Münchner Mietpreisbremse vor dem Aus?


Was bedeutet die Entscheidung des Amtsgerichts für Sie als Mieter in München? Unser Rechtsanwalt Gerd M. Fuchs (Director Legal ImmobilienScout24) klärt auf.



Hintergrund zum Urteil

Gerade erst haben die neuen Regierungen in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein den Stopp der Mietpreisbremse geplant, da legt ein Münchner Amtsgericht nach.

Zwei Mieter aus der Maxvorstadt waren vor Gericht gezogen, da ihre Miete weit über der laut Mietspiegel ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Sie verlangten Auskunft über die vorherige Grundmiete. Der Amtsrichter wies ihre Klage ab und begründete, der Freistaat habe Fehler bei der Umsetzung des Bundesgesetzes gemacht. Die Mietpreisbremse sei daher nichtig.

"Welche Tatsachen für München als dem größten und wichtigsten Mietmarkt Bayerns in die Bewertung der Landesregierung eingeflossen sind, lässt sich der Verordnungsbegründung nicht entnehmen." So argumentierte der Amtsrichter und verwies auf eine Entscheidung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs vom April, der diese Mängel ebenfalls anführte.

Die Mietpreisbremse ist ein Bundesgesetz, ihre Umsetzung Ländersache. Landesregierungen können für die Dauer von fünf Jahren Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmen. Sie müssen allerdings begründen, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die Kläger können und werden innerhalb eines Monats Berufung einlegen. Unterstützung erhalten sie dabei vom Mieterverein München.

Was bedeutet das Urteil für Sie als Mieter?

Da es sich um ein erstinstanzliches Urteil eines bayerischen Amtsgerichts handelt, haben wir eine Entscheidung, die noch nicht rechtskräftig ist. Der unterlegene Kläger hat die Absicht geäußert, nach Zustellung des Urteils in Berufung zu gehen. Dann wird das Landgericht entscheiden, ob die Bayerische Verordnung zur Mietpreisbremse wirksam ist oder nicht. Ein solches Verfahren kann sich ein Jahr oder länger hinziehen. Bis dahin herrscht Rechtsunsicherheit.

Wer den zu zahlenden Quadratmeterpreis zu hoch findet, sollte zunächst weiterhin die zu hohe Miete – schriftlich und mit Zustellungsnachweis –rügen. Gleichzeitig kann er vom Vermieter unter Fristsetzung Auskunft über die Höhe der Miete im Mietvertrag des Vormieters verlangen. Ab dem Zeitpunkt der Rüge ist es ratsam, die Miete nur „unter Vorbehalt“ zu zahlen. Der Mieter sollte also den Dauerauftrag entsprechend ändern oder ergänzen.

Reagiert der Vermieter nicht, sollte der Mieter genau prüfen beziehungsweise prüfen lassen, ob er Klage erheben will. Denn nicht jede hohe Miete kann durch die Mietpreisbremse gekippt werden. Auch Mieten, die mehr als zehn Prozent über dem Mietspiegel liegen, sind zulässig, wenn die Wohnung neu ist, umfassend modernisiert wurde oder der Vormieter bereits mehr gezahlt hat. Dann kann der Vermieter weiterhin die Miete des Vormieters verlangen.

Solange die Rechtslage unklar ist, besteht ein hohes Risiko, im Rechtsstreit zu unterliegen. Insoweit macht eine Klage nur Sinn, wenn eine Rechtsschutzversicherung die Kosten des Verfahrens übernimmt. Wer sich nicht sicher ist, sollte sich anwaltlich oder vom Mieterverein beraten lassen.  


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