Wenn du auf der Suche nach einer Immobilie bist, merkst du es seit Jahren: Die Preise steigen und steigen. Auch die Corona-Krise hat dem Preisauftrieb am Immobilienmarkt wenig anhaben können. Manche Expert:innen sprechen von einer Immobilienpreisblase. Aber was ist das eigentlich genau? Und was passiert, wenn sie platzt?



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Was ist eine Immobilienpreisblase?


Um das zu klären, musst du natürlich wissen, was eine Immobilienpreisblase überhaupt ist. Als Preisblase bezeichnet man eine Preiserhöhung – in diesem Fall für Immobilien – die sich nicht mehr mit dem natürlichen Auf und Ab von Angebot und Nachfrage erklären lässt. Mit anderen Worten: Dass der Preis für knappe Güter wie Grund und Boden sowie Immobilien steigt, weil die Nachfrage immer höher klettert, ist ein marktwirtschaftlicher Normalfall. Kommt es allerdings zu einer Erhöhung der Preise, die sich nicht über den Marktmechanismus erklären lässt, kann es sich um eine Blase handeln.


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Dann steigen die Preise „irrational“, die Immobilien werden immer mehr wert, obwohl sie diesen Wert gar nicht rechtfertigen. Das führt dazu, dass Immobilien als knapper angesehen werden, als sie wirklich sind. Es wird dann zu viel gebaut, zu viel in Immobilien investiert, falsche Anlageentscheidungen getroffen und so weiter. „Gefährlich wird eine Blase aber erst, wenn sie platzt“, schreibt das Empirica-Forschungsinstitut, „dann wird Vermögen vernichtet, weil die Buchwerte der Immobilien an Wert verlieren. Es entstehen Leerstände und im schlimmsten Fall kommt es zu einer Bankenkrise, weil die Kreditausfälle überhandnehmen.“



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Was passiert, wenn die Blase platzt?


Eine platzende Immobilienblase ist für die betroffenen Eigentümer:innen ein Problem, weil dann tatsächlich ihr Haus oder ihre Wohnung schlagartig viel weniger wert sind. Der über mehrere Jahre aufgebaute Wertzuwachs würde dann abschmelzen. Bitter wäre dies vor allem, wenn Immobilienbesitzer:innen erst vor wenigen Jahren zu einem sehr hohen Preis gekauft hätte und nun sozusagen auf einen Schlag viel Wert und damit Geld verlieren würden.



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Was bedeutet das für Käufer:innen?


Aus der Sicht der Käufer:innen – also aus deiner Sicht – wäre eine platzende Blase allerdings sogar positiv, weil du viel Geld sparen könntest. Es spielt also tatsächlich eine große Rolle, ob du vor oder nach einer platzenden Spekulationsblase kaufen würdest. Das Problem mit Immobilienpreisblasen: Man erkennt ihr Platzen erst, wenn es schon zu spät ist. Es ist ein wenig wie mit „Schrödingers Katze“, dem berühmten Gedankenexperiments des österreichischen Physikers Erwin Schrödinger. Solange man die Kiste nicht öffnet, in der die Katze mitsamt tödlicher Giftampulle eingesperrt ist, weiß man nicht, ob sie tot oder lebendig ist. Gewissheit hat man erst, wenn man nachschaut.





Hinweise auf die Blase


Deshalb gibt es für Preisblasen am Immobilienmarkt immer nur Hinweise, aber keine echten Beweise dafür, dass die Blase kurz davorsteht, zu platzen. Man könnte auch sagen, es ist nicht mehr als ein Blick in eine Glaskugel. Entsprechend kontrovers werden Immobilienpreisblasen auch von unterschiedlichen Expert:innen diskutiert. Einer der Hinweise für die Existenz einer sich aufpumpenden Preisblase ist die Entkopplung der Kaufpreise von den Mieten, wie es beispielsweise im August 2021 vom Berliner Softwareunternehmen 21st Real Estate in einer Studie veröffentlicht wurde. Hier wurde mittels Zeitreihen eine „explosionsartige“ Entkopplung der Preise von den Mieten untersucht. Steigen die Mieten nicht im gleichen Verhältnis wie die Kaufpreise, lohnt sich der Kauf aus Anlegersicht nicht mehr, weil es ewig lange dauert, bis der gezahlte Gegenwert in Mietzahlungen wieder hereingeholt ist.


Unsere eigenen Daten zeigen: Die Kaufpreise steigen insgesamt bereits schneller als die Mietpreise.


Preisentwicklung Kauf- und Mietpreise in Deutschland

Mit einem Preiswachstum von 14 Prozent für Eigentumswohnungen im Bestand im Jahresvergleich liegt die Entwicklung der Kaufpreise 11 Prozentpunkte über der Entwicklung der Mietpreise von Wohnungen im Bestand, die im Jahresvergleich nur eine Steigerung von 3 Prozent verbuchen konnten. Das sind allerdings Daten aus ganz Deutschland. Regional können die Entwicklungen ganz anders aussehen. Das zeigt auch die angesprochene Studie.

Gefahr vervierfacht


Das Ergebnis der Preisblasenanalysen ist uneinheitlich: Die Gefahr von Preisblasen habe sich im Vergleich zu 2017 von einem Anteil von fünf Prozent auf 20,3 Prozent erhöht, schreibt 21st Real Estate. Diese Tendenz zur Blasenbildung habe sich seit Beginn der Corona-Pandemie deutlich verstärkt. Vor allem fünf der sieben A-Städte zeigen eine Tendenz zur Preisblasenbildung: Düsseldorf, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. In Frankfurt am Main und Berlin habe sich die Lage entspannt. In den größeren B-Städten und auch in den eher regional bedeutsamen C-Städten nimmt die Preisblasengefahr gemäß 21st Real Estate ebenfalls ab. In allen anderen Städten und Gemeinden steigt die Blasengefahr allerdings wieder.

Als Käufer:in bedeutet das vor allem: Es kommt – wie immer – stark auf die Lage der Immobilie an. In beliebten Großstädten ist das Grundstück meist so begehrt, dass der Preis kaum sinken wird, weil die Blase sich schön gemütlich weiter aufbläht. Generell gilt aber: Gefällt dir ein bezahlbares Haus oder eine Wohnung, dann greif zu! In ländlichen, weniger beliebten Regionen ist meist nicht der Grund und Boden, sondern vor allem das Haus darauf das Wertvolle. Hol eine sachverständige Person hinzu und lass sie die Immobilie bewerten. Ist die den Preis nicht wert, lohnt es sich, zu verhandeln – um aus dem aufgeblähten Preis die Luft herauszulassen.


Alle Angaben ohne Gewähr.



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