Die Bauleitplanung

Wer darf in Deutschland wo was bauen? Darüber entscheidet die Bauleitplanung, die die Aufteilung und Nutzung von Bauland regelt.

Die Grundlage für die Bauleitplanung bildet die Bauplanungshoheit von Gemeinden und Städten. Die Planung an sich dient dem Zweck der Flächennutzungssteuerung und der Bebauungsplanung. Nach dem Raumordnungsgesetz werden Flächennutzungspläne von Kommunen erstellt. Diese Pläne weisen unter anderem Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen, gemischte Bauflächen sowie Gemeindebedarfsbauflächen aus. Darüber hinaus spezifizieren Bebauungspläne eine rechtsverbindliche Flächennutzung hinsichtlich der Verkehrserschließung, Bauausführungen, zugelassener Emissionen, Industrie, Gewerbe sowie Einzelhandel und Produktion. Eine gleichzeitige Nutzung von Flächen für gewerbliche und Wohnzwecke ist ebenfalls möglich, diese Nutzungsform wird in gemischten Bauflächen im Allgemeinen als Gemengelage bezeichnet.

Folge hiervon ist ein regionales Reservoir an gewerblichen Standorten, die als Mikrostandorte bezeichnet werden und Relevanz für den kommunalen Wirtschaftsstandort besitzen, und zwar in Hinsicht auf Fördermittel. Die perspektivisch angelegte Gewerbeflächenplanung macht es notwendig, den zeitlichen Umfang der Bauleitplanung zu bedenken, denn in die Planungsphase ist das Anhörungsrecht vom Bau betroffener Bürger und der entsprechenden Träger öffentlicher Belange wie Behörden und Verbände zu integrieren.

Die Bauleitplanung unter dem Aspekt der Immobilienbewertung

Die Bewertung einer Immobilie gibt Auskunft über den Verkehrswert bzw. den Marktwert eines Grundstücks nach § 194 BauGB und kann über ImmobilienScout24 beansprucht werden. Die Immobilienbewertung selbst, früher unter dem Begriff der Güterabschätzung bekannt, ist ein Verfahren, das durch Rechtsvorschriften klar geregelt ist. Betriebswirtschaft, Jura und Bautechnik sind die fachlichen Bereiche, aus denen sich die Bewertung elementar zusammensetzt. Der ermittelte Verkehrswert der Immobilie bezieht sich auf bebaute wie unbebaute Grundstücke und bildet damit einen wichtigen Teil der Bauleitplanung.

Die zwei Arten der Bauleitplanung

Die Bauleitplanung durchläuft zwei formale Prozesse. Im ersten Teil wird der Flächennutzungsplan für das betroffene Gemeindegebiet erstellt, anschließend werden die verbindlichen Bebauungspläne für die räumlichen Teile des Gebietes entworfen und die gesamte Planung definitiv abgeschlossen. Grundlage für beide Teile ist das Baugesetzbuch (BauGB).

Teil 1 der Bauleitplanung: Der Flächennutzungsplan

Der erste Teilprozess im Flächennutzungsplan wird auch als vorbereitende Bauleitplanung bezeichnet und gilt als Instrument zur Planung innerhalb der öffentlichen Verwaltung; seine Verfahrensweise ist im System der Raumordnung in Deutschland geregelt – ein Regulierungsinstrument für die städtebauliche Entwicklung der Gemeinden. Im Flächennutzungsplan kommt die gemeindliche Planungshoheit zum Ausdruck. Inhalte, Umsetzung der Planaufstellung sowie die juristischen Folgewirkungen des Planes finden sich im Baugesetzbuch geregelt, die bestehenden Ergänzungen hierzu finden sich in der Baunutzungsordnung.

Es ist vor allem die Bodennutzung, die vor Baubeginn für das gesamte Gemeindegebiet und die sich daraus ergebende städtebauliche Entwicklung darzustellen ist. Instrument der Darlegung ist eine grafische Plandarstellung des Gebietes. Hierbei kommen die bestehende und die geplante Flächennutzung integriert zur Anschauung. Wohngebiete, Gewerbe sowie Ackerflächen finden allesamt hier ihre Darstellung. Hintergrund dieses Verfahrens innerhalb der Bauleitplanung ist eine konzeptionell ausgelegte Entwicklungsplanung, die Einschätzungen über Größe und Auswirkungen des Bauvorhabens möglich macht und über die Beschreibung des Ist-Zustandes der Nutzungsfläche hinaus geht.

Insbesondere im Zusammenhang mit Neubaugebieten findet der Flächennutzungsplan Anwendung. Eine Gemeinde informiert auf diese Weise über die Vorhaben an bisher unbebauten Flächen unter besonderer Berücksichtigung des zeitlichen Rahmens, der Durchführung von Baulandumlegungen sowie der technischen Erschließung neuer Baugebiete. Ziel dieser Informationsleistung ist es daneben auch, das weitere Umland konzeptionell in weitere Planungen bzw. in den Bauleitplan einzubinden, sei es durch das Entstehen neuer Straßen, von Kanälen, Versorgungsleitungen oder öffentlicher Einrichtungen wie Ämtern und Schulen.

Teil 2 der Bauleitplanung: Der Bebauungsplan

Der zweite Teil der Bauleitplanung besteht im Bebauungsplan, der im Gegensatz zum projizierenden Flächennutzungsplan einen verbindlichen Bauleitplan darstellt. Mit ihm wird die Weise, auf die Grundstücke erbaut werden, festgelegt.

Von Seiten der Gemeinde erfolgen hierbei die exakten Angaben darüber, welche Nutzungen zulässigen sind und welche nicht. Er umfasst üblicherweise nicht mehr, als Teile eines Stadtgebietes oder eine Gruppe von Grundstücken. In sich ist der Bebauungsplan zweigeteilt in die Planzeichnung (Teil A) und den Text (Teil B). Von entscheidender Bedeutung ist die Erläuterung der Ziele und Zwecke der Planung sowie der Festsetzungen. Diese Begründung muss noch innerhalb des Verfahrens erfolgen. Ein weiterer Teil der Begründungsleistung ist darüber hinaus der Umweltbericht.

Für die Zeichnung sind die zu verwendenden Zeichen in der Planzeichenverordnung normiert – Zweck ist es, für den Bauleitplan eine erhöhte Form der Lesbarkeit zu gewährleisten. Schriftsprachliche Einfügungen finden auf Grundlage der gebräuchlichen Formulierungen im Baugesetzbuch statt. Medienträger der gesamten Planzeichnung ist die Flurkarte. Auf die Einzeichnung der Grundstücksgrenzen ist hierbei zu achten.

Hintergrund des zweiten Teils der Bauleitplanung im Bebauungsplan ist die Notwendigkeit einer konzeptionellen Vorgehensweise in einem dicht besiedelten Land wie dem der Bundesrepublik Deutschland. Deswegen findet der Bauleitplan bis heute grundsätzliche Anwendung. Kleinere Ergänzungen haben sich im Laufe der Geschichte jedoch ergeben, beispielsweise seit den späten 1980er Jahren.

Der geschichtliche Hintergrund der Bauleitplanung ab 1986

In der Bauleitplanung findet eine Vielzahl von Änderungen ihren Niederschlag. Denn das Planungsverfahren ist an die Gesetzgebung gekoppelt und unterliegt einem permanenten Prozess der Veränderung, Ergänzung oder Ablösung einzelner Vorschriften, mit denen das Verfahren geregelt ist.

Seit 1986 ist das Baugesetzbuch (BauGB) für alle Bauvorhaben verbindlich. Es löst seit diesem Zeitraum Bundesbaugesetz der frühen 1960er Jahre und das Städtebauförderungsgesetz der anfänglichen 1970er Jahre ab und ergänzte beide Vorgängernovellen. Der Unterschied besteht darin, dass die Bebauungspläne nicht mehr den Prozess der Genehmigung durchlaufen mussten, sondern nur noch zur Ansicht dargelegt werden mussten. Zudem wurde das Baugesetzbuch durch ein Maßnahmengesetz im Jahre 1990 zusätzlich erleichtert. Einzelne Verfahrensschritte wurden verkürzt oder zusammengelegt, was eine Optimierung des gesamten Planungsverfahrens zur Folge hat. Eine nur geringfügige Änderung erhielt der Gesetzestext durch das Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz des Jahres 1993. Aufgrund der Wiedervereinigung hielten nur kleinere Ergänzungen, die zunächst nur für die ostdeutschen Gebiete Gültigkeit besaßen, Einzug. Das BauGB-Maßnahmengesetz fand ab diesem Zeitpunkt Anwendung im gesamten Gebiet der Bundesrepublik.

Auch aus der Novellierung im Jahre 1998 ergaben sich nur geringfügige Änderungen. Sie betrafen vor allem umweltschützende Belange und Ergänzungen zu den Verfahren der Bauleitplanung über Vorhaben- und Erschließungspläne. Größere Relevanz gewann das Thema Umwelt durch das Europarechtsanpassungsgesetz Bau, das im Jahr 2004 verabschiedet wurde, und die strategische Umweltprüfung bzw. die Plan-Umweltprüfung dem Verfahren zur Bauplanung an die Seite stellt. Planungen, die sich auf die Innenentwicklung beschränken, besitzen seit Beginn des Jahres 2007 die Möglichkeit zu einem schnelleren Verfahren. Die Grundlage hierfür wurde für die aktuell gültige Bauleitplanung mit einer entsprechenden Novellierung geschaffen.