Fair Value

Der Begriff „Fair Value“ (beizulegender Zeitwert) bezeichnet den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie, eines Grundstücks oder von Vermögenswertent. Der „übliche Marktpreis“ ist die gängige Übersetzung des englischen Begriffes.

Da der Fair Value einen momentanen gerechten Wert für einen Vermögensgegenstand bezeichnet, ist er für die Bewertung von Wirtschaftsgütern unerlässlich geworden. Der Fair Value schafft eine tatsächliche Wertbestimmung und arbeitet nicht mit vergänglichen Werten wie dem Anschaffungspreis eines Gutes. Er wird international verwendet und ermittelt so einen globalen, vergleichbaren Ausgangspunkt zur Bewertung von Gütern.

Der Fair Value kann auch als Vergleichswert für Immobilien genutzt werden, da er den tatsächlichen momentanen Wert einer Immobilie bestimmen kann, und dient somit als gutes Mittel zum Immobilienvergleich. Im Mai 2011 wurde diesbezüglich der IFRS 13 (International Financial Reporting Standard 13) verabschiedet, welcher eine bessere internationale Vergleichbarkeit bei der Bemessung des Fair Values aller Vermögensgüter ermöglichen soll.



Ermittlung des Verkehrswertes

Zur Ermittlung des Fair Value von Immobilien können verschiedene Verfahren herangezogen werden. Das reine Sachwertverfahren, das nur die Bausubstanz betrachtet, ist dabei das ungenaueste, da es Faktoren, wie Lage, Umfeld und Vergleiche mit den Grundstückspreisen der unmittelbaren Umgebung nicht berücksichtigt. Vor allem berücksichtigt es nicht die möglichen erzielbaren Einnahmen einer Immobilie, sondern orientiert sich nur an den Herstellungskosten, bzw. am Wiederbeschaffungswert. Bei Immobilien sind aber z.B. Lage und Bewirtschaftungskosten, neben der Bausubstanz, wesentlich für die Bestimmung des Wertes eines Objekts.

Grundstücksbewertung mit dem Vergleichswertverfahren

Üblich bei der Bewertung von Grundstücken ist heute das indirekte Vergleichswertverfahren, das tatsächlich in der Lage ist, einen ziemlich genauen und „fairen“ Preis des Grundstücks zu ermitteln. Basis für die Berechnung sind die tatsächlich erzielten Kaufpreise ähnlicher Grundstücke, die dem örtlichen Gutachterausschuss vorliegen.

Von persönlichen Angaben befreit, werden hier die Daten von den realen und notariell beglaubigten Grundstücksverkäufen erfasst und beurteilt. Dabei werden z.B. vergleichbare Bodenrichtwerte, die Lage und die Art der Nutzung herangezogen, aber auch Belichtung des Grundstücks, Lärmbelastung und Grad der Erschließung – um nur einige zu nennen. Heraus kommt der Fair Value, der „faire Wert“ des Grundstücks.

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind bei den Kommunen, bei den Vermessungs- und Katasterämtern, oder, in Niedersachsen, bei den Regionaldirektionen des LGLN (Landesamtes für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen) zu finden.