Mietpreise und Kaufpreise in Hamburg

Aktuelle Immobilienpreise auf dem Wohnungsmarkt

In den vergangenen Jahren verlief die Preisentwicklung in Hamburg immer nur in eine Richtung: bergauf.

Fast lineare Preisentwicklung in Hamburg


Ein Ende des Immobilienpreis-Booms in Hamburg ist nicht in Sicht.

Hamburg boomt. Die Immobilienpreise befinden sich seit vielen Jahren im Aufwind, und es ist kein Ende dieses Trends in Sicht. Die Stadt wächst und platzt aus allen Nähten: Um den Hamburger Wohnungsmarkt zu beruhigen, fehlt es eigentlich überall an bezahlbaren Wohnungen. Kein Wunder, dass der Hamburger Senat das ehemalige Ziel von 6.000 neuen Wohnungen jährlich bereits 2014 hochgestuft hat: 100.000 neue Wohnungen sollen in den kommenden 10 Jahren gebaut werden.

Die Mietpreise für die Referenzwohnung* sind zwischen 2007 und 2015 um rund 30,1 Prozent gestiegen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis kletterte von 7,43 Euro (2007) auf 9,54 Euro im vierten Quartal 2015. Die Mietpreisentwicklung erfolgte in einem sehr verlässlichen, gleichmäßigen Tempo, fast schon linear. Von 2014 auf 2015 stiegen die Mietpreise um 1,4 Prozent. Die Kaufpreise für eine identische Wohnung entwickelten sich bedeutend rasanter: Im letzten Jahr stiegen sie um 5,9 Prozent und seit 2007 um 68,4 Prozent. Die größten Veränderungen bei der Kaufpreisentwicklung gab es in den vergangenen fünf Jahren (2010 bis 2015: +42,8 Prozent). Und das Tempo, in dem die Kaufpreise steigen, beschleunigt sich. Das zeigt sich insbesondere beim Preis für ein Einfamilienhaus in Hamburg. Das Referenzobjekt* kostete 2007 im vierten Quartal 320.681 Euro. Im Vergleich zum vierten Quartal 2015 war der Preis um knapp 46,1 Prozent gestiegen – auf 472.818 Euro.

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Mietpreis überprüfen

Angebotsmieten in Hamburg entwickeln sich konform mit dem Mietspiegel


Die Hamburger HafenCity gehört zu den Top-Lagen der Stadt.

Seit dem 1. Juli 2015 gilt im gesamten Stadtgebiet von Hamburg die Mietpreisbremse. Die Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete liefert der qualifizierte Hamburger Mietspiegel, der allerdings nur in der Fassung aus dem Jahr 2013 vorliegt. Der Mietspiegel wird alle zwei Jahre neu veröffentlicht, die Neuauflage für das Jahr 2015 steht derzeit noch aus. Die Mietpreise im Mietspiegel werden als Nettokaltmieten angegeben und orientieren sich vor allem an der Ausstattung, Größe, dem Baujahr und der Wohnlage. Der Hamburger Mietspiegel unterscheidet nur zwei Wohnlagen: normal und gut. Die Einordnung einer bestimmten Immobilie erfolgt hierbei über ein Straßenverzeichnis. Der im Mietspiegel angegebene Quadratmeterpreis ist ein  Mittelwert, der jeweils um einen unteren und oberen Spannenwert ergänzt wird. Die Spannen bilden ab, innerhalb welcher Ober- und Untergrenzen der größte Teil aller erhobenen Quadratmeterpreise liegt.   

Ein Blick auf die unten abgebildete Vergleichsgrafik der Mietpreisentwicklung in Hamburg zeigt es deutlich: Die von ImmobilienScout24 erhobenen Angebotsmieten für die Referenzwohnung* haben sich in den vergangenen Jahren vollständig konform mit der ortsüblichen Vergleichsmiete entwickelt. Bis Anfang 2013 lagen sie sogar darunter, seit Ende 2013 leicht darüber. Die Obergrenze der Spannenwerte wurde jedoch im gesamten Zeitraum nicht überschritten. Der ebenfalls in der Grafik dargestellte maximale Quadratmeterpreis nach Einführung der Mietpreisbremse (+10 Prozent zur Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete) scheint zumindest für das Referenzobjekt noch in weiter Ferne.

Mietpreise und Kaufpreise in den Bezirken: hohe Mieten in den Toplagen


Im mondänen Blankenese werden mit die höchsten Miet- und Kaufpreise fällig.

Weiße Villen, aufgelockerte Bebauung, viele Grünflächen und das Westufer der Alster nur wenige Schritte entfernt: Wer in Harvestehude wohnt, hat es in Hamburg geschafft. Wenn man hier überhaupt eine Wohnung zur Miete ergattert, werden 14,39 Euro pro Quadratmeter aufgerufen (4. Quartal 2015). Wer lieber kaufen möchte, ist mit 5.892 Euro dabei. Direkt dahinter rangieren bei den Mietpreisen die Hamburger Altstadt, die stetig wachsende HafenCity und die feinen Adressen in Rotherbaum. Bei der Kaufpreisentwicklung gibt es aber Unterschiede: Die teuersten Häuser der Hansestadt werden in Groß Flottbek, Blankenese, Nienstedten und in Bahrenfeld verkauft.  

angebotsmiete mietpreis hamburg Zum Vergrößern auf die Karte klicken.

Die größten Steigerungen bei der Mietpreisentwicklung liegen indes woanders: Die Mietpreise auf dem Kleinen Grasbrook sind in den vergangenen acht Jahren förmlich explodiert: +54,1 Prozent! Der Stadtteil vis à vis der HafenCity auf der südlichen Elbseite scheint vom Glanz des Prestigeprojektes überdurchschnittlich zu profitieren. Zwischen 2014 und 2015 gingen die Mieten 3,4 Prozent nach oben. Die Mietpreissteigerungen in Sternschanze (+3,0) und Billbrook (+3,1) folgen mit geringem Abstand und zeigen, wo die Hamburger wohnen wollen: je näher an der City, desto besser. Dazu passt das derzeitige Mammutprojekt der Hamburger Stadtentwicklung: Für den neuen Stadtteil Mitte Altona verwandelt die Hansestadt einen ehemaligen Güterbahnhof und brachliegende Brauereiflächen in einen neuen Bezirk mit 3.500 Wohnungen auf einer Fläche von 26 Hektar. Hierfür soll sogar der Fernbahnhof Altona verlagert und bis 2023 an anderer Stelle wieder aufgebaut werden.  

Sie wollen wissen, wie hoch die Mietpreise und Kaufpreise in Ihrem Stadtteil oder Bezirk sind? Geben Sie einfach den Ort ein und sehen Sie sich die aktuellen Preise an.

Haushaltseinkommen und Wohnkosten

Im Durchschnitt wenden Hamburger rund 22 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für das Wohnen auf. In den Top10-Stadtteilen liegt der Wohnkostenanteil („kalte“ Immobilienkosten – also ohne Betriebs- und Nebenkosten) deutlich darüber und beträgt bis zu 34 Prozent.

St. Pauli findet sich auf Platz 4 in der Top-10-Liste „höchster Wohnkostenanteil“. 32 Prozent des Einkommens müssen Bewohner dieses Stadtteils für das Dach über dem Kopf einplanen. Ähnlich verhält es sich in St. Georg (über 30 Prozent Wohnkostenanteil). Die gute Lage und der deutliche Rückgang der Kriminalität machen den Bezirk als Wohnort immer attraktiver. Wem die angrenzenden Bezirke Winterhude oder Uhlenhorst zu teuer und zu gesetzt sind, richtet seinen Fokus auf St. Georg, was wiederum die Preise dort in die Höhe treibt.

Rang

Bezirk

Wohnkostenanteil an der Kaufkraft je Haushalt (2014) in %

Miete (2014) in €/qm

Kaufpreis (2014)  in €/qm

Kaufkraft je Haushalt 2014

1

Hoheluft-Ost

34,1

12,84

4382

39004

2

Hoheluft-West

33,4

12,33

4124

37754

3

Ottensen

32,6

12,18

4245

38238

4

St. Pauli

32,5

11,57

3711

35515

5

Harvestehude

32,2

14,35

5427

48311

6

Rotherbaum

32,0

12,99

4398

41732

7

Eimsbüttel

31,7

11,86

4043

38030

8

Eppendorf

31,3

12,37

4285

41321

9

Sternschanze

31,1

11,48

3936

36898

10

St. Georg

30,6

12,05

3908

39613

Wo ist der Wohnkostenanteil am stärksten gestiegen?

Aufgrund der steigenden Nachfrage in St. Pauli und St. Georg ist hier die prozentuale Zunahme der Wohnkosten von 2011 zu 2014 mit rund 3 Prozent relativ hoch. In begehrten Wohnbezirken wie Eimsbüttel, Eppendorf und Winterhude scheint noch Luft nach oben zu sein, was die Zahlungsbereitschaft der Immobiliensuchenden angeht. Um 2,5 bis knapp 3 Prozent ist hier der Wohnkostenanteil gestiegen. Auch in der Sternschanze und in Ottensen treibt die ungebrochen hohe Nachfrage die Immobilienpreise nach oben. Vor allem junge Leute und Familien zieht es hier hin. Sie schätzen das quirlige Leben und die gute Verkehrsanbindung in die City.

Rang

Bezirk

Wohnkostenanteil an der Kaufkraft je Haushalt (2011) in %

Wohnkostenanteil an der Kaufkraft je Haushalt (2014) in %

Veränderung von 2011 zu 2014 in %

1

Hoheluft-West

30,3

33,4

3,1

2

St. Georg

27,7

30,6

2,9

3

St. Pauli

29,6

32,5

2,9

4

Eimsbüttel

29,1

31,7

2,7

5

Eppendorf

28,7

31,3

2,6

6

Winterhude

28,0

30,5

2,5

7

Sternschanze

28,6

31,1

2,5

8

Ottensen

30,1

32,6

2,5

9

Groß Flottbek

23,1

25,5

2,4

10

Harvestehude

29,8

32,2

2,4

Über den Erschwinglichkeitsindex EIMX

ImmobilienScout24 analysiert mit dem Erschwinglichkeitsindex EIMX das regionale Verhältnis von Kaufkraft pro Haushalt und Wohnkosten. Die Analyse wurde erstmals 2013 durchgeführt (Auswertungszeitraum war von 2007 zu 2012). Die aktuell ausgewerteten Daten stammen aus 2014 und beziehen sich nicht auf die Referenzwohnungen*.

Die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt Hamburg: der IMX Immobilienindex ®

Ein Blick auf den von ImmobilienScout24 seit 2007 erhobenen Immobilienindex für Hamburg zeigt deutlich einen Trend: Vor allem Bestandswohnungen sind in Hamburg sehr gefragt. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Index für die Kaufpreise von Bestandswohnungen um +9,7 Prozent erhöht, für Neubauwohnungen nur um +7,7 Prozent. Natürlich sind die Preisunterschiede sehr stark vom Stadtteil abhängig: In den begehrten Innenstadtlagen vollzieht sich die Preisentwicklung rasanter als in den Randbezirken. Außerdem fällt der Preisanstieg bei Häusern wesentlich geringer aus als bei Eigentumswohnungen. Der Immobilientrend bei den Kaufpreisen gilt nicht für die Mieten: Die haben sich im Vergleich zu 2014 mit +1,5 Prozent eher moderat gesteigert.

Alle Daten des IMX Immobilienindex ® für das aktuelle Quartal, zusammen mit einer fundierten Analyse der Preisentwicklung, finden Sie hier

 

*Referenzobjekte:

  • Wohnung (3 Zimmer, Baualter: 35 Jahre, 80 m2, mittlerer Objektzustand)
  • Haus (Einfamilienhaus, 600 m2 Grundstücksfläche, 140 m2 Wohnfläche, Baualter: 35 Jahre, gepflegter Objektzustand)