Mietpreise und Kaufpreise in München

Aktuelle Immobilienpreise auf dem Wohnungsmarkt

Preisexzesse dominieren den Münchner Immobilienmarkt schon lange, aber in Deutschlands teuerster Metropole steigen die Preise weiter: Alle wichtigen Marktdaten zur Miet- und Kaufpreisentwicklung finden Sie hier.


München ist begehrt und sehr teuer - seit Jahren ziehen die Preise stark an.

Die Preise klettern und klettern. Ein Ende dieser Preisentwicklung ist nicht in Sicht, denn Wohnraum ist in München Mangelware und die Attraktivität der Stadt ungebrochen. Im Mai 2015 übersprang die Einwohnerzahl die historische 1,5-Millionen-Marke und die Bevölkerungszahl wächst weiter. Die Industrie- und Handelskammer geht davon aus, dass bis 2030 jährlich rund 17.000 Menschen nach München ziehen. Seit August 2015 greift in der bayerischen Landeshauptstadt die Mietpreisbremse und damit der Mietspiegel, doch viele Vermieter haben die Mieten bereits im Vorfeld erhöht – die Effekte der neuen Mietpreisbremse werden sich wohl erst mit Verzögerung bemerkbar machen.

Größter Preisanstieg bei Eigentumswohnungen in München


Das Villenviertel Bogenhausen im Münchener Osten bietet schicke Altbau-Fassaden.

Viele freie Jobs und eine hohe Geburtenrate erhöhen die Nachfrage nach Wohnraum in München. Auch in Vierteln, in denen bisher keine Spitzenwerte erzielt wurden, steigt das Preisniveau. Günstige Zinsen und eine hohe Wirtschaftskraft haben auf dem Wohnungsmarkt eine große Investitionsbereitschaft ausgelöst. Mietpreise und Kaufpreise schießen seit Jahren in die Höhe. Das gilt insbesondere für die Kaufpreisentwicklung, die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen stiegen in den vergangenen Jahren am allerstärksten. Zwischen 2007 und 2015 erhöhte sich der Quadratmeterpreis für unsere Referenzwohnung* von 2.475 auf 4.732 Euro – Verkäufer machten ein sattes Plus von 93,3 Prozent. Aber auch bei den Eigenheimen sind hohe Nachfrage und Kaufkraft spürbar. Ein Referenzhaus*, das heute 980.578 Euro wert ist, war vor acht Jahren noch für 561.515 Euro (plus 74, Prozent) zu haben.

Obgleich Mieter nirgendwo in Deutschland so teuer wohnen wie in München, fällt  die Preiskurve bei der Mietpreisentwicklung etwas flacher aus. Der aktuelle Quadratmeterpreis für eine Referenzwohnung* liegt bei 13,60 Euro und damit 35,7 Prozent höher als im Jahr 2007. Mit mehr als 10 Euro pro Quadratmeter wohnten Münchner Mieter schon vor acht Jahren nicht gerade günstig.

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Mietpreis überprüfen

Seit August 2015 gilt in München die Mietpreisbremse


Auf Grund der hohen Mietpreise gilt in München die Mietpreisbremse.

2015 hat das Sozialreferat der Landeshauptstadt einen neuen Mietspiegel für München herausgegeben. Die Berechnung der ortsüblichen Mietpreise erfolgt in sechs Arbeitsschritten, die Wohnlagen sind in sechs Bereiche eingeteilt. Aus der Summe aus Grundpreis sowie Zu- und Abschlägen, zum Beispiel für Gebäudetypen und Ausstattung, ergibt sich die durchschnittliche ortsübliche Nettomiete pro Quadratmeter und Monat. Nach Ermittlung der Schwankungsbreiten erhält man den ortsüblichen Quadratmeterpreis mit Spannen nach unten und oben. Der Mietrechner und die begleitende Mietspiegel-Broschüre sind online abrufbar.

Seit Anfang August 2015 gilt in München die Mietpreisbremse. Damit darf die Miete bei Neuvermietungen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Hintergrund für den Kostendeckel ist die rasante Mietpreisentwicklung in der Stadt an der Isar. Falls die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten wird, muss der Mieter aktiv werden:  Er teilt dem Vermieter schriftlich mit, dass die vereinbarte Miete über dem gemäß Mietspiegel zulässigen Preis liegt, und weist darauf hin, dass er die Differenz unter Vorbehalt bezahlt.

Lehel, Altstadt und Harlaching sind Spitzenreiter bei den Mietpreisen und Kaufpreisen


Im szenigen Schwabing-West zahlt man heute mit die höchsten Mietpreise.

Mit 17,04 Euro, 16,32 Euro  und 16,19 Euro pro Quadratmeter sind die Mietpreise in den Vierteln Lehel, Altstadt und Schwabing am höchsten. Geringverdiener haben es schwer in der Isarmetropole, denn selbst im günstigsten Stadtteil Lochhausen liegt der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter noch bei 11,89 Euro. Die auffälligste Mietpreisentwicklung zeigt sich im Multikultiviertel Westend. In Münchens kleinstem Bezirk, der eigentlich Schwanthalerhöhe heißt, prägen zunehmend moderne Wohnquartiere das Stadtteilbild. Hier legte der Quadratmeterpreis seit 2007 um 39,8 Prozent zu – derzeit liegt er bei 14,47 Euro.

Mit Kaufpreisen von 6.874 Euro beziehungsweise 6.403 Euro pro Quadratmeter sind die Bezirke Lehel und Schwabing-West auch die Spitzenreiter bei den Eigentumswohnungen. In den vergangenen acht Jahren stiegen die Quadratmeterpreise in den beiden Vierteln um 94,2 und unglaubliche 123,3 Prozent. Fast genauso dramatisch entwickelten sich die Kaufpreise in der Maxvorstadt. 2015 kostet der Quadratmeter unserer Referenzeigentumswohnung* 6.187 Euro, das sind 118 Prozent mehr als 2007.

mietpreis angebotsmiete muenchen Zum Vergrößern auf die Karte klicken.

 

Bemerkenswert ist auch die Kaufpreisentwicklung von Häusern in den Toplagen. Im vornehmen Harlaching kostet ein Haus im Schnitt 1,3 Millionen Euro, gegenüber 2007 erhöhte sich der Preis um 93,4 Prozent. Spektakulär ist auch die Entwicklung in Maxvorstadt. Hier kostet das Referenzhaus* heute gute 1,1 Millionen Euro, das sind 108 Prozent mehr als noch vor acht Jahren. In den dörflich geprägten Stadtteilen Lochhausen und Langwied sind die Wertsteigerungen nur etwa halb so groß, die Durchschnittspreise erheblich geringer. Für ein Haus in Lochhausen zahlen Käufer aktuell 781.556 Euro (im Vergleich zu 2007 plus 68,6 Prozent), für ein Haus in Langwied 812.283 Euro (plus 67,9 Prozent).

Sie wollen wissen, wie hoch die Mietpreise und Kaufpreise in Ihrem Stadtteil oder Bezirk sind? Geben Sie einfach den Ort ein und sehen Sie sich die aktuellen Preise an.

Haushaltseinkommen und Wohnkosten

Im Durchschnitt wenden Münchner 27 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für das Wohnen auf. Der Wohnkostenanteil („kalte“ Immobilienkosten – also ohne Betriebs- und Nebenkosten) bewegt sich in den Top10-Stadtteilen der bayerischen Landeshauptstadt zwischen 32 und rund 41 Prozent. Damit liegt er deutlich über dem Durchschnittswert. Der Bezirk Altstadt belegt den 1. Platz, gefolgt von der schicken Maxvorstadt und der ebenso zentral gelegenen Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt. Auch wer in der Au, in Haidhausen oder im Lehel wohnen will, muss deutlich über 30 Prozent seines Haushaltseinkommens für die hohe Wohnqualität zahlen.

Rang

Bezirk

Wohnkostenanteil an der Kaufkraft je Haushalt (2014)
in %

Miete (2014) in €/qm

Kaufpreis (2014) in€/qm

Kaufkraft je Haushalt 2014

1

Altstadt

40,7

16,04

6471

42097

2

Maxvorstadt

37,7

15,05

5994

42344

3

Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt

37,3

15,01

5731

42372

4

Au

37,0

14,75

5498

42038

5

Haidhausen

36,4

14,98

5489

43267

6

Lehel

35,8

16,42

6442

48998

7

Schwabing-West

34,9

14,99

5704

45629

8

Schwanthalerhöhe

33,4

13,71

4839

42218

9

Thalkirchen

32,5

13,45

4803

43846

10

Schwabing

32,3

15,38

5463

50036

Wo ist der Wohnkostenanteil am stärksten gestiegen?

Von 2011 zu 2014 ist der Wohnkostenanteil am stärksten in Thalkirchen (+3,5 Prozent) gestiegen. In Milbertshofen und Nymphenburg beträgt die prozentuale Zunahme glatte 3 Prozent und in Pasing knapp 3 Prozent. Hier spiegelt sich wider, dass Mieter und Käufer von den teuren, unerschwinglichen Innenstadtbezirken mehr und mehr in die weniger zentralen Lagen ausweichen und dadurch die Preisspirale in diesen Bezirken in Gang setzen. Maxvorstadt, Haidhausen und Lehel nehmen bei dieser Betrachtungsweise die hinteren Tabellenplätze ein. Ein Anzeichen dafür, dass hier die Preisobergrenzen erreicht sind.

Rang

Bezirk

Wohnkostenanteil an der Kaufkraft je Haushalt (2011) in %

Wohnkostenanteil an der Kaufkraft je Haushalt (2014) in %

Veränderung von 2011 zu 2014 in %

1

Thalkirchen

29,1

32,5

3,5

2

Au

33,9

37,0

3,0

3

Milbertshofen

25,7

28,7

3,0

4

Nymphenburg

23,0

26,0

3,0

5

Schwabing-West

32,0

34,9

2,9

6

Altstadt

37,9

40,7

2,8

7

Pasing

22,7

25,5

2,8

8

Neuhausen

29,2

31,9

2,7

9

Moosach

23,2

25,9

2,7

10

Schwabing

29,7

32,3

2,7

Über den Erschwinglichkeitsindex EIMX

ImmobilienScout24 analysiert mit dem Erschwinglichkeitsindex EIMX das regionale Verhältnis von Kaufkraft pro Haushalt und Wohnkosten. Die Analyse wurde erstmals 2013 durchgeführt (Auswertungszeitraum war von 2007 zu 2012). Die aktuell ausgewerteten Daten stammen aus 2014 und beziehen sich nicht auf die Referenzwohnung*.

Die Preisentwicklung zeigt steil nach oben

Aufgrund der hohen Zuzugsquote erwarten Immobilienexperten weitere Preissteigerungen. Am Immobilienindex für München zeigt sich dieser unaufhaltsame Aufwärtstrend am deutlichsten bei den Eigentumswohnungen im Bestand. Von 2014 bis heute schossen die Preise hier um 15,3 Prozent in die Höhe. Zweistellige Zuwachsraten finden sich auch bei den Häusern im Bestand, die gegenüber dem Vorjahr um 13,1 Prozent zulegten. Zwar werden in München – wo es denn geht – ältere Häuser abgerissen und durch Neubauten ersetzt, aber freie Flächen für größere Neubauprojekte sind Mangelware. Das wirkt sich auf die Preisentwicklung am Immobilienmarkt aus. Bestandsimmobilien sind bei den Käufern begehrter. Aus diesem Grund fielen die Zuwachsraten bei Neubauwohnungen (plus 9,4 Prozent) und Neubauhäusern (plus 9,1 Prozent) im vergangenen Jahr geringer aus. Im Vergleich zu 2014 verteuerten sich die Mieten um 6,2 Prozent. Das ist zwar eine geringere Steigerung als bei den Kaufpreisen, bestätigt aber den Immobilientrend: Im Vergleich zu anderen Metropolen ist und bleibt der Preisauftrieb beträchtlich.

Für das aktuelle Quartal finden Sie alle Daten des IMX Immobilienindex ® sowie eine fundierte Analyse der Preisentwicklung hier.

 

*Referenzobjekte:

  • Wohnung (3 Zimmer, Baualter: 35 Jahre, 80 m2, mittlerer Objektzustand)
  • Haus (Einfamilienhaus, 600 m2 Grundstücksfläche, 140 m2 Wohnfläche, Baualter: 35 Jahre, gepflegter Objektzustand)