Gewerbliches Mietrecht: Kündigung des Vermieters bei fehlender Konzession

Können gewerbliche Mieträume wegen behördlicher Untersagung nicht, wie beabsichtigt, als Spielhalle genutzt werden, kann der Vermieter nach einer Entscheidung des Kammergerichts das Mietverhältnis wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage kündigen, wenn die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam ist. Durch die Versagung der amtlichen Erlaubnis zum vertragsgemäßen Gebrauch ist die Mietsache mangelhaft und die Miete auf Null gemindert. Dieses Risiko hat der Vermieter zu tragen. Dies gilt auch, wenn er dieses Risiko formularvertraglich auf den Mieter abgewälzt hat, diese Regelungen aber als zu weit reichender Haftungsausschluss den Mieter unangemessen benachteiligen und daher unwirksam sind. Der Vermieter kann in diesem Fall das Mietverhältnis zwar nicht wegen Zahlungsverzuges kündigen. Die Kündigung ist aber wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 3 Satz 2 BGB) möglich, falls eine Änderung der Sachlage nicht absehbar ist und die Parteien, wie hier, fälschlich angenommen haben, das Konzessionsrisiko liege beim Mieter.

Praxistipp

Der Vermieter kann grundsätzlich seine Gewährleistung hinsichtlich der behördlichen Genehmigungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam beschränken. Erforderlich ist hierfür aber, dass er seine Haftung nicht für den Fall ausschließt, in dem die amtliche Erlaubnis aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen. In diesen Fällen muss dem Mieter neben der notwendigen Befreiung von der Miete zumindest ein Recht zur fristlosen Kündigung gewährt werden.

Autor: Antonia Koch - koch@bethge-legal.com

Fundstelle: KG, Urteil vom 14. Juli 2014, 8 U 140/13 - www.openjur.de