Ortsübliche Miete

Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt eine Übersicht über die Höhe der durchschnittlichen Mietkosten in einer Stadt, einer Region oder einer Gemeinde. Sie dient als Grundlage für Rechtsstreitigkeiten über Mieterhöhungen.

Etwa 450 von 20.000 Gemeinden in Deutschland verfügen über einen Mietspiegel, in dem die ortsübliche Miete dokumentiert ist. Kriterien für die ortsübliche Miete sind die Lage der Immobilie, die Ausstattung sowie die Größe des Objekts. Wenn es keinen Mietspiegel gibt, kann für einen Mietvergleich ein Sachverständigengutachten des Vermieters zurate gezogen werden. Alternativ oder zusätzlich besteht die Möglichkeit, drei gleichwertige Mietobjekte für einen Vergleich zu nutzen.  



Objektiver Immobilienvergleich

Bei Mieterhöhungen und Neuvermietungen ist die ortsübliche Miete ein sicherer Anhaltspunkt für vergleichbaren Wohnraum. Bei der Bewertung von Immobilien werden die Mieten berücksichtigt, die in den letzten vier Jahren vereinbart oder verändert worden sind. Mieten, die einer Preisbindung unterliegen, werden nicht berücksichtigt. Hierzu zählen der soziale Wohnungsbau und Immobilien, bei denen der Mietzins gesetzlich festgelegt ist.

Für die Beurteilung werden objektive Kriterien festgelegt, anhand derer die Miethöhe gemessen werden kann. Neben der Größe der Wohnung, der Ausstattung und dem Baujahr ist auch die Lage der Immobilie relevant für die Bewertung. Ist ein Mietspiegel vorhanden, werden zudem Wohnlagen festgelegt. Der Standard ist die normale Wohnlage, qualitativ besser ist die gute Wohnlage, qualitativ schlechter die einfache Wohnlage. Für die Beurteilung der Wohnlage spielen Kriterien wie die Nähe zu Industriegebieten, die Infrastruktur oder die Entfernung zu Grünflächen eine Rolle. Um einen Eindruck von den gegenwärtigen Vermietervorstellungen hinsichtlich der Miethöhe zu bekommen, kann der MietpreisCheck genutzt werden.  

Die ortsübliche Miete hilft bei Rechtsstreitigkeiten um Mieterhöhungen

Relevant ist die ortsübliche Miete vor allem bei Mieterhöhungen. Kommt es zu einem Rechtsstreit über eine Erhöhung der Miete, wird die ortsübliche Miete als Vergleich herangezogen. Die Erstellung von Mietspiegeln ergab sich daraus, dass Gerichte üblicherweise nicht in der Lage sind, repräsentative Vergleichsmieten zu ermitteln. Um bei entsprechenden Problemen schneller eine Einigung finden zu können, führte man 1974 Mietspiegel ein, die vor Gericht als Beweismittel den Wert eines Parteigutachtens haben. Die ortsübliche Miete kann sowohl von Mietern als auch von Vermietern genutzt werden, um die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung zu wider- oder zu belegen. Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart, kann die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch nicht nachträglich als Argument gegen die Miethöhe angeführt werden.