Gewerbefläche: Laden & Ladenlokal mieten in Dortmund

Tipps zur Suche in Dortmund

Die Bier- und Kohlestadt Dortmund hat den Strukturwandel der letzten zwei Jahrzehnte erfolgreich gemeistert. Zu den wichtigsten Wachstumsbranchen der nordrhein-westfälischen Großstadt zählt heute der Einzelhandel. Dortmund zeichnet sich durch eine außergewöhnlich hohe Zentralität aus. Innerhalb der nächsten Jahre ist zwar mit einem Anstieg der Mieten für einzelhandelsrelevante Objekte zu rechnen. Noch profitiert der Einzelhandel in Dortmund aber von relativ moderaten Mieten.

So stärkt die Zentralität von Dortmund den Einzelhandel

Bereits frühzeitig wurde in Dortmund erkannt, dass ein Strukturwandel von der Schwerindustrie zu anderen Wirtschaftszweigen erfolgen muss. Heute ist die ungefähr 580.000 Einwohner zählende Großstadt Dortmund ein innovativer Technologiestandort. Viel hat sich verändert, seitdem die letzte Zeche 1987 geschlossen worden ist. Rund um die junge Universität, die sechs Hochschulen und die insgesamt 19 wissenschaftlichen Institute der Stadt siedeln sich junge Unternehmen an, die hauptsächlich aus dem Bereich der Informations- und Kommunikationstechnik stammen. Auch im Bereich der Logistik gilt Dortmund heute als wegweisender Standort. Dank der guten Anbindung an das Bahnnetz, an insgesamt sechs Autobahnen und einen wachsenden Flughafen, der bereits jetzt zu den vier größten des Bundeslandes gehört, ist Dortmund der wichtigste Verkehrsknotenpunkt im östlichen Ruhrgebiet. Das hat auch Auswirkungen auf den Einzelhandel: Aufgrund der guten Verkehrsanbindung ist der Großstadt eine sehr hohe Zentralität garantiert. Ein weiterer Vorteil ist die relative Entfernung zu den anderen Metropolen des Bundeslandes. Gerade im Osten des Ruhrgebietes laufen die Einkaufspassagen von Dortmund außer Konkurrenz. Verbunden mit der hohen Zentralität ist es dem Einzelhandel in Dortmund gelungen, eine sehr hohe Anziehungskraft auf die rund 900.000 Menschen aus dem direkten Umfeld der Stadt zu entwickeln.

Wie haben sich die Mieten für den Dortmunder Einzelhandel entwickelt?

Der Einzelhandel in Dortmund befindet sich in einer sehr guten Ausgangssituation. Allein die Spitzenmietpreise für Einzelhandelsflächen in den innenstädtischen Toplagen von bis zu 12.700 Euro für ein Ladenlokal von rund 60 Quadratmetern sprechen für den hervorragenden Standort. Dabei lässt sich für den Einzelhandel in Dortmund ein deutlicher Aufwärtstrend beobachten. Im Zusammenhang mit der hohen Strahlkraft der Dortmunder Einzelhandelsflächen wurden innerhalb der letzten Jahre die Grundlagen für einen funktionierenden Einzelhandel geschaffen. Ein starker Fokus liegt dabei auf dem Innenstadtbereich – doch auch in den Nebenzentren ist ein aktiver Markt für Einzelhandelsimmobilien erkennbar. Zwar generiert der Einzelhandel von Dortmund allein in der Innenstadt einen jährlichen Umsatz von 800 Millionen Euro. Mit rund 24 Prozent am Gesamtumsatz des Einzelhandels von Dortmund ist das allerdings ein vergleichsweise niedriger Wert. Grund dafür ist keineswegs die Schwäche des Zentrums, sondern die relative Stärke der B-Lagen sowie eine deutliche Verschiebung innerhalb der Angebotsstruktur. Während in den Stadtteilzentren von Dortmund vor allem Alltagsprodukte wie Nahrungs- und Genussmittel sowie Gesundheits- und Pflegeprodukte verkauft werden, spielen diese Produkte für den Einzelhandel im Zentrum keine tragende Rolle. Durch die Aufwertung und Umstrukturierung der Einzelhandelsflächen in der City ist diese Trennung noch deutlicher geworden. Insgesamt profitieren davon aber beide Seiten, da Top- und Nebenlagen der Stadt nicht miteinander konkurrieren. Innerhalb der nächsten Jahre ist deshalb mit einem deutlichen Anstieg der Durchschnittsmieten sowohl im Zentrum als auch in den günstigen Randlagen von Dortmund zu rechnen.

Wo konzentriert sich der Einzelhandel in der City?

Die städtischen Miethöchstpreise beziehen sich auf die absoluten Toplagen des Einzelhandels. Dortmund hat im direkten Stadtkern im Westenhellenweg den Einzelhandelsbereich mit der höchsten Passantenfrequenz. An einem normalen Samstag werden hier im Durchschnitt mehr als 69.000 Passanten gemessen – ein Spitzenwert, der sich auch nicht vor Großstädten wie München oder Hamburg zu verstecken braucht. Deutschlandweit gehört der Westenhellenweg zu den beliebtesten Fußgängerzonen. Dementsprechend hoch ist dort der Anteil der Filialen großer Unternehmen. Das Angebot von Einzelhandelsimmobilien ist in der Innenstadt deshalb allerdings auch sehr gering. Innerhalb der letzten Jahre ist der Leerstand stetig gesunken, während die Durchschnittsmieten für den Einzelhandel in Dortmund steigen. Leicht gegenläufige Tendenzen werden allerdings im Osten der Innenstadt beobachtet. So ist der Markt für Einzelhandelsimmobilien rund um den Ostenhellweg – der direkt an den Westenhellweg anschließt – deutlich ruhiger. Ein 60 Quadratmeter großes Ladenlokal kostet hier im Schnitt rund 4.000 Euro im Monat. Dabei ist die rund 250 Meter lange Einkaufspassage der ideale Standort für kleine, inhabergeführte Geschäft. Dementsprechend ist die Angebotsstruktur hier eine ganz andere als im Westenhellweg. Während die Top-Lage der City vor allem von internationalen Filialisten und großräumig agierenden Einzelhändlern wie Galeria Kaufhof dominiert wird, bestimmen kleine Einzelhandelsgeschäfte das Straßenbild des Ostenhellwegs.

Die 1-A-Lagen für den Einzelhandel in Dortmund im Überblick

Lage

Standortfaktoren

Nachfrage

Westenhellweg

meistbesuchte Einzelhandelslage von Dortmund; sehr hohe Passantenfrequenz und Anziehungskraft; 750 Meter Länge

sehr hoch: beliebt vor allem bei internationalen Filialisten wie H&M, Saturn, Jack & Jones, Karstadt oder Galerie Kaufhof; geringer Leerstand; Spitzenmieten von bis zu 12.700 Euro für 60 Quadratmeter

Ostenhellweg

zweitwichtigste Einzelhandelslage von Dortmund im Osten des Zentrums; 250 Meter Länge

mittel: geprägt vor allem von preisaggressiven Einzelhändlern und Mode-Outlets wie TK Maxx; Spitzenmieten von rund 4.000 Euro im Monat 

Thier-Galerie

Aufstrebendes Einkaufszentrum mit zunehmender Anziehungskraft; beherbergt 150 Fachgeschäfte sowie Gastronomie 

hoch bis sehr hoch: neu geschaffenes Einkaufszentrum am Ende des Westenhellweg; beliebt bei internationalen Mode-Filialisten wie Hollister, Marc O´Polo, Tommy Hilfiger

Wo befinden sich günstige Randlagen für den Einzelhandel in Dortmund?

Mehr als 70 Prozent des Gesamtumsatzes erwirtschaftet der Dortmunder Einzelhandel in den Randlagen der Stadt. In den Seitenlagen ist das zu erwartende Preisniveau für ein Ladenlokal von 60 Quadratmetern zwar deutlich abgeflacht, liegt mit rund 1.000 Euro aber immer noch über dem bundesweiten Durchschnitt. Vielfältig ist das Angebot an Einzelhandelsimmobilien in den Nebenzentren der Stadt, wie beispielsweise in Asseln, Aplerbeck, Körne oder Lütgendortmund. Dabei verfügt jedes der Stadtviertel über sehr eigene Standortfaktoren, die es interessant für den Einzelhandel machen. So ist Lütgendortmund im Westen der Innenstadt etwa ideal an das bundesweite Autobahnnetz angeschlossen, während sich Körne in unmittelbarer Nähe zum Zentrum befindet. Aplerbeck wiederum profitiert durch die Nähe zu den Naherholungsgebieten im Süden der Stadt. Malerische Parks, Kanäle und Kulturdenkmäler ziehen besonders im Sommer viele Touristen in den Süden von Dortmund. Ganz anders hingegen gestaltet sich die Lage für den Einzelhandel in den nördlichen Randlagen von Dortmund. In Asseln etwa, das sich in direkter Nachbarschaft zum Flughafen Dortmund befindet, sind vor allem schnelle Einkaufsmöglichkeiten gefragt, die über eine breite Auswahl an Alltagsprodukten verfügen.