Mythos Modernisierung

Nach einer Modernisierung kann Ihr Vermieter mehr Miete verlangen – aber keine Angst, das geht nicht beliebig. Lesen Sie, wann und wie eine Modernisierung möglich ist – und was das für Ihre Mietkosten bedeutet.




Modernisierung oder Erhaltungsmaßnahme?


Veröffentlicht am 01. Februar 2020

Wer Modernisierung hört, denket vielleicht an eine Maßnahme zur Instandhaltung der Wohnung. Diese beiden Begriffe sollte man jedoch nicht verwechseln.

Die Erhaltungsmaßnahme – so steht es im § 555a BGB – entspricht im Grunde genommen einer Instandhaltung: Was kaputt gegangen oder abgenutzt ist, wird erneuert werden. Bröckelt der Putz an der Fassade oder hat es mehrere Dachziegel zertrümmert? Alle diese Mängel haben sich durch Abnutzung ergeben. Der Vermieter ist verpflichtet, diese Mängel durch Erhaltungsmaßnahmen zu beseitigen. Der Mieter muss dafür nichts zahlen. Er kann sogar die Miete kürzen, wenn der Mangel besonders gravierend ist.


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Das sind konkrete Modernisierungsmaßnahmen


Modernisierung bedeutet nicht nur den Istzustand zu erhalten, sondern ihn zu verbessern. Entweder wird der Wohnwert erhöht oder es kommt zu nachhaltigen Energieeinsparungen. Hierzu gehören beispielsweise eine energetische Modernisierung, die Senkung des Wasserverbrauchs oder die Schaffung von neuem Wohnraum. Auch gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungen wie die Umstellung von einer Öl- auf eine Gasheizung sind dazu zu rechnen.


Welche Kosten kommen auf den Mieter zu?


Der Vermieter kann die Kosten der Modernisierung in Form einer Modernisierungsumlage auf den Mieter abwälzen. Seit 2019 sind dies acht Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr. Davor konnten sogar elf Prozent der Kosten umgelegt werden.


Beispiel:

Jahresmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung:
8.400 Euro (10 Euro pro Quadratmeter)

Kosten der Modernisierung:
10.000 Euro

Mieterhöhung:
800 Euro (8 Prozent von 10.000 Euro = 800 Euro).

Neue Jahresmiete:
9.200 Euro (8.400 Euro + 800 Euro = 9.200 Euro).


Was bedeutet die „doppelte Kappung der Mieterhöhung“?


Im Zusammenhang mit einer Modernisierungsumlage ist oft von einer doppelten Kappung der Mieterhöhung die Rede. Einmal wird der maximale Betrag auf acht Prozent der Kosten gekappt, ein zweites Mal kommt es zu einer weiteren Kappung auf Basis des Mietrechtsanpassungsgesetzes seit dem 1. Januar 2019. Dieses besagt: Die Miete pro Quadratmeter darf in den folgenden sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen (bei Mieten von bis zu 7 Euro / Quadratmeter um nicht mehr als zwei Euro).

In unserem obigen Beispiel stieg die Monatsmiete von 700 Euro im Monat auf 767 Euro. Pro Quadratmeter stieg die Miete also monatlich um 0,95 Euro (67 Euro Mieterhöhung / 70 Quadratmeter = 0,95 Euro mehr pro Quadratmeter), sodass die zweite Kappungsgrenze in diesem Fall unberührt bleibt. Läge die Erhöhung bei mehr als drei Euro, müsste sie bei diesem Betrag gekappt werden.


Tipp:

In der Praxis sind Maßnahmen sehr häufig, die beides sind: Modernisierung und Erhaltung, zum Beispiel, wenn nicht einfach das kaputte Fenster repariert, sondern gegen ein neues zwei- oder dreifach verglastes ausgetauscht wird. In diesem Fall darf der Vermieter aber nicht die vollen Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen, sondern er muss die Kosten für die Erhaltungsmaßnahme (in diesem Fall also die Kosten der einfachen Reparatur des kaputten Fensters) von den Gesamtkosten abziehen.


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Ankündigung einer Modernisierung: Die Anforderungen sind hoch


Im Unterschied zu einer regulären Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, benötigt der Vermieter für die Durchsetzung der Modernisierungsumlage nicht die Zustimmung des Mieters. Allerdings muss er die Modernisierung drei Monate im Voraus schriftlich ankündigen und mitteilen, wann und in welchem Umfang modernisiert und wie die Miete danach erhöhen wird.


So können Sie die Modernisierung verhindern


Es gibt eine Möglichkeit, die Modernisierung zu verhindern – oder ihre finanziellen Folgen abzumildern. Sofern für Sie als Mieter oder die in den Räumen wohnende Familie eine besondere Härte vorliegt, können Sie der Modernisierungsmaßnahme widersprechen. Die Gründe dafür können bestimmte individuelle Umstände sein (zum Beispiel Alter oder Krankheit) oder die finanziellen Folgen. Auf die besondere Härte muss der Mieter bis zum Ende des Monats hinweisen, der auf die Ankündigung des Vermieters folgt. Kommt der Modernisierungshinweis am 15. Oktober, muss die Härte also bis Ende November erklärt werden. In jedem Fall prüft das Gericht im Einzelfall, ob tatsächlich eine besondere Härte vorliegt.


So können Sie die Modernisierung verhindern


Es gibt eine Möglichkeit, die Modernisierung zu verhindern – oder ihre finanziellen Folgen abzumildern. Sofern für Sie als Mieter oder die in den Räumen wohnende Familie eine besondere Härte vorliegt, können Sie der Modernisierungsmaßnahme widersprechen. Die Gründe dafür können bestimmte individuelle Umstände sein (zum Beispiel Alter oder Krankheit) oder die finanziellen Folgen. Auf die besondere Härte muss der Mieter bis zum Ende des Monats hinweisen, der auf die Ankündigung des Vermieters folgt. Kommt der Modernisierungshinweis am 15. Oktober, muss die Härte also bis Ende November erklärt werden. In jedem Fall prüft das Gericht im Einzelfall, ob tatsächlich eine besondere Härte vorliegt.


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