Essen mit durchschnittlich 96 Quadratmeter großen Eigentumswohnungen sowie Bochum mit 91 Quadratmetern. Auch in Braunschweig und Kassel finden sich im Budgetrahmen von 800 bis 1.000 Euro Wohnungen, die mit knapp 90 Quadratmetern ausreichend Platz für eine kleine Familie bieten. Anders sieht es dagegen in den deutschen Top-Metropolen aus. In München gibt es für das gleiche Budget nur ein Single-Apartment zum Kauf mit 33 Quadratmetern. In Frankfurt am Main, Berlin, Stuttgart und Hamburg können sich Suchende für 270.000 Euro nur noch maximal 60 Quadratmeter große Eigentumswohnungen leisten.

Vergleicht man die durchschnittliche Größe der Wohnungen, je nachdem, ob man das Budget in die Miete oder in eine Finanzierung steckt, zeigen sich ebenfalls deutliche Unterschiede. In Heidelberg und Dortmund lohnt sich der Kauf: Fürs gleiche Budget misst eine Eigentumswohnung fünf bis sechs Quadratmeter mehr als die vergleichbar teure Mietwohnung. Wer dagegen in Oldenburg eine Wohnung mietet, statt sie zu kaufen, bekommt 31 Quadratmeter mehr Wohnfläche. In Regensburg beträgt die Differenz immerhin noch 19 Quadratmeter – ein extra Kinder- oder Arbeitszimmer sind hier bei der Mietoption inklusive.

Bei einer Angebotskaltmiete zwischen 800 und 1.000 Euro findet sich in Kassel eine im Schnitt 103 Quadratmeter große Mietwohnung. Mehr Fläche wird in keiner anderen der untersuchten Städte angeboten. Auch in Bochum, Erfurt, Oldenburg, Osnabrück, Leipzig und Essen lässt es sich für diese Mietkosten auf 95 bis 100 Quadratmetern gut wohnen. Auf eher kleinem Fuß lebt es sich fürs gleiche Budget hingegen in München. Die durchschnittliche Mietwohnung bietet mit 49 Quadratmetern gerade einmal halb so viel Platz. In Frankfurt am Main finden Suchende eine im Schnitt 59 Quadratmeter große Mietwohnung. In Stuttgart, Hamburg und Berlin werden es nicht mehr als 70 Quadratmeter.

Wer darüber nachdenkt, ob der Kauf einer Immobilie in Frage kommt, findet bei ImmoScout24 den passenden Finanzierungsrechner. Mit wenigen Klicks lässt sich so herausfinden, wie viel Haus oder Wohnung sich Kaufinteressent:innen leisten können, welche Tilgungsrate zum Einkommen passt oder wie viel Eigenkapital sich beisteuern lässt.

Methodik

Für das Jahr 2020 hat ImmoScout24 ausgewertet, wie viel Quadratmeter Wohnfläche sich Suchende in Deutschland zur Miete bzw. zum Kauf leisten können. Anhand der Daten des Statistischen Bundesamts wurde auf Basis des durchschnittlich ausgabefähigen Einkommens von Haushalten in Deutschland im Jahr 2019 und dem Anteil der Wohnkosten eine Nettokaltmiete zwischen 800 und 1.000 Euro ermittelt. Es folgte für die Analyse die Annahme, dass die monatliche Kreditrate sich auf die Höhe der Nettokaltmiete beläuft. Weiterhin wurde angenommen, dass sich die Kaufnebenkosten mit dem Eigenkapital decken. Bei einer Tilgung von 2,5% und einer Sollzinsbildung von 30 Jahren verbleibt somit keine Restschuld. Über den ImmoScout24-Finanzierungsrechner wurde auf Basis dieser Angaben und aus dem Mittelwert über die Top5-Städte Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln sowie Freiburg im Breisgau, Leipzig, Münster, Potsdam und Göttingen eine Kaufpreisspanne zwischen 217.000 Euro und 272.000 Euro ermittelt. Datenbasis für die Berechnung der Wohnfläche in 40 ausgewählten deutschen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohner:innen waren rund 465.000 bei ImmoScout24 im Jahr 2020 inserierte Angebote. Die Werte für die Wohnfläche der Miet- bzw. Eigentumswohnungen stellen den Durchschnitt über alle Angebote dar, die im jeweiligen Finanzierungsrahmen lagen.