Expertenkommentar Immobilien-Preisentwicklung


Stadtluft macht reich! Zumindest, wenn man die Kaufpreise von Immobilien betrachtet. Prüfen Sie daher jetzt, was Ihre Immobilie wert ist.



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Kaufpreise in Wachstumsregionen steigen schneller als die Mieten


Mieten stagnieren …

Die Auswertung des Immobilienpreisindex des Empirica-Instituts Anfang 2019 zeigt eine interessante Entwicklung: In den sieben größten Städten schwächte sich die Steigerung der Mietpreise erstmals seit 2014 ab (4,2 Prozent statt 5,9 Prozent im Vorjahr). Die Autoren der Studie folgern, dass der Neubau im Segment der Mietwohnungen langsam die vorhandene Nachfrage befriedigt.


… und Kaufpreise legen stetig zu

Anders sieht es bei den Kaufpreisen aus: Die Preise für eine Eigentumswohnung in den Top-7-Städten legte Ende 2018 um 11,4 Prozent zu. Auch bundesweit schossen die Preise von Eigentumswohnungen um 9,0 Prozent in die Höhe. Mit 9,1 Prozent stiegen die Preise für Eigenheime noch ein wenig stärker. Das Baukindergeld, so mutmaßen die Empirica-Autoren, wird diesen Trend noch weiter anheizen: Die Bereiche im Speckgürtel der großen Städte werden ebenfalls immer teurer, während auf dem Land eher Leerstände entstehen, weil die Bevölkerung in die Ballungszentren zieht.


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Großstädte im Vergleich

Ganz ähnlich sehen die Ergebnisse bei einer Auswertung des Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle (JLL) aus: Hier stiegen die Kaufpreise im Vergleich zum Vorjahr um 9,6 Prozent. Die höchsten Wachstumsraten gab es in Frankfurt (11,2 Prozent), Berlin (16,1 Prozent) und Leipzig (19,9 Prozent). Noch moderate Preissteigerungen konnten in Düsseldorf (3 Prozent) und Köln (2,9 Prozent) beobachtet werden.


Wenn die Blase platzt

Der sogenannte Blasenindex der Empirica offenbart eine interessante Marktentwicklung: Die Gefahr einer Immobilienblase hat sich sowohl in Wachstumsregionen als auch Schrumpfungsregionen gleichermaßen stark verändert. Bundesweit sind vor allem die andauernden Niedrigzinsen dafür verantwortlich, dass die Nachfrage nach Immobilien weiter wächst.

In Wachstumsregionen wird die Gefahr einer Blasenbildung vor allem dadurch begründet, dass die Mieten viel langsamer steigen als die Kaufpreise. In den wachstumsschwachen Regionen steigen die Preise hingegen schneller als die Einkommen. Das führt dazu, dass immer mehr Menschen diese ohnehin unattraktiven Regionen verlassen, weil in ihren Augen der einstige Vorteil der niedrigen Wohnkosten immer weiter bröckelt.


Was versteht man unter einer „Immobilienblase“?

Dabei handelt es sich um eine Preiserhöhung, die nicht allein durch den Zusammenhang von Angebot und Nachfrage gerechtfertigt werden kann, sondern auch durch Erwartungen und Spekulationen. Wird ein weiterer Preisanstieg erwartet, schürt die anhaltende Nachfrage den Preis noch zusätzlich. Dann werden Häuser viel teurer verkauft, als es ihr Wert rechtfertigt. Gefährlich wird die Preisblase, wenn sie platzt: Dann wird allen schlagartig bewusst, dass Wert und gezahlte Preise der Immobilien nicht zusammenpassen. Der Wertverlust kann dann – wie zuletzt 2007 – zu Kreditausfällen und einer Bankenkrise führen.


Hohes Rückschlagpotenzial in den Top-Städten

Die Kluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten bezeichnet Empirica in ihrer Studie als „Rückschlagpotenzial“: Es liegt bundesweit bei -17 Prozent, das heißt es besteht eine Möglichkeit, dass die Preise um 17 Prozent einbrechen könnten. Für die Top-7-Städte Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, München und Berlin liegt dieser Wert sogar bei -34 Prozent. Allerdings sollte man sich von diesem Wert nicht beunruhigen lassen, hängt er doch von vielen Variablen ab, beispielsweise vom Tempo der Baufertigstellung, der Binnenzuwanderung, politischen Begleitumständen und einer möglichen Zinswende.  



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Windkraftanlagen drücken auf den Immobilienwert

Werden Windenergieanlagen innerhalb von einem Kilometer um ein Einfamilienhaus errichtet, sinkt der Wert der Immobilie um bis zu 7,1 Prozent. Bei älteren Immobilien kann sich der Wert um fast ein Viertel (23 Prozent) reduzieren. „In absoluten Zahlen kann das einen Vermögensverlust für Hausbesitzer von mehreren zehntausend Euro bedeuten“, betont Manuel Frondel, der als Studienleiter die Erhebung des RWI-Leibnitz Instituts für Wirtschaftsforschung begleitet hat.

Für die Ermittlung wurden knapp drei Millionen Immobilienangebote mit den Standortdaten von 27.000 Windenergieanlagen abgeglichen und der Einfluss der Windkraftanlagen auf den Verkaufspreis errechnet. Dabei kam auch heraus, dass eine Anlage in acht bis neun Kilometern Abstand zur Immobilie überhaupt keinen Einfluss auf den Wert des Hauses habe – ebenso wenig bei einer städtischen Randlage. Auf dem Land allerdings käme der Effekt voll zum Tragen.  

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