Bodenrichtwertkarte

Bodenrichtwertkarten dienen der grafischen Darstellung der durchschnittlichen Lagewerte des Grund und Bodens (Bodenrichtwerte) einer bestimmten Region oder einzelner Gemeinden. Die Erstellung erfolgt zumeist auf Basis von Regionalkarten, topografischen Karten oder Stadtplänen.

Bei Bodenrichtwertkarten handelt es sich um spezielle Karten, in denen die jeweils gültigen Bodenrichtwerte je Quadratmeter Grundstücksfläche – unter Angabe der wertbeeinflussenden Lagemerkmale – eingetragen werden.

Während Bodenrichtwertkarten bzw. -tabellen einige Jahre lang auf CD oder DVD veröffentlicht wurden, können diese nun für alle Bundesländer im Internet abgerufen werden. Es besteht darüber hinaus die Möglichkeit, Bodenrichtwerte über die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse oder die lokalen Bauämter zu beziehen. Mitunter berechnen die Gemeinden für derartige Anfragen jedoch Gebühren. 

Bodenrichtwertkarte: Ermittlung von Bodenrichtwerten

Gesetzliche Grundlage der Ermittlung von Bodenrichtwerten ist § 196 Baugesetzbuch. Demzufolge sind Bodenrichtwerte als durchschnittliche Lagewerte auf Basis von Kaufpreisen zu ermitteln. Die amtlichen Kaufpreissammlungen werden von den bundesweit bestehenden Gutachterausschüssen für Grundstückswerte geführt, denen auch die Ermittlung der Bodenrichtwerte obliegt (§ 193 BGB). Bei der Ermittlung von durchschnittlichen Lagewerten auf Basis von Kaufpreissammlungen ist der unterschiedliche Entwicklungszustand der Grundstücke zu berücksichtigen. So ist bei bebauten Gebieten derjenige Kaufpreis anzusetzen, der erzielt würde, wenn das Gebiet unbebaut wäre.

Darüber sieht das Gesetz vor, dass sogenannte Richtwertzonen gebildet werden. In diesen Gebieten stimmen die Art und das Maß der Grundstücksnutzung weitgehend überein. Die ermittelten Bodenrichtwerte sind in Form von Bodenrichtwertkarten zu veröffentlichen, in denen auch die wertbeeinflussenden Merkmale der Bodenrichtwertgrundstücke abgebildet werden. Laut Gesetz müssen Bodenrichtwerte alle zwei Jahre ermittelt werden.

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Bodenrichtwert – die Wertermittlung von Immobilien

Die in Bodenrichtwertkarten abgebildeten Bodenrichtwerte gelten je Quadratmeter Grundstücksfläche und beziehen sich auf ein lagetypisches Grundstück. Dieser durchschnittliche Lagewert bildet die Wertigkeit von Grundstücken ab, deren wertbestimmende Eigenschaften denen des Richtwertgrundstücks gleichen. Zu den wertbestimmenden Eigenschaften zählen beispielsweise die Größe, Lage, Art der baulichen Nutzung sowie der Erschließungszustand. Sollte ein Grundstück in einem oder mehreren dieser Merkmale vom Richtwertgrundstück abweichen, ist der Bodenrichtwert mittels Zu- oder Abschlägen entsprechend anzupassen.

Eines der Hauptanwendungsfelder des Bodenrichtwerts ist die Wertermittlung von Immobilien. Kann der Immobilienwert nicht aus Kaufpreisen (Vergleichswertverfahren) ermittelt werden, können hilfsweise Bodenrichtwerte herangezogen werden. Der Verkehrswert eines einzelnen Bewertungsobjekts wird ausgehend vom Durchschnittwert einer Vielzahl von Kaufpreisen (Bodenrichtwert) und anhand der Besonderheiten des jeweiligen Grundstücks geschätzt.