Gebäudewertermittlung

Die Gebäudewertermittlung bestimmt den aktuellen Markt- oder Verkehrswert einer Immobilie nach einem normierten Verfahren, das durch Rechtsvorschriften genau geregelt ist. Sie soll eine rechtsverbindliche Vergleichbarkeit in der Immobilienbewertung leisten.

Die Durchführung der Gebäudewertermittlung setzt hohe Sachkenntnis in juristischen, betriebswirtschaftlichen und bautechnischen Belangen voraus. Der Marktwert wird zu einem bestimmten Stichtag ermittelt. Zu einem späteren Zeitpunkt kann eine erneute Gebäudewertermittlung sinnvoll sein, um auf Veränderungen am Markt oder an der Immobilie selbst reagieren zu können.



Zweck der Wertermittlung

Die Gebäudewertermittlung kann zu unterschiedlichen Zwecken erfolgen. Häufig ist ein geplanter Verkauf die Ursache. Um bei einer Scheidung den Zugewinn ermitteln zu können, wird der aktuelle Marktwert benötigt. Dieser wird dann dem Wert der Immobilie beim Kauf oder bei der Eheschließung gegenübergestellt. Als Folge von Erbstreitigkeiten muss ebenfalls häufig der Wert eines Gebäudes ermittelt werden. Gleiches gilt, wenn eine Immobilie beliehen oder zwangsversteigert werden soll. Auch für Versicherungen und die steuerliche Belastung ist der Marktwert von Bedeutung.

Normierte Verfahren zur Gebäudewertermittlung

Durch verschiedene Verfahren kann der Gebäudewert ermittelt werden. In der Immobilienwertermittlungsverordnung sind die in Deutschland angewendeten Verfahren zur Gebäudewertermittlung normiert und genau dargelegt.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird anhand von sogenannten Vergleichsgrundstücken ein Wert ermittelt. Dieses Verfahren eignet sich jedoch nur, wenn genügend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen. Je individueller ein Gebäude gestaltet ist, umso weniger ist diese Methode zur Gebäudewertermittlung geeignet.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird vor allem genutzt, um den Wert von Objekten zu ermitteln, die nicht am Mietmarkt gehandelt werden. Es handelt sich meist um Gebäude, deren Wert sich nicht aus dem Ertrag ergibt, den sie abwerfen, beispielsweise Bahnhöfe oder militärische Einrichtungen. Vielmehr wird der Wert anhand des Wiederbeschaffungswerts ermittelt, wobei die Abnutzung und andere wertmindernde Faktoren berücksichtigt werden. Das Sachwertverfahren kann auch für Wohneigentum angewendet werden, dies bringt jedoch insofern Probleme mit sich, als dass der Sachwert von Wohneigentum zusätzlich zu den objektiven Faktoren auch an subjektiven Parametern gemessen wird.

Ertragswertverfahren

Im Gegensatz zum Sachwertverfahren ermittelt das Ertragswertverfahren den Wert eines Gebäudes auf der Grundlage des abgeworfenen Ertrages. Dieses Verfahren kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn die Ertragserzielung der vorrangige Nutzungszweck eines Gebäudes ist, beispielsweise bei Hotels oder Mehrfamilienhäusern. Sowohl beim Ertragswertverfahren als auch beim Sachwertverfahren wird die Gebäudewertermittlung unabhängig von der Ermittlung des Bodenwerts durchgeführt, welche in der Regel durch das Vergleichswertverfahren erfolgt.