Versorgungssperre im gewerblichen Mietverhältnis, Wann darf der Vermieter Wasser und Heizung abstellen?

a) Ja, wenn der Mieter mit Zahlungen erheblich im Rückstand ist, das Mietverhältnis gekündigt und der Mieter trotzdem nicht ausgezogen ist!
Spätestens seit der Grundsatzentscheidung des BGH vom 06.05.2009 (AZ: XII ZR 137/07) ist klar, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich auch nicht mehr zur Fortsetzung seiner vertraglich übernommenen Versorgungsleistungen (im dortigen Fall Wasser und Heizung) verpflichtet ist. Befindet sich der Mieter auch noch mit der Zahlung von Mieten und/oder der Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, dann droht dem Vermieter ein ständig wachsender Schaden und ihm ist eine monate- oder gar jahrelange Weiterversorgung bis zur Räumung des Mieters mittels Gerichtsvollzieher nicht zumutbar.
b) Nein, wenn der Mieter mit keinen Zahlungen im Rückstand ist, der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt hat und der Mieter nicht ausgezogen ist!
Der Vermieter darf die Versorgungssperre aber nicht als reines Druckmittel zur Beschleunigung der Räumung einsetzen. In einem vom Kammergericht Berlin (Urteil vom 16.05.2011 – 8 U 2/11) entschiedenen Fall, war einem Friseur der Vertrag gekündigt worden, ohne dass Miet- oder Betriebskostenzahlungen offenstanden. Kündigungsgrund war offenbar, dass der Vermieter den auslaufenden Mietvertrag kündigen konnte und durfte, weil er die Geschäftsräume teurer weitervermieten konnte, und sich wohl nicht mit dem Mieter über eine Vertragsverlängerung einig wurde. Der Friseur zog allerdings nicht aus, zahlte aber weiter Miete und Betriebskosten.
In diesem Fall müsse laut Kammergericht das Interesse des Mieters an der Weiterversorgung gegen das Interesse des Vermieters an deren Einstellung abgewogen werden; keinen Einfluss habe hingegeben das Interesse des Vermieters an einer möglichst schnellen Räumung:
Dabei war in diesem Fall zu berücksichtigen, dass dem Vermieter durch die Fortsetzung der Wasserzufuhr kein zusätzlicher Schaden entstand, weil der Mieter ja weiter zahlte. Hingegen war die Fortsetzung der Berufstätigkeit des Friseurs ohne Wasser unmöglich. Der Vermieter hatte daher die Wasserversorgung des Friseurgeschäfts auch bis Mietvertragsende bis zum rechtskräftigen Abschluss des Räumungsrechtstreits und Durchführung der Räumung durch den Gerichtsvollzieher zu gewährleisten. Diese Entscheidung wird allerdings in der Fachliteratur – zu Recht – kritisiert, da sich schließlich der Mieter prinzipiell rechtswidrig in wirksam gekündigten Geschäftsräumen aufhielt. Daran konnte auch die Weiterzahlung von Miete und Betriebskosten nichts ändern!