Beschränkt persönliche Dienstbarkeit

Der juristische Begriff definiert, wer Rechte an der Nutzung eines Grundstücks hat. Häufig sind dies Vereinbarungen zu Wegerechten, dem Zugang zur Wasserversorgung oder der Wartung von Leitungen.

Auf den ersten Blick klingt der Begriff „beschränkt persönliche Dienstbarkeit“ vergleichsweise umgangssprachlich. Dahinter verbirgt sich jedoch ein komplexer juristischer Zusammenhang, der sich auch auf die Bewertung einer Immobilie auswirken kann. Wichtig ist vor allem, dass die beschränkt persönliche Dienstbarkeit einerseits gegenüber der Grunddienstbarkeit, andererseits gegenüber dem Nießbrauch abgegrenzt wird.



Was ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit?

Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit räumt das Recht ein, ein Grundstück in einer vorher exakt bestimmten Art und Weise zu nutzen. Klassische Beispiele sind die Durchführung von Leitungen eines Stromversorgers oder auch die Sicherstellung der Wasserversorgung, die Einräumung eines Wegerechts un andere.

Diejenigen, denen gegenüber die Dienstbarkeit eingeräumt wird, können sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen oder die jeweiligen Gemeinden bzw. andere öffentliche Stellen sein. Kennzeichnend ist dabei, dass eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit nicht übertragen werden kann – deshalb auch die Bezeichnung als „persönlich“.

Zudem bezieht sich die Nutzung lediglich auf einen bestimmten Zweck und einen bestimmten Bereich eines Grundstücks. Ein Beispiel ist hier das Wegerecht, das sich auf einen bestimmten Weg beschränken lässt und eine andere Nutzung als das Durchschreiten des betreffenden Grundstücks ausschließt.

Unterschiede zu Grunddienstbarkeit und Nießbrauch

In der Tat existieren eine Reihe von Ähnlichkeiten zwischen der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit und einer Grunddienstbarkeit. Erstere beinhaltet allerdings eine Einschränkung auf eine bestimmte Person und kann nicht allgemein formuliert werden. Bei einer Grunddienstbarkeit ist beispielweise möglich, ein Wegerecht oder eine andere Dienstbarkeit auf den jeweiligen Besitzer des Nachbargrundstücks festzulegen, die erlischt, wenn die entsprechende Person nicht mehr existiert. 
Ein Nießbrauch wiederum geht noch einen Schritt weiter und räumt ein unbeschränktes Recht auf Nutzung eines Grundstücks bzw. einer Immobilie ein.

Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit in der Immobilienbewertung

Geschaffen wurde ein Instrument wie die beschränkt persönliche Dienstbarkeit vor allem, um beispielweise einer Kommune bzw. der Allgemeinheit Zugriff auf bestimmte Bereiche eines Grundstücks zu sichern. Würde hier eine Grunddienstbarkeit eingetragen, so ließe sich diese – je nach Besitzer der jeweiligen Grundstücke – in beiderseitigem Einvernehmen löschen. Das trifft auf eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit nicht zu.

In der Immobilienbewertung ist genau darauf zu achten, worin eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit besteht. In manchen Fällen kann der Wert dadurch beeinflusst werden, in anderen Fällen ist eher kein Nachteil zu sehen. Wichtig ist dabei, dass die Regelung nicht nur Rechte gegenüber dem jeweils Begünstigten einräumt, sondern auch eine Beschränkung beinhalten kann. Beispiele sind festgelegte Bereiche, in denen nicht gebaut werden darf oder auch die festgeschriebene Inkaufnahme bestimmter Belästigungen durch Lärm oder anderer Immissionen. Zwar ist dem Nutzer auferlegt, sein Recht schonend auszuüben, doch können hierüber in der Praxis durchaus unterschiedliche Ansichten herrschen. 

Jede beschränkt persönliche Dienstbarkeit muss im Grundbuch eingetragen sein und lässt sich vor dem Immobilienkauf dort nachlesen.