Mietpreise und Kaufpreise in Berlin

Aktuelle Immobilienpreise auf dem Wohnungsmarkt

Berlin ist „the place to be“. Die Menschen drängen in die Metropole: Von 2011 bis 2014 zogen mit 175.000 Personen mehr Neu-Berliner in die Stadt als im benachbarten Potsdam zuhause sind. Die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt vollzieht sich entsprechend rasant. Wohnraum wird knapp, zumal wenn er bezahlbar sein soll. Um die schnell steigenden Preise abzumildern, führte Berlin deshalb in Juni 2015 als erstes Bundesland die Mietpreisbremse ein. Sie gilt im gesamten Stadtgebiet und macht den Mietspiegel seitdem zum Maß aller Dinge, wenn es um die Quadratmeterpreise für Neuvermietungen geht.

Schnell steigende Miet- und Kaufpreise in Berlin


Die Nachfrage nach Wohnraum in Berlin wächst seit Jahren schneller als das Angebot.

Die Nachfrage auf dem Berliner Wohnungsmarkt wächst viel schneller als das Angebot. Berlins Anziehungskraft ist ungebrochen, und in vormals weniger attraktiven Stadtteilen wie Neukölln entwickeln sich neue Lieblingskieze, vor allem bei der jungen Generation. Gleichzeitig hält der Trend an, dass immer mehr Berliner alleine leben: Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt gibt an, dass 54 Prozent der Berliner Haushalte Single-Haushalte seien. Zusammen mit den sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften EGEWO, GESOBAU, GEWOBAG, HOWOGE, STADT UND LAND sowie WBM hat der Berliner Senat im Herbst 2012 ein „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ geschlossen. Eines der Ziele dieses Paktes ist die Erweiterung der Wohnungsbestände um 30.000 Wohnungen bis 2016. Das soll Druck aus den Immobilienpreisen nehmen, denn immerhin bewirtschaften die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften ein Viertel aller Berliner Wohnungen.  


"Mitte" ist schick und teuer: Zwischen Alex und Regierungsviertel zahlt man hohe Mieten.

Dass Berlin ein teures Pflaster geworden ist, zeigt die Mietpreisentwicklung für die Referenzwohnung*: Von 2007 bis 2015 sind die Mieten um 47,4 Prozent gestiegen. Verglichen mit großen Städten wie München, Frankfurt am Main oder Hamburg ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis mit 8,09 Euro (4. Quartal 2015) trotzdem noch sehr moderat. Er lag im Jahr 2007 allerdings bei günstigen 5,49 Euro. Vor allem zwischen 2010 und 2015 hat sich die Entwicklung der Mietpreise beschleunigt: In diesem Zeitraum stiegen sie um 28,9 Prozent. Vom vierten Quartal 2014 bis zum vierten Quartal 2015  legten die Mieten um 3,4 Prozent zu.

Der Preisanstieg bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen erfolgte im gleichen Zeitraum mehr als doppelt so schnell: +8,5 Prozent. Bis ins Jahr 2010 verlief die Kaufpreisentwicklung in einem moderaten Tempo, danach zog das Tempo merklich an (2010 bis 2015: +56,2 Prozent). Der Preis für ein Einfamilienhaus mit den Eckwerten unseres Referenzhauses* lag im Jahr 2007 bei 273.332 Euro, stagnierte und sank im ersten Quartal 2009 sogar auf 269.923 Euro, um dann innerhalb der nächsten Jahre auf 391.807 Euro zu steigen (+43,3 Prozent seit 2007).

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Mietpreisentwicklung in Berlin: bis Ende 2015 am oberen Limit des neuen Mietspiegels


In Prenzlauer Berg liegt der durchschnittliche Mietpreis bereits über 9,50 Euro / qm.

Berlin war das erste Bundesland, das die Mietpreisbremse für das gesamte Stadtgebiet eingeführt hat: Ganz Berlin gilt also als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Seit dem 1. Juni 2015 werden die Mietpreise für Neuvermietungen bei maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt. Maßgeblich für die Berechnung ist der Berliner Mietspiegel von 2015. Er wurde auf Basis wissenschaftlicher Grundsätze erarbeitet und gilt daher als „qualifizierter Mietspiegel“. In Berlin gibt es die Dreiteilung aus überwiegend einfacher, mittlerer und guter Wohnlage, die per Straßenverzeichnis ermittelt oder aus einer Wohnlagenkarte ersichtlich sind. Die Quadratmeterpreise im Mietspiegel beruhen nicht nur auf der Lage, sondern auch auf dem Baujahr, der Größe und verschiedenen Merkmalen der Ausstattung und Energieeffizienz, die den Wohnwert mindern oder verbessern. Als besonderen Service für Mieter enthält der Mietspiegel im Anhang eine Betriebskostenübersicht mit Mittel- und Spannenwerten von 19 Betriebskostenarten, die aber nicht Bestandteil des Mietspiegels selbst sind.

Die unten abgebildete Vergleichsgrafik der Mietpreisentwicklung in Berlin zeigt, dass sich die Angebotsmieten zwischen 2009 und 2015 stets oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete entwickelt haben. Hätte es die Mietpreisbremse zu dieser Zeit bereits gegeben, hätten die Angebotspreise für die Referenzwohnung* ab dem Jahr 2013 bereits oberhalb der maximalen Miete gelegen. Aus Sicht der Mieter macht die Mietpreisbremse in Berlin daher Sinn. Der 2015´er Mietspiegel wird den realen Angebotspreisen eher gerecht als die Fassung von 2013: Im Diagramm ist eine deutliche Treppenbildung ab dem Jahr 2015 wahrnehmbar. Allerdings zeigt unsere Prognose des Anstiegs der Angebotspreise (gestrichelte Linie), dass diese bereits Ende des Jahres 2015 am oberen Ende der maximalen Miete angekommen sein dürften – es sei denn die Mietpreisbremse sorgt für eine signifikante Abschwächung der Kurvensteigung.

In den Vierteln Neukölln, Kreuzberg und Treptow steigen die Mietpreise und Kaufpreise am schnellsten


Im hippen Kreuzberg sind die Mieten in den letzten acht Jahren um 68,1 % gestiegen.

Berlin ist eine Mieterstadt. 85 Prozent der rund 1,9 Millionen Berliner Wohnungen sind Mietwohnungen. In Berlin ist das Zentrum nach wie vor eines der begehrtesten Quartiere: Der Ortsteil Mitte im gleichnamigen Bezirk mit Alex, Brandenburger Tor, Museumsinsel, Humboldt-Universität und der Straße Unter den Linden ist teuer: Die Mietpreise in Mitte lagen im vierten Quartal 2015 bei 10,33 Euro pro Quadratmeter. Auch bei den Kaufpreisen rangiert „Mitte“ weit oben: 3.482 Euro pro Quadratmeter werden hier durchschnittlich für die Referenzwohnung* aufgerufen. Im letzten Jahr betrug die Kaufpreisentwicklung 9,3 Prozent, die Mietpreisentwicklung mit 3,2 Prozent weniger als die Hälfte. Der teuerste Stadtteil ist Grunewald im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf (10,88 Euro Mietpreis, 3.656 Euro Kaufpreis). Wer sich ein Haus kaufen möchte, zahlt die höchsten Preise in den mondänen Villenvierteln von Zehlendorf und Wilmersdorf. Hier kostet unser Referenzobjekt*  889.698 Euro (Dahlem/Zehlendorf), 831.794 Euro (Grunewald/Wilmersdorf) oder 640.292 Euro (Wannsee/Zehlendorf). Selbst zwischen den teuersten Stadtteilen gibt es also große Preisunterschiede.

mietpreise angebotsmiete berlin Zum Vergrößern auf die Karte klicken.

 

Mitte ist zwar historisch und kulturell interessant, aber wer nicht zwischen Regierungsgebäuden und Bürotürmen wohnen möchte, sucht das echte Berliner Kiezleben. Verfolgt man die Mietpreisentwicklung in den Berliner Stadtteilen seit  2007, zeichnet sich sehr deutlich ab, wo ein großer Nachfrageüberhang herrscht. Die Mietpreise in Neukölln (+92,1 Prozent), Kreuzberg (+69,8 Prozent) und Wedding (+69,6 Prozent) haben sich in den vergangenen acht Jahren am stärksten erhöht, von 2014 auf 2015 allein um 5,3 bis 6,8 Prozent. Beachtlich ist das insbesondere für den einst verrufenen Problemstadtteil Neukölln, der sich in den vergangenen Jahren zum Liebling der Hipster entwickelt hat. Zwischen Handyläden, Dönerbuden und Wettbüros entstehen Kieze wie die Gegend um den Reuterplatz: Die Kunst- und Subkultur Berlins verbindet sich hier, zusammengeschweißt von der Partyfraktion der Hauptstadt, zu einer Melange, die den Kiez „cool“ findet. Zumal er noch nicht so teuer ist wie in Kreuzberg. Es kursiert bereits seit Jahren die Bezeichnung „Kreuzkölln“, die nahelegt, dass Neukölln drauf und dran ist, sich ähnlich zu entwickeln wie der im Norden angrenzende Stadtteil. Die Mietpreise sind jedenfalls auf bestem Weg dahin.

Sie wollen wissen, wie hoch die Mietpreise und Kaufpreise in Ihrem Kiez oder Bezirk sind? Geben Sie einfach den Ort ein und sehen Sie sich die aktuellen Preise an.

Haushaltseinkommen und Wohnkosten

Im Durchschnitt wenden Berliner über 21 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für das Wohnen auf. In den Top10-Stadtteilen liegt der Wohnkostenanteil („kalte“ Immobilienkosten – also ohne Betriebs- und Nebenkosten) zwischen 25 und fast 31 Prozent – also deutlich über dem Schnitt.

Die Einwohner von Mitte und Prenzlauer Berg bezahlen mit über 30 Prozent am meisten für ihre Wohnungen. Deutlich weniger wird im gut situierten Grunewald fällig, und das obwohl die Miet- und Kaufpreise erheblich teurer sind. Der Grund dafür ist die höhere Kaufkraft, die das Verhältnis von Haushaltseinkommen und Wohnkosten ausgleicht.

Rang

Bezirk

Wohnkostenanteil an der Kaufkraft je Haushalt (2014) %

Miete (2014) in €/qm

Kaufpreis (2014) in €/qm

Kaufkraft je Haushalt 2014

1

Mitte (Mitte)

30,6

10,03

3165

32495

2

Prenzlauer Berg (Prenzlauer Berg)

30,1

9,60

2745

31099

3

Rummelsburg (Lichtenberg)

29,7

9,40

2236

30341

4

Kreuzberg (Kreuzberg)

28,6

9,10

2753

31243

5

Friedrichshain (Friedrichshain)

27,7

9,07

2406

31739

6

Grunewald (Wilmersdorf)

26,9

11,00

3417

43058

7

Schöneberg (Schöneberg)

26,7

8,73

2432

31992

8

Wilmersdorf (Wilmersdorf)

26,0

9,08

2674

34528

9

Tiergarten (Tiergarten)

25,6

8,14

2257

31009

10

Friedenau (Schöneberg)

25,1

8,93

2447

34901

Wo ist der Wohnkostenanteil am stärksten gestiegen?

Am stärksten ist die prozentuale Zunahme der Wohnkosten von 2011 zu 2014 in Neukölln und Kreuzberg mit 4,6 bzw. 4,1 Prozent. Gerade Neukölln hat in den letzten Jahren einen regelrechten Aufschwung erlebt. Vor allem junge Zuzügler ziehen nach Neukölln, weil die Wohnungs- und auch Ladenmieten im Vergleich zu anderen Bezirken noch erschwinglich sind. Doch die große Nachfrage hat die Mieten auf 9 Euro pro Quadratmeter getrieben und damit den Preisvorteil des Bezirks geschmälert.

Rang

Bezirk

Wohnkostenanteil an der Kaufkraft je Haushalt (2011) in %

Wohnkostenanteil an der Kaufkraft je Haushalt (2014) in %

Veränderung von 2011 zu 2014 in %

1

Neukölln (Neukölln)

20,4

25,0

4,6

2

Kreuzberg (Kreuzberg)

24,5

28,6

4,1

3

Friedrichshain (Friedrichshain)

24,3

27,7

3,4

4

Prenzlauer Berg (Prenzlauer Berg)

26,7

30,1

3,4

5

Tiergarten (Tiergarten)

22,2

25,6

3,4

6

Schöneberg (Schöneberg)

23,4

26,7

3,2

7

Treptow (Treptow)

21,6

24,8

3,2

8

Wedding (Wedding)

19,1

22,2

3,1

9

Wilmersdorf (Wilmersdorf)

23,2

26,0

2,8

10

Friedenau (Schöneberg)

22,4

25,1

2,7

Über den Erschwinglichkeitsindex EIMX

ImmobilienScout24 analysiert mit dem Erschwinglichkeitsindex EIMX das regionale Verhältnis von Kaufkraft pro Haushalt und Wohnkosten. Die Analyse wurde erstmals 2013 durchgeführt (Auswertungszeitraum war von 2007 zu 2012). Die aktuell ausgewerteten Daten stammen aus 2014 und beziehen sich nicht auf die Referenzwohnungen*.

Starke Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen und Häusern

Zweistellige Zuwachsraten findet man im Immobilienindex für Berlin gleich an mehreren Stellen: Am auffälligsten ist der Immobilientrend bei den Eigentumswohnungen im Bestand: Die Preise haben im Vergleich zum Vorjahr um +18 Prozent zugelegt und den Zähler des Immobilienindex an dieser Stelle auf 179 hochschnellen lassen. Aber auch die Preisentwicklung bei Häusern fällt sowohl im Neubau (+11,9 Prozent), als auch im Bestand (+10,3 Prozent) vergleichsweise hoch aus. Lediglich bei den Neubauwohnungen liegt die Preisentwicklung bei +7,1 Prozent: Das liegt unter anderem daran, dass zu wenige Neubauwohnungen am Markt verfügbar sind – entsprechend richtet sich die Aufmerksamkeit der Käufer auf den Bestand. Die Mieten haben sich im Vergleich zum Vorjahr um +5,9 Prozent verteuert. Allerdings liegen die Veränderungen zum Vormonat erstmalig bei lediglich +0,1 Prozent: Hier scheint bereits die Mietpreisbremse ihre Wirkung zu tun.

Alle Daten des IMX Immobilienindex ® für das aktuelle Quartal, zusammen mit einer fundierten Analyse der Preisentwicklung, finden Sie hier

 

*Referenzobjekte:

  • Wohnung (3 Zimmer, Baualter: 35 Jahre, 80 m2, mittlerer Objektzustand)
  • Haus (Einfamilienhaus, 600 m2 Grundstücksfläche, 140 m2 Wohnfläche, Baualter: 35 Jahre, gepflegter Objektzustand)