Gewerbelexikon

Gewerbemietspiegel

Während Mietspiegel für den frei finanzierten Wohnungsbau in § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt sind, gibt es für Gewerbemietspiegel weder gesetzliche Vorgaben noch sind die Angaben in den Gewerbemietspiegeln rechtlich verbindlich. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass Gewerbemieten in Deutschland keinerlei Beschränkungen unterliegen und frei verhandelt werden können. Um Mietern und Vermietern von gewerblichen Immobilienobjekten eine Orientierungshilfe und Vergleichsmöglichkeit an die Hand zu geben, erstellen und veröffentlichen einzelne Gemeinden, die Industrie- und Handelskammern (IHK) oder große Immobilienmakler, die sich auf Gewerbeimmobilien spezialisiert haben, vereinzelt Gewerbemietspiegel. Im Wohnungsbereich ist es üblich, Mietverträge ohne spezifische Regelungen zur Mietdauer abzuschließen. In der Konsequenz kann das Mietverhältnis von beiden Seiten jederzeit, allerdings unter Berücksichtigung der Kündigungsfristen, gekündigt werden. Im Gewerberaummietrecht sind hingegen Zeitmietverträge die Regel. Das bedeutet, das Mietverhältnis wird für eine bestimmte Zeit, etwa fünf Jahre, vereinbart. Während dieser Zeit dürfen weder Mieter noch Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Angesichts dieser langfristigen Bindung ist es umso wichtiger, vor Vertragsabschluss einschätzen zu können, ob die verlangte Miete angemessen ist.

Gewerbemietspiegel: Mietspannen für verschiedene Gewerbeflächen

Grundsätzlich ist unter einem Mietspiegel eine Übersicht über die in einer Gemeinde üblicherweise zu zahlenden Mieten zu verstehen. Ein Gewerbemietspiegel enthält dementsprechend eine Auflistung der ortsüblichen Vergleichsmieten für Gewerberäume. Für die Erstellung werden auch preisbestimmende Faktoren wie die Lage, Schaufensterfronten, Flächenzuschnitt, mögliche Zugänge (Aufzug, Kran, Rampe, ebenerdig) und das Ausstattungsniveau berücksichtigt. Des Weiteren werden im Gewerbemietspiegel Orientierungsspannen für die Mieten für verschiedene Gewerbeflächen angegeben. Hierzu zählen unter anderem Einzelhandelsflächen, Büroflächen, Lagerflächen, Produktionsflächen, Gastronomie, Apotheken und Freiflächen.

Datenerhebung für Gewerbemietspiegel

Um die für einen Gewerbemietspiegel erforderlichen Daten zu erheben, werden in der Regel Mieter, Vermieter, Stadt- und Ämterverwaltungen und Gutachterausschüsse der betreffenden Region zu bekannten oder bestehenden Mietverhältnissen sowohl mündlich als auch schriftlich befragt. Die Umfrage bezieht sich vor allem auf die Größe und Art des Gewerbeobjekts, die Nettokaltmiete pro Quadratmeter und den Bauzustand sowie das Alter der jeweiligen Gewerbeimmobilie. Darüber hinaus werden die Umfrageergebnisse vielfach noch mit den Angebotsmieten aus diversen Internetangeboten verglichen. Konnten die erforderlichen Daten ermittelt werden, werden die Daten – zumindest im Falle von IHK-Gewerbemietspiegeln – von einem vereidigten und öffentlich bestellten Sachverständigen ausgewertet und anschließend gewichtet.

Zeitmietverträge in der Detailbetrachtung

Wie bereits erwähnt, ist es in der Gewerbe-Branche üblich, Zeitmietverträge abzuschließen. Diese werden nach der umfassenden Analyse des jeweiligen Gewerbemietspiegels aufgesetzt und von Mieter sowie Vermieter unterzeichnet. Um einen Zeitmietvertrag abzuschließen, müssen Mieter und Vermieter jedoch einige Bedingungen erfüllen, die Paragraph 575 des Baugesetzbuches regelt. Demnach kann ein Zeitmietvertrag dann abgeschlossen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der vertraglich festgesetzten Mietzeit die gemieteten Räumlichkeiten für sich selbst oder seine Familie nutzen möchte. Ebenfalls zulässig ist ein Zeitmietvertrag, wenn der Vermieter Instandsetzungsmaßnahmen an der Immobilie durchführen möchte und diese den Mieter erheblich beeinträchtigen würden. Die dritte Möglichkeit, einen Zeitmietvertrag aufzusetzen, ist, wenn der Vermieter die Räumlichkeiten an eine Person vermieten möchte, die zu einer Dienstleistung verpflichtet ist und diese aufgrund dessen benötigt. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, dem Mieter den Grund des befristeten Mietverhältnisses spätestens bei Vertragsabschluss mitzuteilen. Tut er dies nicht, ist der Vertrag unwirksam und das Mietverhältnis gilt als abgeschlossen – und das auf unbestimmte Zeit.