Vorauszahlung

Inwieweit dürfen Vorauszahlungen angepasst werden?

Mieter und Vermieter können durch einseitige Erklärung eine Anpassung der vereinbarten Vorauszahlung der Nebenkosten auf eine angemessene Höhe verlangen.

Was kostet Ihr Umzug?

Wohnfläche

ca.

Entfernung

ca. km

1 Person

2 Personen

3 Personen

4 Personen

5 Personen

6 Personen

7 Personen

8 Personen

9 Personen

10 Personen

1 Zimmer

2 Zimmer

3 Zimmer

4 Zimmer

5 Zimmer

6 Zimmer

7 Zimmer

8 Zimmer

9 Zimmer

10 Zimmer

Kosten

Umzugsunternehmen

ab

 

Auf dieser Basis berechnet der Umzugskostenrechner die finalen Kosten für Ihren Umzug:

Wohnung

  • kein Balkon, keine Garage
  • Die alte/ neue Wohnung befindet sich jeweils im 3. OG
  • Alle Zimmer (inkl. Keller) weisen einen normalen Füllstand auf

Umzug

  • Der Transportweg von der Wohnungstür bis in den LKW (Auszug/ Einzug) beträgt 10m
  • Preis für Transport pro m3: 25 Euro
  • Preis für m3 pro 10 km Entfernung: 8 Euro
  • Sonderleistungen (Umzugskartons, Möbelmontage oder Küchenabbau) werden nicht berücksichtigt

Sind die Betriebskosten ordnungsgemäß abgerechnet, kann die geleistete Vorauszahlung infolge stark gestiegener oder gesunkener Betriebskosten an die tatsächlich anfallenden Betriebskosten der Höhe nach angepasst werden.

Betriebskosten als durchlaufender Posten

Umlegbare Betriebskosten entstehen dem Vermieter regelmäßig durch den Gebrauch des Gebäudes. Eine vom Mieter zu leistende Vorauszahlung soll den tatsächlichen Kosten möglichst nahekommen. Diese Abschläge sollen dem Vermieter kein zinsloses Darlehen gewähren. Andererseits soll er diese Kosten aber auch nicht für den Mieter vorfinanzieren. Eine Anpassung der Vorauszahlung ist regelmäßig notwendig, um Steigerungen und Senkungen der Kosten und Gebühren auszugleichen. Vor allem gestiegene Energiekosten sowie die steigenden städtischen Gebühren werden von einer angemessen vereinbarten Vorauszahlung auf Dauer nicht gedeckt.

Korrekte Abrechnung als Grundlage für Vorauszahlung

Das Anpassungsrecht des Vermieters setzt eine inhaltlich korrekte Betriebskostenabrechnung voraus. Eine Anpassung der Vorauszahlung muss angemessen sein. Abzustellen ist auf die voraussichtlichen Kosten des laufenden Kalenderjahres. Grundlage ist daher immer die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres. Dabei kann eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten bei der Vorauszahlung berücksichtigt werden. Ein allgemeiner Sicherheitszuschlag ist unzulässig. Eine abstrakte, nicht konkret zu erwartende Kostensteigerung für einzelne Betriebskosten darf bei der Vorauszahlung nicht berücksichtigt werden.

Für die Ermäßigung der Vorauszahlung ist für den Mieter ausreichend, dass sich aus der Betriebskostenabrechnung für eine abgelaufene Abrechnungsperiode per Saldo eine Ermäßigung der Betriebskosten ergibt und der neue Vorauszahlungsbetrag nach dem bisherigen Umlagemaßstab berechnet wurde. Die monatliche Ermäßigung der Betriebskostenvorauszahlung berechnet sich in der Regel in Höhe eines Zwölftel des sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens.

Oft wird die Vorauszahlung für Heizkosten und für die übrigen Nebenkosten getrennt ausgewiesen. Bei einer Anpassung sind diese auch gesondert zu behandeln.

Verspätete Abrechnung

Eine Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende eines Abrechnungsjahres zugehen. Eine Anpassung der Vorauszahlungen ist auch möglich wenn die Abrechnungsfrist abgelaufen ist. Über den Nachforderungsausschluss hinaus sieht das Gesetz keine Sanktion für die verspätete Abrechnung vor. Auch eine verspätete Abrechnung liefert einen schlüssigen Anhaltspunkt für die zukünftige Entwicklung der Kosten.

Nebenkostenpauschale und Inklusivmiete

Haben Mieter und Vermieter eine monatliche Nebenkostenpauschale vereinbart, sind die Nebenkosten mit der Zahlung dieses Pauschalbetrages abgegolten. Die Erstellung einer zusätzlichen Nebenkostenabrechnung ist dann entbehrlich. Ein jährlicher Ausgleich der geleisteten Zahlungen im Verhältnis zu den tatsächlich angefallenen Betriebskosten findet nicht statt. Ob diese Pauschale zur Deckung der Kosten ausreicht, ist das Risiko des Vermieters.  

Eine Anpassung für die Zukunft ist für Mieter und Vermieter nur möglich, wenn diese Möglichkeit im Mietvertrag ausdrücklich vorgesehen wurde. Dasselbe gilt für Inklusivmieten.

Will eine der Parteien die Pauschale anpassen, muss die Erhöhung oder die Senkung der jeweiligen Betriebskostenart konkret nachgewiesen werden. Es reicht nicht, wenn Mieter oder Vermieter sich auf den Betriebskostenspiegel oder andere allgemeine Kennzahlen berufen.