Erst rechnen, dann kaufen

Du möchtest bauen oder kaufen? Glückwunsch. Das Kribbeln im Bauch angesichts der Aussicht auf eine eigene Immobilie ist unvergleichlich. Damit daraus beim Thema Finanzierung kein Bauchgrummeln wird, brauchst du einen Finanzierungsplan.



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Der Finanzierungsplan verschafft dir einen Überblick darüber, welche Kosten auf dich zukommen und aus welchen Quellen du sie bedienen kannst. Der Finanzierungsplan ist gut geeignet, um dir zu zeigen, welche Kredithöhe du maximal aufnehmen kannst. Er zeigt dir auch Lücken in deiner Finanzierung, etwa wie viel Eigenkapital du noch ansparen oder anderweitig freimachen müsstest, um dein Traumobjekt zu erwerben. Dieser Plan ist freiwillig, wird also von Kreditgebern wie Banken oder Finanzierungsvermittler:innen nicht unbedingt verlangt. Ihn zu haben, kann dir aber viele Türen öffnen – und manchen Umweg ersparen.


Schritt 1: Kassensturz


Das A und O des Finanzierungsplans ist das frei verfügbare, monatliche Einkommen, das du für die Rückzahlung des Kredits zur Verfügung haben wirst. Mach also einen Haushaltsplan, der genau auflistet, welches Einkommen von allen Haushaltsmitgliedern nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben zur Verfügung steht. Dazu gehören Gehalt, Renten, Kindergeld und andere regelmäßige Einkünfte. Weihnachts- oder Urlaubsgeld sind freiwillige Leistungen, weshalb sie nicht mit dazu zählen. Von der Summe ziehst du deine monatlichen Ausgaben ab. Heraus kommt dein monatliches Budget. Am einfachsten geht´s mit unserem Budgetrechner.


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Schritt 2: Eigenkapital einrechnen


Sparguthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben, der Rückkaufswert einer Lebensversicherung, ein Erbe: Alle diese Vermögenswerte kannst du als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Solltest du das auch? Ja, unbedingt! Zumindest in dem Umfang, dass dir ein gewisses finanzielles Polster – mindestens drei Monatsgehälter – bleibt. Insbesondere in der aktuellen Niedrigzinsphase profitierst du von der Verwendung als Eigenkapital doppelt. Erstens bringt die Investition in Betongold langfristig mehr Rendite als die mickrigen Sparzinsen. Zweitens erhältst du dank Eigenkapital von der finanzierenden Bank günstigere Konditionen. Wenn du die Nebenkosten für den Hausbau/Kauf und etwa 20 Prozent der restlichen Kaufsumme selbst finanzieren kannst, sinkt das Risiko für die Bank beträchtlich – und damit auch die Zinsen.


Tipp

Eigenleistungen helfen dabei, die zu finanzierende Summe zu drücken und viel Geld zu sparen. Du solltest aber schon sehr gut handwerken und im entsprechenden Zeitraum auch genügend Zeit haben, um die Aufgaben auszuführen. Haushersteller weisen dir meist ein bestimmtes Zeitfenster für Eigenleistungen zu. Wenn dann der Job oder andere Verpflichtungen dazwischenkommen, solltest du finanziell vorsorgen, wenn du dann doch Fachleute beauftragen musst. 


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Schritt 3: Kostenüberblick verschaffen


Was viele Käufer:innen vergessen: Du musst nicht nur das Haus oder die Wohnung und das Grundstück finanzieren, sondern auch die Kauf- oder Baunebenkosten. Wenn du eine Bestandsimmobilie erwirbst, sind dies – je nach Bundesland in unterschiedlicher Höhe – mindestens die Grunderwerbssteuer (3,5 bis 6,5 Prozent), die Notar- und Grundbuchkosten und eventuell die Maklerprovision.

Tipp

Nicht zu optimistisch kalkulieren. Beim Hausbau haben vor allem Materialengpässe in den vergangenen Wochen für Preissteigerungen gesorgt. Als Käufer:in solltest du dir einen sehr guten Überblick über die tatsächlich gezahlten Preise verschaffen. 


Schritt 4: Den richtigen Kredit auswählen


Die erste Frage: Wann willst du schuldenfrei sein? Die meisten Kreditnehmer:innen beantworten dies so: spätestens bis zur Rente. Je nachdem, wie alt du bist, musst du eine längere oder kürzere Zeit mit entsprechend unterschiedlich hohen Raten kalkulieren. Möchtest du den Kredit in einem Rutsch finanzieren oder erst mal nur einen Teil – und später kommt noch eine Anschlussfinanzierung? Bei den aktuell günstigen Zinsen wäre Option eins vermutlich ratsamer. Die Zinsbindung kann meist von fünf bis zu 30 Jahre im Voraus festgelegt werden. Achte darauf, anfangs möglichst viel zu tilgen, denn das erspart dir Zinskosten. Nutze die Option, Sondertilgungen zu vereinbaren, sofern die Bank das erlaubt und dies nicht zu teuer wird. Wenn du aber jetzt schon absehen kannst, dass du in der Zukunft einen größeren Geldbetrag erhältst, wäre eine Sondertilgung ein geschickter Schachzug.  

Tipp

Nach zehn Jahren kannst du einen Kreditvertrag kündigen – egal wie lange du anfangs die Zinsbindungsfrist festgelegt hast.


Schritt 5: Förderungen einkalkulieren


Keine Finanzierung sollte ausschließlich aus einem Bankdarlehen bestehen. Teile der zu finanzierenden Summe können auch über Förderkredite mit besonderen Konditionen abgedeckt werden. So ergeben sich mehrere Finanzierungsteile, die zusammen den gesamten Betrag ausmachen. Auf jeden Fall solltest du dich bei der KfW-Bank informieren: Hier gibt es üppige Kredite und teilweise Tilgungszuschüsse, wenn du vorhast, ein besonders effizientes Haus zu bauen oder eine Bestandsimmobilie zu modernisieren.




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