Barwert

Der Barwert ist ein Rechenwert, der die künftigen Erträge einer Immobilie erfassen soll. Damit ist er ein wichtiger Indikator für Investoren.

Wenn es um die Ermittlung des Verkehrswerts und des angemessenen Preises einer Immobilie geht, spielt der Barwert eine entscheidende Rolle. Das dahinterstehende Verfahren ist überaus komplex und ist in der Fachsprache auch als „Discounted Cash Flow“oder kurz: DCF bekannt. Vereinfacht ausgedrückt, ließe sich der Barwert einer Immobilie auch als der Gegenwartswert bezeichnen.

Der Verkehrswert oder: Was darf eine Immobilie kosten?

Was einfach klingt, birgt in der Praxis seine Tücken. Während der Verkehrswert schlicht und einfach den aktuell erzielbaren Preis für eine Immobilie bezeichnet, umfasst der Barwert auch Berechnungen, die in die Zukunft gerichtet sind. Der Begriff des Verkehrswerts (oder des synonymen Marktwertes) ist gesetzlich klar definiert und bezieht sich auf einen konkreten Bewertungsstichtag, an dem eine Immobilien im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ verkauft wird. Dabei wird zudem sichergestellt, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer über ausreichende Sachkenntnis verfügen als auch keinerlei „Freundschaftspreise“ eingeräumt werden.



Der Barwert entscheidet

Wie aber wird dieser Verkehrswert ermittelt? In der Finanzmathematik nutzt man hier für den Barwert, um auch den künftigen Erträgen einer Immobilie Rechnung zu tragen. Was nutzt beispielsweise ein „Schnäppchen“, wenn die entsprechende Immobilien kaum Einnahmen abwirft oder die Kosten für die Finanzierung zu hoch ausfallen? Um den Barwert festzustellen, muss die Höhe der künftigen Einkünfte (also beispielsweise der zu erwartenden Mieteinnahmen) bekannt sein. Zudem wird ein Wert für die Zeit eingesetzt, während derer die Zahlungen fließen.

Zuletzt geht es an die Abzinsung. Hier liegt die Erkenntnis zugrunde, dass ein früherer Zahlungseingang einen höheren Wert hat, als spätere Beträge. Um die Einkünfte aus einer Immobilien über einen längeren Zeitraum zu berechnen, wird ein Zinssatz definiert, um den sich die regelmäßig eingehende Summe reduziert. Der Faktor schwankt gegenüber dem Ausgangswert naturgemäß zwischen 1 (also derselben Summe) und 0. Die zugrundeliegenden Zinsen ergeben sich aus dem aktuellen Marktzins aber auch einer Projektion für die Zukunft, die die letzten Zinsentwicklungen einbezieht.

Weitere Faktoren, die den Ertragswert bestimmen

Damit aber nicht genug. Schließlich werden die meisten Immobilien über ein Darlehen finanziert, dessen Kosten ebenfalls in die Berechnung einbezogen werden muss. Ein weiterer Faktor ist die Nutzungsdauer und auch das Risiko eines Mietausfalls sollte in die Rechnung einbezogen werden.

Zuletzt spielen auch die Nebenkosten und zu erwartende Reparaturen eine Rolle. So ergibt sich für jedes Jahr ein unterschiedlicher Barwert, wobei die ersten fünf Jahre besonders ins Gewicht fallen. Addiert man die einzelnen Barwerte zusammen, entsteht der Ertragswert einer Immobilie. Auch ein späterer Verkaufspreis lässt sich schätzen und wiederum zu einem Barwert abzinsen, der in den Ertragswert einfließt. Beim Kauf einer Wohnung sollte der Ertragswert über dem aufgerufenen Preis liegen.