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Insolvenzordungsänderung

Die Folgen der Insolvenzordnungsänderung (InsO-Änderung) für Vermieter/Verpächter vom gewerblichen Mietraum

Ab 01.07.07 ist das Gesetz zur Vereinfachung des Insolvenzverfahrens in Kraft getreten. Die Neuerungen bedeuten zum Teil deutliche Einschnitte in die Rechte der Vermieter bzw. Verpächter von gewerblichem Mietraum.

Eine der entscheidensten Änderungen stellt die erleichterte Kündigungsmöglichkeit durch den Insolvenzverwalter gem. § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO dar. Danach kann der Insolvenzverwalter ein Miet- oder Pachtverhältnis über Räume, dass der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist, kündigen.

Bei der Berechnung der Kündigungsfrist ist zu beachten, dass nicht wie sonst die im Miet- und Pachtrecht geltenden Regelungen mit ihren Karenztagen maßgebend sind. Die Kündigungsfrist beträgt vielmehr maximal 3 Monate zum Monatsende, außer wenn eine kürzere Frist vereinbart wurde. In diesem Fall greift die kürzere Frist.

Die Novellierung führt zu einer erleichterten Kündigungsmöglichkeit eines Miet- oder Pachtverhältnisses durch den Insolvenzverwalter. Ziel dieser Regelung ist es, die Insolvenzmasse nicht mit Mietansprüchen zu belasten, wenn eine wirtschaftliche Nutzung des Objekts nicht mehr möglich ist. Die im alten Recht geltenden (teilweise längeren Kündigungsfristen von bis zu fast 9 Monaten) führten zu einer Aushöhlung der Masse und stellten eine nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung insbesondere gegenüber Arbeitnehmern dar, deren Arbeitsverhältnis bereits damals mit einer Kündigungsfrist von höchstens 3 Monten beendete werden konnte.

Als Kompensation ist es dem gekündigten Vermieter bzw. Verpächter jedoch möglich, gegen die Insolvenzmasse einen Schadensersatzanspruch, den er als Insolvenzgläubiger anmelden muss, geltend zu machen, wenn ihm ohne die Insolvenz des Mieters die Einhaltung einer längeren Kündigungsfrist zugestanden hätte. Der Höhe nach auszugleichen ist die entgangene Miete/Pacht bis zum Termin einer regulären Beendigung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses.

Der Vermieter/Verpächter muss seine Ansprüche schriftlich beim Insolvenzverwalter bzw. Treuhänder unter Beifügung der belegenden Urkunden anmelden, welcher die Forderungen sodann in die Insolvenztabelle einträgt. In dem gerichtlichen Prüfungstermin werden die Forderungen auf ihre Berechtigung überprüft. Das Ergebnis der Prüfung wird in einer Tabelle vermerkt. Dieser Eintrag wirkt wie ein rechtskräftiges Urteil gen. § 178 Abs. 3 InsO. Aus einem evt. Verwertungserlös kann der Vermieter/Verpächter allenfalls jedoch eine Quote auf seine Rückstände erwarten.

Da die Verkürzung der Kündigungsfrist im Insolvenzfall zu vermehrten Miet- bzw. Pachtausfällen auf Vermieterseite führen wird, ist es für den Vermieter/Verpächter umso wichtiger, sich frühzeitig zu schützen. Ein gewisser Schutz kann darüber hinaus die rechtzeitige Geltendmachung des Vermieterpfandrechts an den eingebrachten pfändbaren Sachen des Mieters darstellen, da ein solches den Vermieter im Insolvenzfall bei ausbleibender Mietzinszahlung vor Insolvenzeröffnung zur sog. abgesonderten Befriedigung berechtigt, § 50 II InsO.

Der Vermieter ist infolge des Pfandrechts gem. § 50 Abs. 1 InsO nach Maßgabe der §§ 166 ff. InsO zur abgesonderten Befriedigung aus den vom Mieter in die Mieträume eingebrachten Sachen für Hauptforderung, Zinsen und Kosten berechtigt. Nach § 166 InsO steht dem Insolvenzverwalter das Verwertungsrecht zu.

Empfehlung: Um auch nach der Gesetzesänderung seine Rechte ausreichend zu sichern, kann dem Vermieter damit nur geraten werden, rechtzeitig sein Vermieterpfandrecht geltend zu machen und - im Insolvenzfall - den entgangenen Miet- bzw. Pachtzins als Schadensersatzanspruch zur Insolvenztabelle anzumelden.

Autor: Dr. Florian Kappes, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

 

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