Ausschluss der Mietminderung ist unwirksam

Eine Klausel im Mietvertrag, wonach das Minderungsrecht des Mieters unter bestimmten Voraussetzungen endgültig ausgeschlossen sein soll, ist auch in Gewerberaummietverträgen unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof (XII ZR 62/06).

Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) war im Mietvertrag vereinbart, dass ein Mietminderung dann ausgeschlossen sein sollte, wenn es zu Beeinträchtigungen durch Umstände kommen sollte, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (zum Beispiel Bauarbeiten in der Nachbarschaft).
Als dann zwei Jahre nach Mietbeginn auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude abgerissen wurde und es zu erheblichen Lärm- und Erschütterungsbelastungen kam, verwehrte der Vermieter gestützt auf die Vertragsklausel dem Mieter das Recht zu einer Mietminderung.

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs kann bei der Geschäftsraummiete das Mietminderungsrecht zwar eingeschränkt, aber nicht völlig ausgeschlossen werden.
Bei Wohnraummietverhältnissen darf, so der Deutsche Mieterbund, das Mietminderungsrecht auch nicht beschränkt werden. Gemäß Paragraph 536 Absatz 4 Bürgerliches Gesetzbuch ist eine zum Nachteil des Mieters vom Gesetz abweichende Vereinbarung im Mietvertrag unwirksam. Nach dem Gesetz darf der Mieter immer die Miete kürzen, wenn es zu Beeinträchtigungen kommt. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter die Beeinträchtigungen zu vertreten hat oder nicht. Auch bei Baulärm aus der Nachbarschaft hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern.

Berlin, 23.06.2008

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