Lagerating 2015: München

Münchens Immobilienmarkt bleibt ein heißes Pflaster

Berlin, 06. November 2015 – Das Lagerating von ImmobilienScout24 und Handelsblatt Online zeigt, in welchen Stadtvierteln es hervorragende Aussichten für Immobilienkäufer gibt.


Hervorragende Aussichten für Immobilienkäufer gibt es in Maxvorstadt.

Angesichts der Dynamik im deutschen Immobilienmarkt sind viele Immobiliensuchende unsicher und fragen sich: Wo macht eine Investition Sinn? Darauf gibt das Lagerating von ImmobilienScout24 und Handelsblatt Online eine Antwort und nimmt erstmals eine Bewertung auf Stadtteilebene in Deutschlands Topmetropolen vor. Neben München werden auch Berlin, Frankfurt am Main und Hamburg unter die Lupe genommen. Die Wohnlagen werden nach den Kategorien „gut“, „mittel“ und „einfach“ unterschieden.

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München: Wer in Innenstadtnähe wohnen will, muss tief in die Tasche greifen

Die bayerische Landeshauptstadt ist beliebt wie nie und der Nachfragedruck auf dem Immobilienmarkt steigt. „In zentral gelegenen Stadtteilen ist das Wohnen für Normalverdiener unerschwinglich geworden und auch insgesamt scheinen in den begehrten Lagen die Preisobergrenzen langsam erreicht zu sein“, so Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei ImmobilienScout24. „Aber es gibt noch Mikrolagen mit guten Entwicklungsperspektiven, die Investoren bislang nicht im Blick haben.“ Das Lagerating für München basiert auf Immobilienmarktdaten von ImmobilienScout24 und berücksichtigt Preisniveaus und Preisentwicklungen der vergangenen fünf Jahre. Zusätzlich sind als externe Faktoren die Bevölkerungsentwicklung und die Entwicklung der Arbeitsplätze in die Analyse mit eingeflossen, da diese Faktoren einen entscheidenden Einfluss auf die Situation auf dem Wohnungsmarkt haben.

Lagerating Schwabing-West:

„Die Preise in Schwabing-West liegen aufgrund der zentralen Lage deutlich über dem gesamtstädtischen Münchner Schnitt“, so Jan Hebecker von ImmobilienScout24, der Schwabing-West im Zuge des Lageratings in drei Teilbereiche gliedert. Der südliche Teil rund um den Hohenzollernplatz und die Elisabethstraße zeichnet sich mit seinen schönen Altbauten als sehr gute und hochpreisige Wohnlage aus. „Hier entwickelte sich in den 1960er Jahren das klassische Bild von Schwabing mit seiner Studenten- und Kunstszene“, erklärt Hebecker. „Damit bildet dieser Teil optisch einen Kontrast zu den jüngeren Quartieren des Stadtteils.“ Der nördliche Teil grenzt östlich an den Luitpoldpark an und ist überwiegend durch mittlere Lagen gekennzeichnet. Der westliche Teil mit einfachen Lagen grenzt an das Olympia-Gelände, umfasst die Neubaugebiete am Ackermannbogen und erstreckt sich bis zu den Gebäuden der Fachhochschule an der Dachauer Straße.

Lagerating Maxvorstadt:

Zentraler als in Maxvorstadt kann man kaum wohnen. Folglich gehört das lebendige Viertel im gesamtstädtischen Vergleich ebenfalls zu den hochpreisigen Wohnlagen. Aufgrund der zwei großen Universitäten ist der Stadtteil bei Studenten beliebt, für die es allerdings schwierig bis unmöglich ist, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Die Pinakotheken und die prächtigen Bauten aus dem Klassizismus machen Maxvorstadt attraktiv – nicht nur für Touristen. Auch Investoren, die sich eine der großzügigen Altbauwohnungen noch leisten können, zieht es hierher. Vor allem das Areal rund um die Türken-, Amalien- und Theresienstraße mit seinem gastronomischen Angebot ist Tag und Nacht belebt und gehört trotz des Geräuschpegels zu den guten Lagen. Die guten und besonders hochpreisigen Lagen der Maxvorstadt grenzen unmittelbar an den Englischen Garten und erstrecken sich weiter in westlicher Richtung bis zur Barer Straße. „Insgesamt verteilen sich die Lagen recht heterogen über den Stadtteil“, kommentiert Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten von ImmobilienScout24. Die mittleren Lagen liegen vor allem südlich der TU München in Richtung Altstadt, während die durch den Gleisstrang begrenzte Arnulfstraße und die Gegend rund um die Institute der TU München von einfachen Lagen geprägt sind.

Lagerating Laim:

In Loam bin i dahoam. Münchens westlich gelegener Stadtteil Laim bietet keine Touristenattraktionen wie die Quartiere in Innenstadtnähe, ist aber umso beliebter bei seinen Bewohnern. Vom einstigen Arbeiterviertel hat es sich seit Anfang der 1990er Jahre zu einem familiären Wohngebiet gemausert. Die Camerloherstraße beispielsweise gehört mit ihren schicken Stuckfassaden und Gärten zu den schönsten Wohngegenden Laims. Weitere gute Lagen grenzen unmittelbar an die Fürstenrieder Straße an, wo die hohen Mietpreise stark durch die hier ansässigen Versorgungseinrichtungen geprägt sind. In deren Mittelachse liegt der Laimer Platz. „Von hier aus schließen sich aus Osten und Westen beinahe symmetrisch mittlere Lagen an. In den Zeilenbebauungen der Nachkriegszeit findet man die einfachen Wohnlagen im Viertel“, erklärt Jan Hebecker. Insgesamt aber scheine die Gebäudestruktur in Laim nur eine untergeordnete Rolle für die Beliebtheit und Preisgestaltung einzelner Lagen zu spielen.

Lagerating für Deutschland

Darüber hinaus wurde eine Karte mit dem Lagerating für ganz Deutschland erstellt. Vergleichbar mit einem Bonitätsranking unterscheidet das Lagerating für das Bundesgebiet zehn Lagekategorien. Diese reichen von AAA (beste Lage mit exzellenter Investitionssicherheit) über BBB (mittlere Lage mit weitgehender Investitionssicherheit) bis hin zu D (einfachste Lage mit höchstem Investitionsrisiko). Je höher das Lagerating, desto besser wird die Investitionssicherheit eines Standortes eingeschätzt.
Die besten Lagen (AAA) finden sich in den Metropolräumen der Top5-Städte München, Frankfurt am Main, Hamburg, Berlin und Köln, aber auch in Stuttgart, Düsseldorf, Münster, Wolfsburg, Freiburg im Breisgau sowie im Raum Nürnberg und in der Bodensee-Region. Unsichere Lagen im Hinblick auf eine stabile Wertentwicklung von Immobilien (Bewertungen CC bis D) befinden sich in Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern – ausgenommen die Küstenregion und die Ostseeinseln –im südlichen Niedersachsen oder im ländlichen Teil von Sachsen-Anhalt. In diesen besonders strukturschwachen Regionen hat der demografische Wandel bereits zu deutlichen Bevölkerungsverlusten geführt, der starke Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat.        

ImmobilienScout24 und Handelsblatt Online haben das Lagerating erstmals 2014 präsentiert. Die Ergebnisse des Lageratings 2015 für die vier größten deutschen Städte werden jeweils freitags im Handelsblatt Online vorgestellt.


Das Lagerating von ImmobilienScout24 und Handelsblatt Online macht die Investitionsperspektiven für die wichtigsten Immobilienstandorte transparent. Erstmals werden einzelne Stadtteile in den Großstädten Berlin, Frankfurt am Main, München und Hamburg bewertet. Darüber hinaus wurde eine Karte mit dem Lagerating für ganz Deutschland erstellt. Das Lagerating basiert auf Immobilienmarktdaten von ImmobilienScout24, wie Preisniveaus und Preisentwicklungen der vergangenen fünf Jahre. Zusätzlich sind als externe Faktoren die Bevölkerungsentwicklung und die Entwicklung der Arbeitsplätze in die Analyse eingeflossen, da diese Faktoren einen entscheidenden Einfluss auf die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt haben. Das Lagerating auf Stadtteilebene unterscheidet nach den drei Kategorien „gut“, „mittel“ und „einfach“.

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