Handout zum Livestream "AfA erhöhen und Rendite steigern – So geht's"

mit Steuerberaterin Olga Binnewies

Steuerberaterin Olga Binnewies und Vermietungs-Experte Peter Steinhauer erläutern den rechtlichen Hintergrund für die Absetzung für Abnutzung (AfA) für Vermieter:innen und erklären, welche Sparpotenziale sich daraus ergeben. Hier findest du alle Aufzeichnungen und Antworten auf die häufigsten Fragen.


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Um die AfA erhöhen und Steuern zu sparen, muss dem Finanzamt ein Gutachten über die verkürzte Restnutzungsdauer vorgelegt werden. Dieses muss von zertifizierten oder öffentlich Bestellten Gutachtern erstellt werden. Unsere Gutachten in Zusammenarbeit mit Sprengnetter erfüllen sämtliche Auflagen.


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FAQ: Häufig gestellte Zuschauer-Fragen*


Ich habe eine vermietete Immobilie geerbt, habe also keine Anschaffungskosten. Wie kann ich abschreiben? 

 

Bei geerbten Objekten führt der Erbe die Abschreibung des Erblassers basierend auf seinen ursprünglichen Anschaffungskosten fort. Hier kommt es im Einzelfall darauf an, wie lange das Objekt im Bestand des Erblassers war und wie hoch das verbleibende Abschreibungsvolumen noch ist.

 

Kann man als GmbH-Vermieter auch die AfA erhöhen, wenn in dem laufenden Steuerjahr Verluste eintreten würden? 

 

Grundsätzlich kann eine nachgewiesene tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer auch bei den Objekten im Betriebsvermögen einer GmbH zur Anwendung kommen. Sofern dadurch Verluste entstehen, können diese für Zwecke der Körperschaft- und ggf. Gewerbesteuer vorgetragen und in den folgenden Veranlagungszeiträumen bis zu einer bestimmten Höhe abgezogen werden. 

 

Welche Gewichtung zwischen Bodenpreis und Gebäude wird bei der Ermittlung der AfA beim Kauf einer vermietenden Immobilie vorgenommen? 

 

Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude ist individuell. Diese hängt regelmäßig von der Lage und der Art der Immobilie ab und muss den realen Wertverhältnissen entsprechen. Die von der Finanzverwaltung entwickelte Excel-basierte Arbeitshilfe bietet hier eine Möglichkeit, in einem vereinfachten Verfahren eine Kaufpreisaufteilung vorzunehmen oder eine bereits vorgenommene Kaufpreisaufteilung auf ihre Plausibilität zu überprüfen.

 

Kann ich die AfA für ein Sechs-Parteien-Haus erhöhen, bei dem ich eine Wohneinheit selbst bewohne und den Rest vermiete?

 

Für den selbstgenutzten Gebäudeanteil darf keine Abschreibung geltend gemacht werden. Wird also ein Restnutzungsdauer-Gutachten für das gesamte Mehrfamilienhaus erstellt, hat das eine unmittelbare Auswirkung auf die Abschreibung des vermieteten Anteils. Für steuerliche Berücksichtigung der Kosten für die Erstellung des Gutachtens würde sich in der Praxis ggf. der anteilige Ansatz anbieten (z.B. hier in Höhe von 5/6).

 

Wenn man eine Bestandsimmobilie erwirbt, beginnt dann nach dem Erwerb die Restnutzungsdauer (bspw. von 50 Jahren) oder ist da da Baujahr relevant? 

 

Die Abschreibung beginnt bei der Anschaffung einer Immobilie mit dem im Kaufvertrag vereinbarten Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten. Die (typisierte) Nutzungsdauer richtet sich bei den zu Wohnzwecken genutzten Objekten nach dem Jahr der Fertigstellung des Objektes.

 

Kann ich eine zunächst eigens genutzte Immobilie nach 5 Jahren noch abschreiben? 

 

Ja, sobald die Immobilie zur Einkünfteerzielung verwendet wird, kann die Abschreibung geltend gemacht werden.



Kontakt



Olga Binnewies

Steuerberaterin

 

Binnewies Steuerberatung

Stralsunder Str. 72, 5436 Tornesch

+49 1522 9456070

Olga.Binnewies@stb-binnewies.de


Peter Steinhauer

Vermietungs-Experte bei ImmoScout24

 

peter.steinhauer@scout24.com



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1 Die Akzeptanzquote von 100 % bezieht sich auf die bisher beim Finanzamt eingereichten Gutachten von Sprengnetter.

* Die Antworten im Video sowie auf die häufigsten Fragen sind ohne Gewähr und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.