Handout zum Livestream "Steuererklärung 2024: Mietimmobilie richtig abschreiben und Steuern sparen"

mit Steuerberaterin Olga Binnewies

Steuerberaterin Olga Binnewies und Vermietungs-Experte Marco Kaudel erklären, wie die Vermieter:innen mittels einer Nutzungsdauer-Gutachtens über die Absetzung für Abnutzung (AfA) Steuern sparen können. Außerdem wird erklärt, wie und wo die AfA korrekt in der Steuererklärung ausgewiesen wird.


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Nutzungsdauer-Gutachten beauftragen

Um die AfA erhöhen und Steuern zu sparen, muss dem Finanzamt ein Gutachten über die verkürzte Restnutzungsdauer vorgelegt werden. Dieses muss von zertifizierten oder öffentlich Bestellten Gutachtern erstellt werden. Unsere Gutachten in Zusammenarbeit mit Sprengnetter erfüllen sämtliche Auflagen.


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FAQ: Häufig gestellte Zuschauer-Fragen*


Wem steht die Steuerersparnis bei Immobilien unter Nießbrauch zu, dem Nießbraucher oder dem Eigentümer?

 

Bei Immobilien, die unter Nießbrauch stehen, hängt die steuerliche Beurteilung von privatrechtlichen Ausgestaltungen des Nießbrauchsrechts im Einzelfall ab. Es sind regelmäßig folgende Varianten eines unentgeltlich bestellten Nießbrauchsrechts zu unterscheiden:
 

  1. Fall: Nießbrauchsbestellung ohne Eigentumsumschreibung: Sofern der Nießbrauchsberechtigte die Immobilie zur Einkünfteerzielung verwendet, steht die Steuerersparnis, die sich durch die Aufwendungen (z.B. laufende Bewirtschaftungskosten, Sanierungskosten) im Zusammenhang mit dieser Immobilie ergibt, in der Regel dem Nießbraucher zu. Dies gilt jedoch nicht für die Abschreibungen, da der Nießbrauchsberechtigte in diesem Fall keine Aufwendungen für die Anschaffung der Immobilie getragen hat.

    Der eigentliche Eigentümer der Immobilie kann während der Dauer des Nießbrauchs keine steuerlichen Vorteile aus der Immobilie ziehen, da er keine Einkünfte erzielt. Auch Abschreibungen können nicht geltend gemacht werden. Erst nach Ablauf oder Aufhebung des Nießbrauchs gehen alle Rechte, inklusive der steuerlichen Vorteile, wieder auf den Eigentümer über.

  2. Fall: Eigentumsübertragung unter Vorbehalt des Nießbrauchs: Sofern der (neue) Eigentümer keine Einkünfte erzielt, kann er keine steuerlichen Vorteile aus der übertragenen Immobilie nutzen. Der Nießbrauchsberechtigte (der ehemalige Eigentümer) kann in diesem Fall grundsätzlich die getragenen Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie steuerlich geltend machen. Ferner kann er die AfA für das Gebäude wie zuvor als Eigentümer in Anspruch nehmen. 


Aufgrund der Komplexität ist es im Nießbrauchsfall unabdingbar, solche Angelegenheiten im Detail mit einem Steuerberater oder einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu besprechen, da die spezifischen Umstände des Einzelfalls entscheidend sein können.

 

Bleibt die neue, erhöhte Abschreibung mittels Restnutzungsdauer-Gutachten gültig, wenn anschließend eine Sanierung erfolgt?

 

Ja, in der Regel bleibt die erhöhte steuerliche Abschreibung, die aufgrund eines Restnutzungsdauer-Gutachtens und einer anschließenden Sanierung festgelegt wurde, gültig. Hier ist der Ablauf: 
 

  1. Restnutzungsdauer-Gutachten: Das Gutachten wird erstellt, um die verbleibende Nutzungsdauer einer Immobilie neu zu bewerten. Oft zeigt es, dass die Immobilie innerhalb eines kürzeren Zeitraums abnutzt, als dies gesetzlich definiert ist, was zu einer kürzeren Restnutzungsdauer führt.
  2. Erhöhte Abschreibung: Aufgrund der verkürzten Restnutzungsdauer kann der Eigentümer höhere Abschreibungen (Absetzungen für Abnutzung, AfA) geltend machen, da der fiktive Wertverlust der Immobilie über eine kürzere Zeitperiode verteilt wird.
  3. Sanierung: Wird die Immobilie nach der Inanspruchnahme einer höheren Abschreibung auf Grundlage eines Gutachtens saniert, kann dies die Nutzungsdauer der Immobilie tatsächlich verlängern. Jedoch wirkt sich eine Sanierung in der Regel positiv auf die tatsächliche Wertsteigerung der Immobilie aus und nicht direkt auf die Abschreibung der bereits bestehenden Bausubstanz, es sei denn, es wird ein neues Gutachten erstellt, das dies berücksichtigt.
  4. Gültigkeit der erhöhten Abschreibung: Die durch das ursprüngliche Gutachten festgestellte erhöhte Abschreibung bleibt in der Regel bis zum Abschluss der Sanierung gültig. Nach der Sanierung könnte jedoch eine neue steuerliche Bewertung erforderlich sein, abhängig von der Art und dem Umfang der Sanierungsmaßnahmen. Dabei beanstandet es die Finanzverwaltung aus Vereinfachungsgründen nicht, wenn die weitere AfA nach dem bisher angewandten Prozentsatz bemessen wird.


Es ist wichtig, dass diese Verfahren und Bewertungen in Übereinstimmung mit den steuerlichen Vorschriften und unter Berücksichtigung von Gesetzesänderungen durchgeführt werden. Bei solchen steuerrelevanten Angelegenheiten sollte stets professioneller Rat eingeholt werden, idealerweise von einem Steuerberater oder einem Fachanwalt für Steuerrecht.

Welche Werte werden bei der AfA zugrunde gelegt, wenn ein zuvor vollständig saniertes und eigengenutztes Haus nach 20 Jahren vermietet wird?

 

Bei der steuerlichen Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, AfA) eines zuvor vollständig sanierten und eigengenutzten Hauses, das nach 20 Jahren vermietet wird, kommen spezifische Überlegungen ins Spiel. Hier sind die wichtigsten Punkte, die berücksichtigt werden müssen: 
 

  • Bemessungsgrundlage der AfA: Die Bemessungsgrundlage für die AfA sind die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes (ohne den Wert des Grundstücks), inklusive der Kosten für Sanierungen, die im Fall einer vermieteten Immobilie steuerlich keine sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen wären, sondern als nachträgliche Herstellungskosten gelten würden.
  • Nutzungsdauer: Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare Abschreibung 2% pro Jahr über 50 Jahre. Wenn das Haus bereits 20 Jahre eigengenutzt wurde und jetzt vermietet wird, bleibt die Restnutzungsdauer von 30 Jahren relevant. Der Steuerpflichtige darf also ab dem Zeitpunkt der Vermietung für die nächsten 30 Jahre 2% pro Jahr als Abschreibung geltend machen. Falls es sich um ein älteres Gebäude handelt, könnten andere Abschreibungssätze gelten.
  • Veränderungen durch Sanierung nach der erstmaligen Vermietung: Künftige Sanierungen können die Bemessungsgrundlage erhöhen, sofern sie als Herstellungskosten gelten.


Um die genauen Werte und Möglichkeiten in Ihrem speziellen Fall zu klären, ist es ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren.

Ist die steuerliche Abschreibung einer Altbauimmobilie während der mehrjährigen Sanierungshase, in der keine Mieteinnahmen erfolgen, möglich?

Ja, die steuerliche Abschreibung einer Altbauimmobilie während einer mehrjährigen Sanierungsphase, in der keine Mieteinnahmen erfolgen, ist grundsätzlich möglich. Hier sind einige wichtige Aspekte, die zu beachten sind:
 

  • Fortführung der AfA: Die lineare Abschreibung für Abnutzung (AfA) kann auch während der Sanierungsphase fortgeführt werden, vorausgesetzt, die Immobilie ist grundsätzlich dazu bestimmt, Einkünfte zu erzielen, also z.B. durch zukünftige Vermietung. Die Abschreibung erfolgt in der Regel auf Basis der ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
  • Sanierungskosten als nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten: Kosten, die während der Sanierung anfallen, können unter bestimmten Voraussetzungen als nachträgliche Herstellungskosten behandelt werden. Diese Kosten können dann ebenfalls abgeschrieben werden.
  • Nicht vermietete Zeiten: Auch wenn während der Sanierungsphase keine Mieteinnahmen erzielt werden, ist die AfA möglich, solange die Absicht besteht, die Immobilie nach Abschluss der Sanierungsarbeiten zu vermieten. Diese Absicht muss klar dokumentiert sein, um steuerliche Anerkennung zu finden. 


Um sicherzustellen, dass alle steuerlichen Vorteile korrekt genutzt und Risiken vermieden werden, ist es ratsam, bei der Planung und Durchführung von umfangreichen Sanierungsprojekten professionelle Unterstützung von einem Steuerberater zu suchen, der sich mit den spezifischen Bedingungen von Immobilienabschreibungen auskennt.
 

Kann man dieses Gutachten der kürzeren Nutzungsdauer auch ein paar Jahre nach Kauf erstellen lassen?

Ja, ein Gutachten zur kürzeren Nutzungsdauer einer Immobilie kann auch einige Jahre nach dem Kauf erstellt werden. Dies ist eine gängige Praxis, besonders wenn sich herausstellt, dass die tatsächliche Abnutzung oder der technische Zustand der Immobilie signifikant von den ursprünglichen Annahmen abweicht. Hier einige wichtige Punkte dazu:
 

  • Zweck des Gutachtens: Das Gutachten dient dazu, eine realistische Einschätzung der verbleibenden Nutzungsdauer der Immobilie zu liefern. Wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als ursprünglich angenommen, kann dies zu einer höheren jährlichen Abschreibung führen.
  • Steuerliche Auswirkungen: Durch das Gutachten und die damit verbundene Anpassung der Nutzungsdauer kann die AfA (Absetzung für Abnutzung) erhöht werden. Dies führt zu höheren steuerlichen Abschreibungen, die das steuerliche Ergebnis mindern.
  • Nachträgliche Anwendung: Das Gutachten und die daraus resultierende verkürzte Nutzungsdauer können auch rückwirkend erstmalig für das letzte offene Veranlagungsjahr angewandt werden, in dem der Bewertungsstichtag des Gutachtens liegt. Eine rückwirkende Anwendung auf bereits vergangene Jahre vor der Erstellung des Gutachtens ist normalerweise nicht möglich.
  • Dokumentation und Nachweis: Es ist wichtig, dass das Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt wird und die Gründe für die verkürzte Nutzungsdauer klar und nachvollziehbar dokumentiert sind. Ferner soll das Gutachten allen Anforderungen des Bundesministeriums für Finanzen entsprechen. Dies ist für die steuerliche Anerkennung der kürzeren Nutzungsdauer im Rahmen der Steuerveranlagung entscheidend.
  • Zeitpunkt der Erstellung: Obwohl das Gutachten auch Jahre nach dem Kauf erstellt werden kann, sollte es zeitnah erfolgen, sobald Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als gesetzlich definiert. Je früher das Gutachten erstellt wird, desto früher können die steuerlichen Vorteile realisiert werden.


Es ist empfehlenswert, sich bei solchen Angelegenheiten mit einem Steuerberater abzustimmen, um sicherzustellen, dass alle steuerlichen Aspekte korrekt gehandhabt werden und um das Potenzial für eine höhere Abschreibung voll auszuschöpfen.
 



Kontakt



Olga Binnewies

Steuerberaterin

 

Binnewies Steuerberatung

Stralsunder Str. 72, 5436 Tornesch

+49 1522 9456070

Olga.Binnewies@stb-binnewies.de


Marco Kaudel

Vermietungs-Experte bei Sprengnetter

 

marco.kaudel@sprengnetter.com



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* Die Antworten im Video sowie auf die häufigsten Fragen sind ohne Gewähr und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.