Sachwert im Rahmen der Immobilienbewertung

Der Sachwert gibt Auskunft über die geschätzten Herstellungskosten eines Gebäudes. Er wird im Sachwertverfahren ermittelt und bildet die Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer bei vielen Immobilien.

Der Sachwert einer Immobilie wird mithilfe des Sachwertverfahrens nach § 21 ff. ImmoWertV ermittelt. Das Sachwertverfahren leitet getrennt vom Bodenwert den Verkehrswert des Gebäudes aus seinen vermutlich bei der Herstellung tatsächlich angefallenen Baukosten ab. Dem liegt die Annahme zugrunde, dass der Wert eines soeben neu erbauten Gebäudes grundsätzlich seinen Herstellungskosten entspricht.

Die Ermittlung der typischerweise angefallenen Herstellungskosten (§ 21 Abs. 4 ImmoWertV) geschieht mittels der sog. Baukostentabellen. Diese geben die durchschnittlichen Baukosten (Normalherstellungskosten) an, die für einen bestimmten Gebäudetyp pro m² Geschoßfläche oder m³ Rauminhalt anzusetzen sind.



Sachwert: Anwendungsbereich

Der Sachwert bildet die Grundlage für die Grundsteuer bei bestimmten Immobilien. Dies ist beispielsweise bei Einfamilien- oder Zweifamilienhäusern der Fall, die bei der Gestaltung oder Ausstattung von entsprechenden Immobilien abweichen, die mit dem Ertragswert erfasst werden. Bei Geschäftsgrundstücken ist der Sachwert für die Grundsteuer maßgeblich, wenn keine Jahresrohmiete ermittelt werden kann und gleichermaßen eine Schätzung der üblichen Miete nicht möglich ist. Mögliche Immobilien sind gegebenenfalls Warenhäuser, Fabrikgrundstücke oder Kinos.

Sachwert im Sachwertverfahren

Anfänglich wird ein Ausgangswert ermittelt, der sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert und dem Wert sämtlicher Außenanlagen zusammensetzt. Dieser ermittelte Ausgangswert stimmt meist nicht mit dem sogenannten allgemeinen Wert überein. Aus diesem Grund wird der Ausgangswert unter Anwendung einer Wertzahl an den allgemeinen Wert angepasst. Im Sachwertverfahren erfolgt die Berechnung des Sachwerts, um die Kosten zu schätzen, die bei einer Wiederherstellung eines Immobilienobjekts anfallen würden.