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Im Grundbuch werden Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen eines Grundstücks erfasst. Es wird als öffentliches Register beim zuständigen Grundbuchamt geführt und kann bei berechtigtem Interesse eingesehen werden. In diesem Artikel erfahren Sie, was das Grundbuch genau ist, wie Sie einen Grundbuchauszug erhalten und wie ein Grundbuchauszug geändert oder gelöscht werden kann.

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Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

  • Für den Kauf einer Immobilie oder den Umbau eines Grundstücks finden Sie alle nötigen Informationen zum Eigentümer, zum Grundstück sowie zu Belastungen im Grundbucheintrag.
  • Bei berechtigtem Interesse können Sie einen Grundbuchauszug anfordern.
  • Die Kosten für Eintragungen, Änderungen und Löschungen im Grundbuch richten sich nach der Höhe des Darlehens oder des Kaufpreises.

Was ist ein Grundbucheintrag?

Den Grundbucheintrag finden Sie im Grundbuch beim Amtsgericht, das als Grundbuchamt fungiert. Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis. Ein Grundbucheintrag dokumentiert die Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie und macht die Belastungen kenntlich, die auf einem Grundstück liegen. Die Grundbuchämter sind den Amtsgerichten zugeordnet und führen die Grundbücher aller im Amtsgerichtsbezirk liegenden Grundstücke.


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Was ist der Inhalt eines Grundbucheintrags?

Der Eintrag, auch Grundbuchblatt genannt, beinhaltet die folgenden Angaben:

  • Aufschrift: Angaben über das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die fortlaufende Aktennummer

  • Bestandsverzeichnis: Angaben zur Lage und Größe des Grundstücks gemäß der Katasterdaten

  • Erste Abteilung: Eigentümer des Grundstücks

  • Zweite Abteilung: Grundstückbelastungen wie Grunddienstbarkeiten, Reallasten, Vorkaufsrecht, Erbbaurecht, Nießbrauch und Auflassungsvermerkung

  • Dritte Abteilung: Grundpfandrechte wie Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden und deren Rangverhältnisse

Für wen ist ein Grundbucheintrag wichtig?

Für Hauskäufer ist der Grundbucheintrag im Kaufprozess ein wichtiges Dokument, das für die Finanzierung benötigt wird. Auch wenn Sie auf Ihrem Grundstück große Veränderungen durchführen möchten, müssen Sie das Grundbuch hinzuziehen. Grundbucheinträge können abgeändert oder gelöscht werden, wofür jeweils Kosten anfallen, die vom Kaufpreis und vom Darlehen abhängen.

Wer kann den Grundbucheintrag einsehen?

Eine Einsichtnahme in das Grundbuch können neben eingetragenen Eigentümern folgende Personen (persönlich oder schriftlich) beantragen:

  • ein eingetragener Berechtigter

  • ein vom Eigentümer oder Berechtigten schriftlich Bevollmächtigter

  • jeder, der ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme darlegen kann

Die Einsichtnahme in das elektronische Grundbuch oder die Einsichtnahme in Papierform erfolgt im Grundbuchamt in der Geschäftsstelle oder Einsichtenstelle beim Amtsgericht. Ist ein Antragsteller zur Einsichtnahme berechtigt, kann das Grundbuchamt auf Antrag auch Abdrucke oder Auszüge aus dem Grundbuch zur Verfügung stellen. Hierfür wird eine Gebühr erhoben. Zuständig für alle Eintragungen im Grundbuch und für die Entgegennahme von Anträgen sind Rechtspfleger und deren Mitarbeiter.

Was sind die Voraussetzungen für einen Grundbucheintrag?

Das Grundbuchverfahren ist in der Grundbuchordnung (GBO) geregelt. Es unterliegt strengen Formvorschriften. Damit ein Grundbucheintrag vorgenommen werden kann, muss der Erklärende in der Regel die Richtigkeit seiner Erklärung durch eine notarielle Urkunde oder durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachweisen. Solche öffentlichen Beglaubigungen werden in der Regel von einem Notar ausgestellt.

Den Nachweis für die Richtigkeit seiner Erklärung kann der Erklärende im Falle einer Eigentumsumschreibung zum Beispiel durch die Vorlage eines notariell beurkundeten Kauf- oder Schenkungsvertrages erbringen oder durch die Vorlage (der Ausfertigung) eines Erbscheins.

Auch für die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch muss die Bewilligungserklärung des Eigentümers dem Amtsgericht notariell beurkundet oder öffentlich beglaubigt vorliegen. Die Tätigkeit des Grundbuchamtes ist kostenpflichtig und wird nach der jeweiligen Kostenordnung berechnet.

Wie erhalte ich einen Grundbuchauszug?

Wer einen Blick in das Grundbuch werfen möchte, muss über ein berechtigtes Interesse verfügen. Eigentümer benötigen keine Gründe für die Einsicht des Grundbuchs. Ein bestätigtes Kaufinteresse beispielsweise durch einen Vorvertrag oder eine Maklerbestätigung wird dabei als berechtigtes Interesse ausgelegt.

Um sich dann über einen bestimmten Grundbucheintrag zu informieren und Belastungen sowie Eigentumsverhältnisse einzusehen, ist der Grundbuchauszug notwendig. Dieser kann beim zuständigen Grundbuchamt des Landes beantragt werden. Mittlerweile kann auch der Grundbuchauszug online beantragt werden. Hierbei sollten Sie jedoch beachten, dass dennoch ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden muss.

Ein Einsichtsrecht in den Grundbuchauszug haben folgende Personen:

  • Gläubiger im Zuge einer Zwangsversteigerung der Immobilie

  • Erben

  • Ehepartner des Eigentümers

  • Mieter zur Einsicht in Eigentumsverhältnisse

  • vom Eigentümer bevollmächtigte Personen

  • Pflichtteilsberechtigte

  • Notare und Rechtsanwälte

  • Vermessungsingenieure

Wie viel kostet der Eintrag im Grundbuch?

Sowohl der Grundbucheintrag als auch die Löschung der Grundschuld sind kostenpflichtig. Die Höhe der Kosten hängt nicht zuletzt vom Kaufpreis der Immobilie ab. Bei den zu entrichtenden Grundbuch- und Notarkosten können Immobilienkäufer mit etwa 1,5 Prozent des Immobilienpreises rechnen. Bei dem Abschluss eines Immobilienkaufvertrags ist der Notar unverzichtbar, denn erst aus der notariellen Beglaubigung ist der Verkäufer verpflichtet, das Eigentum auf den Käufer zu übertragen. Gleichzeitig ergibt sich aus dem beurkundeten Kaufvertrag, dass der Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen ist.

Die Kosten für den Notar können dabei auch die sogenannten Vollzugsgebühren beinhalten. Dazu gehören in der Regel etwaige Löschungsunterlagen für abzulösende Grundpfandrechte von Kreditgebern, bestimmte Genehmigungen wie zum Beispiel eine Vorkaufsrechtsverzichtsbescheinigung der Stadt oder auch Erklärungen von einem Vormundschafts- oder Nachlassgericht. Auch für die Betreuung der Überwachung von Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung erhebt der Notar eine Gebühr.

Beispiel: Liegt der Kaufpreis einer Immobilie bei 300.000 Euro, belaufen sich die Notar- und Grundbuchkosten auf etwa 4.500 Euro.

Wie viel kostet ein Grundbuchauszug?

Ein Grundbuchauszug kann in der Regel per Brief oder per Fax beantragt werden. Für einen Auszug aus dem Grundbuch erhebt das Grundbuchamt Gebühren:

  • nicht beglaubigte Kopie oder einfacher Ausdruck: 10 Euro

  • beglaubigte Kopie oder amtlicher Ausdruck: 20 Euro

  • nicht beglaubigter Online-Auszug: etwa 35 Euro

  • beglaubigter Online-Auszug: etwa 50 Euro

Die Kosten für den Online-Service variieren je nach Anbieter.

Wie kann ich einen Grundbucheintrag löschen?

Eine Eintragung im Grundbuch kann auf Antrag gelöscht werden. Voraussetzung hierfür ist, dass der von der Löschung Betroffene der Löschung zugestimmt hat. Diese Zustimmung wird im Grundbuchwesen als „Löschungsbewilligung“ bezeichnet. Eine Löschungsbewilligung kann zum Beispiel die Zustimmung eines Kreditgebers zur Löschung eines als Kreditsicherheit dienenden Grundpfandrechts beinhalten. Wird ein Grundbucheintrag auf Antrag gelöscht, bedeutet dies nicht, dass der Eintrag selbst aus dem Grundbuch entfernt wird, sondern dass ein Löschungsvermerk in der dafür vorgesehenen Spalte eingetragen wird.

Haben Sie das Darlehen für den Immobilienkauf komplett zurückgezahlt, müssen Sie die Grundschuld nicht löschen lassen. Die nicht genutzte Grundschuld kann stattdessen als Sicherheit für ein künftiges Darlehen genutzt werden. So entstehen weder für die Löschung noch für eine künftige Neueintragung Kosten.

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