Zeitmietvertrag - Einhaltung der Schriftform bei GbR durch Stempel?

Ein schriftlicher Mietvertrag kommt zustande, wenn alle Parteien des Vertrages diesen auch unterschrieben haben. Doch manchmal geht das auch anders: Beim Bundesgerichtshof landete ein Fall (Urteil vom 23.01.2013, Az. XII ZR 35/11), in dem eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), bestehend aus 15 Rechtsanwälten, Wirtschaftsprüfern und Steuerberatern als Mieter auftrat. Bei Abschluss des Vertrages mit einer 10-jährigen Laufzeit waren aber nicht alle Gesellschafter vor Ort, genau genommen war nur einer da und unterschrieb für die Mitglieder der GbR den Vertrag. Er fügte aber seiner Unterschrift einen Stempelabdruck der GbR bei.

Die Mieter wollten vor Ablauf der 10-jährigen Mietzeit aus dem Vertrag aussteigen und kündigten ihn. Der Vermieter wollte sie jedoch nicht vorzeitig aus dem Vertrag entlassen. Die Feststellungsklage der Mieter, dass der Vertrag durch Kündigung bereits vor Ende der 10 Jahre beendet sei, wurde vom Bundesgerichtshof abgewiesen. Die Argumentation der Mieter, der Vertrag verstoße wegen der fehlenden Unterschriften aller GbR-Gesellschafter gegen die notwendige Schriftform des § 550 BGB, ließ der BGH nicht gelten. Ein Vertreter der GbR war nach Auffassung der Richter berechtigt, den Vertrag für alle zu schließen, da sich aus der Urkunde ergab, dass er allein für alle handeln wollte und auch durfte. Der Stempelabdruck verlieh dem Unterzeichner diese Autorität, da der Rechtsverkehr einem Firmenstempel die notwendige Legitimationswirkung beimisst. Die Schriftform war damit ausreichend gewahrt.

Praxisempfehlung:
Einem Firmen-/Kanzleistempel kommt im Rechtsverkehr die wichtige Bedeutung als Vertretungsanzeige zu. In der Praxis empfiehlt es sich allerdings, im beiderseitigen Interesse der Vertragsparteien stets den sichersten Weg zu wählen. Danach sollten die Vertretungsverhältnisse einer GbR im Vertragsrubrum nachvollziehbar offengelegt werden. Selbst wenn aber die rechtsgeschäftliche Alleinvertretung eines Gesellschafters ausdrücklich durch einen Vertretungszusatz (z. B. durch das Kürzel „i. V.“) angezeigt wird, sollten die Unterschriften aller organschaftlich vertretungsberechtigten Gesellschafter gefordert werden.

Dr. Florian Kappes
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
KAPPES & KOLLEGEN – Rechtsanwälte