Wohnflächenberechnung: Was zählt zur Wohn­flä­che?

Jeder kennt sie, die Angabe der Wohnfläche in Verträgen, aber die wenigsten wissen, wie sie berechnet wird. Überraschenderweise gibt es in Deutschland keine klar vorgeschriebene Berechnungsmethode und entsprechend viele Fallstricke. Wir beantworten alle Fragen zur Wohnflächenberechnung und Berechnungsmethoden. Mit einem Musterbeispiel und praktischen Hinweisen unterstützen wir dich bei deiner Wohnflächenberechnung. 

Die Wohnfläche zu berechnen, ist ein komplexes Thema und die Ergebnisse halten Überprüfungen so manches Mal nicht Stand. So ist eine Flächenabweichung von mehr als zehn Prozent bei gekauften Immobilien oder mehr als 20 Quadratmetern gar keine Seltenheit. Auch Mieter:innnen stellen mitunter Abweichungen fest und zahlen damit eine zu hohe Kaltmiete und eine im Verhältnis zu hohe Betriebskostenabrechnung, deren Kostenpositionen ja u. a. anteilig nach Wohnfläche umgelegt wird. 

Eine böse Absicht verbirgt sich dahinter nicht immer. Sehr unterschiedliche Berechnungswege, die bestimmte Teile der Wohnung nur prozentual anrechnen oder überhaupt nicht, können beispielsweise zur abweichenden Wohnfläche geführt haben. 

Wie entscheidend das Thema Wohnflächenberechnung ist, wurde zuletzt Immobilienbesitzern bewusst, die im Rahmen der Datenerfassung zur Neuberechnung der Grundsteuer ab März 2022, die genaue Wohnfläche in der Feststellungserklärung des Finanzamtes eintragen mussten.  Eine Ausnahme bildete lediglich Baden-Württemberg, das einzige Bundesland, das auf eine Wohnflächenangabe verzichtet hat.

Zunächst einmal ist es entscheidend bei der Wohnflächenberechnung, die unterschiedlichen Begrifflichkeiten auseinanderzuhalten. Wir klären hier, was Grundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche voneinander unterscheidet.

Zur Wohnfläche gehören nach der Wohnflächenverordnung alle Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung oder diesem Haus gehören. Ausgenommen sind Grundflächen von Zubehörräumen wie etwa Dachräumen und Kellern, Wirtschafts- und Geschäftsräumen oder Räumen, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts entsprechen. Folgende Räume gehören zur Wohnfläche: 

• Wohnzimmer 
• Schlafzimmer 
• Kinderzimmer 
• Küche 
• Esszimmer 
• Flure innerhalb der Wohnung 
• Badezimmer und WC 
• Neben- und Abstellräume in der Wohnung

Die Wohnfläche ist nicht gleichzusetzen mit der Grundfläche. Die Grundflächenberechnung erfolgt üblicherweise im unverputzten Rohbau. Wenn du also eine Baubeschreibung hast von einer Immobilie, die 30 Jahre oder älter ist, wirst du folgende Angabe finden: Pauschalabzug für den Putz von drei Prozent. Demnach hätte eine 100 Quadratmeter Wohnung nur noch eine Wohnfläche von 97 Quadratmetern. Leider ist diese Angaben in den Bauunterlagen nicht immer vorhanden. 

 
Es gibt darüber hinaus eine Bruttogrundfläche, die die Gesamtgrundflächen aller Räume aufaddiert. Davon unterscheidet sich die Nettogrundfläche (NGF), die allein die tatsächlich nutzbare Flächen zusammenzählt – ganz ohne Wände, Pfeiler, Schornsteinschächte, Mauervorsprünge.

Die Nutzfläche wird über DIN 277 geregelt und bezieht sich auf den jeweiligen Nutzen eines Raumes, also darauf, wie er seiner Zweckbestimmung nach genutzt werden kann.  

Folgenden Kategorien kann eine Nutzfläche zugeordnet werden: 

• Aufenthalt und Wohnen (alle Wohnräume sind dementsprechend Nutzfläche zum Wohnen) 
• Büroarbeit 
• Maschinen- und Handarbeit, Produktion, Experimente 
• Verteilen und Verkaufen, Lagern 
• Kultur und Unterricht, Bildung 
• Pflegen und Heilen 
• sonstige Nutzungen 

Ein Beispiel:  

Ein Keller mit Vorratsraum, Öllagerraum, einem Flur und einem Treppenraum folgendermaßen zu bewerten: 

Laut Wohnflächenverordnung ist keine der Grundflächen dieser Räume als Wohnfläche einzustufen. 

DIN 277 definiert die Teilräume folgendermaßen: 

Grundfläche des Vorratsraums = Nutzfläche 

Grundfläche des Öllagerraums = Funktionsfläche  

Flur und Treppenraum = Verkehrsfläche

Die Tabelle macht deutlich, dass bei einer Vermietung die Wohnflächenverordnung greift, weil Mieter Keller und sonstige Abstellräume und Gemeinschaftsräume nicht über die Miete mitbezahlen. Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist die DIN 277 interessant, da sie alle Fläche berücksichtigt, die den:die Eigentümer:in wechseln.

Bei der üblichen Wohnflächenberechnung geht es um Flächen, die tatsächlich auf zum Wohnen verwendet werden. Daher hat die Wohnflächenverordnung für bestimmte Bereiche in Wohnung oder Haus, die nicht voll genutzt werden können, auch Ausnahmeregelungen getroffen.  

Terrasse, Balkon, Dachgarten 

• in der Regel: 25 Prozent Wohnfläche 

• bei sehr hochwertiger Ausstattung (je nach Einzelfall): 50 Prozent Wohnfläche 

Dachschrägen 
 
Wer in einer Dachgeschosswohnung lebt, hat weniger Stehhöhe zur Verfügung und damit auch eine geringere Wohnfläche. Die Wohnflächenverordnung berücksichtigt diesen Umstand:  

• Ab einer Raumhöhe von zwei Metern zählt die Wohnfläche zu 100 Prozent. 

• Bei einer Raumhöhe zwischen ein und zwei Metern beträgt die Wohnfläche 50 Prozent. 

• Unterhalb von einem Meter bleibt die Wohnfläche unberücksichtigt. 

• Die Zwei-Meter-Regel gilt auch bei Kellerräumen, die in Wohnraum umgewandelt werden.

Treppen und Treppenhäuser 

• Bei Treppen mit mehr als drei Stufen: keine Wohnfläche, Treppen müssen komplett abgezogen werden
• Treppen mit weniger als drei Stufen: 100 Prozent Wohnfläche
• Ein Treppenhaus gehört nicht zur Wohnfläche.

Fenster- und Türnischen  

• Eine durchgehende Nische mit mindesten 13 Zentimeter Tiefe wird angerechnet.

• Ist ein Fenster- oder Türsturz mindestens zwei Meter hoch, wird er komplett einbezogen in die Wohnflächenberechnung. Unterhalb von zwei Metern fließt er hälftig in die Wohnfläche ein.

Wintergärten und Schwimmbäder 

• wenn sie zu allen Seiten geschlossen sind: 50 Prozent Wohnfläche

• wenn sie beheizt sind: 100 Prozent Wohnfläche

Keller und Garage  

• keine Wohnfläche.

Geschäftsräume

• keine Wohnfläche.

• Ausnahme: ein Arbeitszimmer innerhalb der Wohnung wird zu 100 Prozent angerechnet

Öfen, Badewannen, Heizgeräte, freiliegende Installationen, Raumteiler, Einbaumöbel

• gehören zu 100 Prozent zur Wohnfläche.

Schornsteine, Vormauerungen und Co. 

• Betroffen sind Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, frei stehende Pfeiler und Säulen, die höher als 1,5 Meter sind und einen Flächeninhalt von mindestens 0,1 Quadratmeter haben. Diese sind keine Wohnfläche und müssen abgezogen werden.

Verkleidungen und Leisten  

• Zu 100 Prozent Wohnfläche, d. h.  das Messgerät muss oberhalb oder neben den Verkleidungen angesetzt werden.

Eine allgemeingültige Definition sucht man in Deutschland vergebens für Wohnfläche, genauso wie eine festgeschriebene Berechnungsart. Einzig der öffentlich finanzierte Wohnraum hat die Wohnflächenverordnung (WoFIV) als Standard. 

Die wichtigsten Methoden zur Wohnflächenberechnung sind:

• die Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm 277

• die Wohnflächenberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)

• die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung

Die DIN-Norm 277 unterscheidet nicht zwischen Nutzfläche und Wohnfläche, alle Flächen, inklusive reine Nutz- und Verkehrsflächen, werden in der Regel zu 100 Prozent eingerechnet, auch Dachflächen, Balkone oder Kellerräume. Um auf die erwünschte Nettogrundfläche zu kommen, werden die lichten Maße zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung gemessen, Wände, Stützen, Schornsteine etc. werden abgezogen, Fußleisten bleiben unberücksichtigt.

Nachteil: Mit dieser Berechnung fällt die Wohnfläche größer aus, da alles vollflächig eingerechnet wird. Besonders bemerkbar macht sich das bei Dachgeschosswohnungen, die nach der Wohnflächenverordnung deutlich geringer ausfällt.

Zum Stichtag 31. Dezember 2003 wurde die Zweite Berechnungsverordnung durch die Wohnflächenverordnung abgelöst. Sie ist nicht mehr aktuell, gilt aber für Altbauten in seltenen Fällen weiterhin. 

Nach dieser Methodik der Wohnflächenberechnung wird die Grundfläche der Räume innerhalb einer Wohnung zusammengerechnet. Anschließend werden Grundflächen von Schornsteinen, Säulen u.a. abgezogen, wenn sie mehr als 0.1 Quadratmeter Grundfläche einnehmen. Die Grundflächen von Balkonen, Loggien oder Dachgärten können zur Hälfte eingerechnet werden. Sie ist der Wohnflächenverordnung also ganz ähnlich. Anders gehandhabt werden hier Flächen unter Treppen, unbeheizte Wintergärten kamen in den Bewertungen noch nicht vor, dafür werden aber heute unübliche Flächen wie Vorratsräume oder Ställe erwähnt.

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) löste die Zweite Berechnungsverordnung ab, ist im Wohnraumförderungsgesetz verankert und gilt seit dem 1. Januar 2004. Seither ist sie die Berechnungsmethode der Wahl und wird in der Praxis am häufigsten angewendet, wie beispielsweise bei der Ermittlung der Grundsteuer.

Auch die Gerichte halten sich an diese Methode, wenn der Mietvertrag keine Festlegung enthält und die Berechnung der Wohnfläche angezweifelt wird. 

Wohnfläche wird hier verstanden als Fläche, die tatsächlich auch zum Wohnen genutzt werden kann. Dementsprechend werden beispielsweise Raumteile mit Dachschrägen nur teilweise angerechnet. Ausgeklammert sind alle Flächen, die nicht innerhalb der Wohnung liegen. Teilweise angerechnet werden Flächen, die baulich an die Wohnung angeschlossen sind wie Balkone, Terrassen, Loggien oder Abstellräume. Kellerräume und Garagen, also Räume, die nicht dem Bauordnungsrecht entsprechen, gehören nicht dazu.

Die folgende Tabelle gibt Aufschluss darüber, wie die strittigen Räume bei der Wohnflächenberechnung je nach Berechnungsmethode angesetzt werden können. Die Zahlen bezeichnen den Anteil in Prozent, der angesetzt werden darf.

DIN 277 verwendet den Begriff „Nutzfläche“, der alle Flächen einer Immobilie umfasst. 
 
Räume, die mindestens zwei Meter hoch sind, werden entsprechend der Wohnflächenverordnung zu 100 Prozent angerechnet. Zwischen einem Meter und zwei Metern werden die Flächen zu 50 Prozent eingerechnet, darunter gar nicht mehr. 

Wohnräume, die zweifelsfrei in die Wohnflächenberechnung gehören, entnimmst du bitte der Tabelle im Abschnitt Übersicht: Welcher Raum zählt wozu?

Schauen wir uns an, wie sich die Berechnungsmethoden konkret in der Praxis darstellen. In unserem Beispiel wollen wir eine Wohnung mit zwei Zimmern, Küche, Bad, Diele und Balkon sowie Dachschrägen und einem Kellerraum berechnen. 

Beispiel:

Fünf Räume haben jeweils mehr als 2 Meter Deckenhöhe und ergeben 70 Quadratmeter zusammen. Weitere Bereiche der Wohnung sind: 
- Dachschräge zwischen ein bis zwei Metern mit zehn Quadratmetern 
- ein gedeckter Balkon mit 10 Quadratmetern 
- ein Kellerraum mit 8 Quadratmetern 

 
Wohnflächenverordnung (WoFIV): 

70 qm + 5qm + 2,5 (5qm) = 77,5 qm oder 80 qm 

DIN 277:

70 qm + 10 qm + 10 qm + 8 qm = 98 qm 

Deutlich ist die Differenz zwischen den Ergebnissen: DIN 277 ergibt eine größere Fläche, und zwar um 18 bis 20,5 Quadratmeter. Das ist ein gravierender Unterschied für Mieter:innen, Eigentümer:innen und Käufer:innen.

Der Weg zur Ermittlung der Wohnfläche ist durch die unterschiedlichen Ansätze zur Wohnflächenberechnung reich an Fallstricken gesegnet. Ob Konsequenzen bei falscher Wohnflächenangabe drohen oder nicht, das entscheidet sich mitunter an der Höhe der Abweichung.

Zahlst du zu viel Miete? Nachrechnen kann sich lohnen. Bereits ab einer zehn Prozent kleineren Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben, kann die Miete gemindert werden. Auf jeden Fall kannst du dich auf Basis der Zahlen gegen eine Mieterhöhung wehren.  

Und nicht nur das: Du hast einen Anspruch auf Rückforderung der zu viel gezahlten Miete ab Mietbeginn. Um deine Ansprüche geltend zu machen, gilt eine Dreijahresfrist ab Ende des Jahres, in dem du von der falschen Wohnfläche erfahren hast.  

Die genaue Abrechnung der Nebenkosten setzt einen präzisen Wert für die Wohnfläche voraus. Sobald dieser zu hoch ist, kannst du dies beanstanden und eine mit Rückzahlung verbundene Korrektur für die vergangen drei Jahre verlangen.  

Fristlose Kündigung bei zu kleiner Wohnung: Als Mieter:in kannst du diesen Umstand nutzen, um fristlos aus dem Mietvertrag zu kommen. Voraussetzung ist hier, dass du sofort fristlos kündigst, nachdem du von der Wohnflächenabweichung erfahren hast.

Die Angabe zur Wohnungsfläche kann im Nachhinein zur Ermittlung der Kaltmiete nicht mehr angepasst werden. Mit Sorgfalt sollte die Wohnfläche vor der Vermietung ermittelt werden. Allerdings rechtfertigt eine zu klein bemessene Wohnungsfläche eine Mieterhöhung, da in diesem Fall nicht der Wert im Mietvertrag eine Rolle spielt, sondern die tatsächliche Wohnfläche (BGH, Az.: VIII ZR 266/14). 
 
Bei der Nebenkostenkostenabrechnung kann auch im Nachhinein die tatsächliche Wohnfläche ermittelt und eingetragen werden. (BGH, Az.: VIII ZR 220/17). So kann der:die Vermieter:in wenigstens sicherstellen, dass die Nebenkostenabrechnung korrekt ist.  

Weiterhin spielt die Wohnfläche eine Rolle bei Bauanträgen und bei der Feststellung der Grundsteuer, bei der sie einer von vielen Werten ist und errechnet werden muss. Auch passgenaue Wohngebäude- und Hausratsversicherung benötigen eine genau ermittelte Flächenangabe, um eine Unterversicherung zu vermeiden.

Wer auf der Suche nach einer Immobilie ist, muss sichergehen können, dass die besichtigten Objekte vergleichbar sind. Daher ist es unumgänglich, dass die Wohnflächen korrekt sind und nach der gleichen Methode berechnet worden sind.  

Wohnfläche und Baufinanzierung: die Bank benötigt die genaue Flächenangabe, um beispielsweise die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens zu beurteilen.  

Ist eine gebrauchte Immobilie falsch ausgemessen worden, stimmt der Verkaufspreis proportional zur Wohnfläche nicht. Käufer:innen dürfen diesen Teil des Kaufpreises zurückverlangen, auch unterhalb von zehn Prozent Abweichung (OLG Saarbrücken, Az.: 8 U 450/10). Voraussetzung dafür ist, dass dem:der Käufer:in eine Garantie über die Beschaffenheit der Immobilie im Kaufvertrag zugesichert wurde.

Grundsätzlich ist es nicht notwendig, einen Gutachter zu beauftragen, um die Wohnfläche zu ermitteln. Auch ein:e Vermieter:in kann nicht darauf bestehen, dass die Mietpartei einen Gutachter hinzuzieht. Im Falle eines Rechtsstreits vor Gericht führt jedoch kein Weg mehr vorbei an einem Sachverständigengutachten. Die Preise dafür beginnen bei 150 Euro und gehen hoch bis ungefähr 500 Euro. Im Falle einer deutlichen Abweichung über 10 Prozent kann sich das aber bereits lohnen.  

Viele Berechnungsmethoden verunsichern – da ist der Gedanke an ein professionelles Gutachten nachvollziehbar. Auf jeden Fall solltest du darüber nachdenken in folgenden Fällen:  

• Baupläne fehlen oder sind ungenau 
• Veränderungen an der Immobilie wurden vorgenommen ohne Aufmaß und in Eigenregie:  
• Raumstruktur ist verwinkelt, mit Dachschrägen etc.  
• Immobilie ist sehr teuer 

Wenn du ein Haus oder eine Wohnung mit Maklerhilfe kaufst, verkaufst oder vermietest, ist die Gutachterleistung manchmal schon inkludiert. Makler:innen; die auch als Gutachter tätig sind, ermitteln die Daten direkt bei der Begehung von Haus oder Wohnung.

Wer das erste Mal eine Wohnung ausmisst, steht vor einer echten Herausforderung, selbst wenn die Berechnungsmethode theoretisch klar ist. Das liegt an den räumlichen Strukturen, Schrammleisten, Badewannen, verwinkelten Grundrissen und Dachschrägen.  

Mit diesen Tipps kommst du an dein Ziel: 

Ausstattung: Mit Zollstock oder Maßband stößt du schnell an Grenzen, einfacher gehen komplexe Messungen mit einem Laserentfernungsmesser, der sehr genau misst und Ergebnisse abspeichern kann. 

Vorbereitung: Um den Überblick zu behalten und die Messerergebnisse den richtigen Wänden zuordnen zu können, kann ein grob gezeichneter Grundflächenplan auf einem großen Papierbogen Sinn ergeben. Trage die Werte während der Messungen dort ein und du hast für die abschließende genaue Berechnung eine hilfreiche Grundlage.  

Umgang mit verwinkelten Raumteilen: Ein rechteckiger Raum ist die Norm, leider kommen auch immer wieder Abweichungen vor. Am besten, du teilst diese Räume in mehrere Teile auf, die du optisch mit Klebestreifen am Boden markierst. Die so ermittelten Einzelflächen können am Ende addiert werden. 

Wohnflächenermittlung bei Dachschrägen: die Raumhöhe wird hier zum Maß aller Werte, denn die Fläche wird erst ab einem Meter Raumhöhe zu 50 Prozent eingerechnet und ab zwei Metern voll berücksichtigt. Die Raumhöhe kannst du ganz leicht feststellen, indem du das Lasermessgerät auf den Boden stellst und nach oben zeigend von den Außenwänden des Raumes in Richtung Raummitte bewegst. Sobald es einen Meter anzeigt, markierst du die Stelle mit einem Klebestreifen. Das Gleiche machst du bei zwei Metern.