Es lohnt sich, die Höhe der Miete bei einer Neuvermietung zu überprüfen.
Wenn du den Verdacht hast, deine Miete sei überhöht, solltest du dein Mietverhältnis anhand der nachfolgenden Fragen überprüfen. So kannst du feststellen, ob du mit einer Mietreduzierung rechnen kannst und erfährst, wie du diese auch durchsetzen kann.
Die Mietpreisbremse gilt nur in „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“. Das Bundesland, in dem Sie leben, muss solche Gebiete durch den Erlass einer Rechtsverordnung benennen. Nur wenn deine Wohnung in einem solchen Gebiet liegt – zum Beispiel in Berlin – finden die neuen Regeln der Mietpreisbremse überhaupt Anwendung.
„Die Mietpreisbremse greift nur bei Neu- und Wiedervermietungen, nicht jedoch bei laufenden Mietverträgen“, erläutert ImmoScout24-Mietrechtsexperte Steffen Groß. Ausschlaggebend ist damit, ob der Mietvertrag vor oder nach dem Inkrafttreten der auf Ihre Region bezogenen Rechtsverordnung abgeschlossen worden ist: „Auf alle Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten dieser Verordnung abgeschlossen wurden, findet die Mietpreisbremse keine Anwendung“, betont der Berliner Rechtsanwalt.
Auch bei Neuvermietungen können Ausnahmen gelten – etwa dann, wenn es sich um eine neu errichtete oder um eine umfassend modernisierte Wohnung handelt. Als „umfassend modernisiert“ wird eine Wohnung üblicherweise dann bezeichnet, wenn die Modernisierungsaufwendungen mindestens ein Drittel der Neubaukosten ausmachen. In diesen Fällen muss sich dein:e Vermieter:in nicht an den neuen Regelungen zur Miethöhe orientieren, selbst wenn für den Standort der Wohnung die Mietpreisbremse gilt.
Wenn eine Wohnung in einem von der Mietpreisbremse betroffenen Gebiet liegt, dann gilt: Bei einer Neuvermietung darf die Miethöhe gegenüber dem vorherigen Mietpreis nur so weit angehoben werden, dass nach der Mieterhöhung die neue Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Maßstab kann dabei der örtliche Mietspiegel sein. Bei der Prüfung sollten Mieter:innen darauf achten, dass sie ihre Wohnung in Bezug auf Ausstattung, Lage und Größe in die richtige Vergleichskategorie einordnen.
Wichtig: Hat dein:e Vermieter:in mit Ihrem Vormieter einen Mietpreis vereinbart, der mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, so darf er oder sie diesen Mietpreis weiterhin auch von dir als neue:n Mieter:in verlangen. Die Mietpreisbremse verlangt also keine Mietreduzierung. Bei dieser Regelung bleiben Mietminderungen und Mieterhöhungen, die mit den Vormieter:innen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden, unberücksichtigt.
Das Gesetz spricht von einer „ungerechtfertigten Bereicherung“, falls dein:e Vermieter:in die Mietpreisbremse nicht beachtet. Trotzdem musst du als Mieter:in selbst aktiv werden. Dabei orientierst du dich am besten an folgenden Schritten:
- Erweist sich die Miete als überhöht, darfst du nicht einfach deine Mietzahlungen kürzen.
- Du musste dem Vermieter eine so genannte „qualifizierte Rüge“ zukommen lassen, also die Tatsachen erläutern, weshalb du die Höhe der Miete beanstandest.
- Die Rüge muss in Schriftform zugehen.
- Anhand des Mietspiegels musst du in der Rüge begründen, dass die Miete um mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
- Du musst dein:e Vermieter:in auffordern, die Miete so weit zu reduzieren, dass sie den gesetzlichen Vorgaben der Mietpreisbremse genügt.
FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Thema Miete
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Gilt am Standort Ihrer Wohnung die Mietpreisbremse?
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Die Mietpreisbremse gilt nur in "Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt". Die Anwendung der Mietpreisbremse hängt davon ab, ob Ihr Bundesland solche Gebiete durch eine Rechtsverordnung benannt hat. Nur wenn Ihre Wohnung in einem solchen Gebiet liegt, wie zum Beispiel Berlin, gelten die neuen Mietpreisbremse-Regeln.
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Wann wurde der Mietvertrag abgeschlossen?
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Die Mietpreisbremse greift nur bei Neu- und Wiedervermietungen, nicht bei bestehenden Mietverträgen. Wichtig ist, ob der Mietvertrag vor oder nach dem Inkrafttreten der für Ihre Region geltenden Rechtsverordnung abgeschlossen wurde. Die Mietpreisbremse findet keine Anwendung auf Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten dieser Verordnung abgeschlossen wurden.
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Gilt für meine Wohnung eine Ausnahmeregelung?
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Es gibt Ausnahmen, selbst bei Neuvermietungen, wie zum Beispiel bei neu errichteten oder umfassend modernisierten Wohnungen. Als "umfassend modernisiert" gilt in der Regel eine Wohnung, wenn die Modernisierungskosten mindestens ein Drittel der Neubaukosten ausmachen. In solchen Fällen muss sich Ihr Vermieter nicht an die neuen Mietpreisregelungen halten, selbst wenn die Mietpreisbremse für den Standort Ihrer Wohnung gilt.
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