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Scout-ID: 112947878

Extravagante Villa als Renditeobjekt durch gezielte Umbaumassnahmen

500.000 €
Kaufpreis ab
774 m²
Gesamtfläche ca.
774 m²
Vermietbar ca.

Kosten

Bausubstanz & Energieausweis

Lagekriterien

Objektbeschreibung

Die elegante, freistehende Villa wurde im Jahr 1970 auf einem  ca 880 qm großen nahezu quadratischen Grundstück mit idealer Südwestausrichtung erbaut. Die Immobilie wurde mit einem hochwertigen Baustein massiv errichtet. Das Satteldach ist mit Schiefer eingedeckt. Die Wohnfläche des Haupthauses ( ca 316,52 qm) erstreckt sich über das Entree im EG sowie über ein Vollgeschoss (OG) und dem Dachgeschoss (DG) mit hohem Drempel. Über einen separaten Eingang erstreckt sich die heutige Gewerbefläche mit ca. 142,82 qm. Diese separate Einheit wurde als Kanzlei genutzt. Jedoch könnte dieser Baukörper, der völlig ebenerdig ist, wohnwirtschaftlich als Ferien- oder Mietwohnung umfunktionalisiert werden, ohne dass ein größerer Investionsbedarf entsteht. Optional kann die Fläche auch dem Haupthaus zugeordnet werden, da  im Bereich des Entrees eine Verbindungstüre existiert. Im Kellerbereich war im Ursprung bis zum Jahre 2005 ein Schwimmbad. Das Bad wurde entfernt und dient heute im KG als Kriechkeller. Oberhalb des ehemaligen Schwimmbades befindet sich die ELW ( ca. 65,53 qm) mit einem grossen Wohnzimmer und integrierter Küchenzeile, Schlafzimmer und einem Vollbad mit behindertengerechter Dusche, Wanne, Waschbecken, WC und Tageslichtfenster. Die ELW ist an der östlichen Seite der Immobilie über einen eigenen Eingang zugänglich. Rechtsseitig , gen Westen, befindet sich die Garage als Doppelgarage mit elektrischem Garagentor auf der Ebene des KG. Linksseitig, dort wo sich der Haupteingangsbereich befindet, können Mieter oder Besucher 2 PKW parken. Der Garten erstreckt sich geschützt und uneinsehbar durch Strauchwerk im hinteren, südwestlichen Grundstücksareal. 
Die Zentralwohnung der Villa besticht optisch durch vielfältige barocke Applikationen, z.B. die massiven Holzinnentüren. Das im Treppenhaus, in den Türen und Zargen sowie in der Bibliothek (sh Foto Wohnbereich) verbaute Holz entstammt einer abgerissenen Kirche. Der imposante und einladende Charakter des Treppenaufgangs, der Zwischenstufen und Dielen vermittelt einen barocken Baustil im Einklang der Moderne der 1970iger Jahre. Die bauliche Kombination der Epochen ist der "rote Faden" der Innenarchitektur. Die Böden sind nahezu ausschließlich mit hochwertigem, teils neuem Parkett ausgelegt. Im EG ist der Boden mit einer excellent schönen Natursteinfliese ausgelegt. Die doppelt verglasten Fenster aus dem Jahr 1989 sind in Holzrahmen eingelassen und mit Holzjalousien versehen. Im Wohnzimmer und in der Küche sind die Rollläden elektrisch bedienbar. Im OG wurden die Räumlichkeiten äußerst funktionell angelegt: das grosse Wohnzimmer ermöglicht den Zutritt auf die gepflasterte Südwestterrasse ( ca. 6 x 14 m). Von hier aus führt eine Wendeltreppe aus Stahl in den rückseitigen Garten. Das Wohnzimmer ziert ein imposanter gemauerter Kamin. Gleich neben dem Wohnzimmer schließt sich der Speiseraum an. Auch hier deuten Echtholzdeckenbalken die barocke Affinität des Erbauers an. Ein weisser, eleganter  Kaminofen aus dem Jahr 2009 erwärmt zusätzlich den Essbereich. Praktikabel schließt sich die Küche an das Esszimmer an. Die gehobene Küchenausstattung ( ca. 1990 ) kann auf VB erworben werden.
(Forsetzung der Beschreibung in der Rubrik Ausstattung)

Ausstattung

In einem separaten Trakt, über die Diele erreichbar, liegt die Garderobe, ein Arbeitsraum (optional Kinder- oder Schlafzimmer) und ein Gäste-WC. Nachdem man das großzügige Treppenhaus hochgeschritten ist, begeht man das DG mit zwei Schlafzimmern (Damen- und Herrenschlafraum), die beide den Zugang zum en suite Bad (2 Waschbecken, Wanne, Dusche, WC) ermöglichen. Komplettiert wird der Wohnraum im DG durch ein weiteres, im Jahr 2014, modernisiertes Bad, Ankleidezimmer (optional Kinder- oder Schlafzimmer) und Gästezimmer (optional Arbeits- oder Kinderzimmer). Der Speicher mit ca. 50 qm dient als Stauraum. Das Untergeschoss beherbergt als Wohnraum im Souterrainstil mit Tageslichtfenstern den Partykeller mit Kaminofen. Die Nutzräumlichkeiten verteilen sich auf einen Wasch- und Trockenraum, Maschinenraum, Dielen, Sauna ( zzt.defekt ), Abstellkeller mit Zugang zur Garage, Garderobe, Gäste-WC, Dusche und Vorratsraum. Der Kellerboden ist überwiegend gefliest. Das Objekt wird über eine Stromzentralheizung beheizt. Jedoch wurde vorsorglich ein Gasanschluß installiert, so dass man auf eine Gaszentralheizung umrüsten könnte. Die gesamte Elektrik wurde im Jahr 1990 aufwendig erneuert. Als praktisches highlight entpuppte sich der Lastenaufzug, der sich von der im Küche im OG bis zum Ankleidezimmer im DG erstreckt. 
Die Gewerbeeinheit läßt sich idealerweise in Wohnraum (Ferien- oder Mietwohnung) beispielsweise  wie folgt umgestalten: aus der "Ablage" wird ein Bad (Verrohrung im WC); aus dem "Sekretariat" wird die Küche (Verrohrung in der Teeküche); aus der "Buchhaltung" wird Wohnraum mit Terrassenzugang auf das Garagendach, idealerweise mit Westausrichtung; die Räume "Steuerberater" und "Rechtsanwalt" können beliebige Schlafräume werden.

Grundrisse

Lage

Gemünd mit ca 6000 Einwohner ist der größte und einwohnerstärkste Stadtteil von Schleiden. Mit seiner unmittelbaren Lage im Nationalpark Eifel ist Gemünd seit 1978 anerkannter Kneipp Kurort. Im Kurzentrum bietet die Kurmittelanlage verschiedene physiotherapeutische Anwendungen an. Die Gäste finden eine Vielzahl an Hotels, Restaurants und Cafes. Ferner ist das charmante Einkaufsstädtchen eines der wenigen Orte in der Eifel mit einer intakten Infrastruktur. In Gemünd findet man drei Kindergärten, eine Grundschule und Geschäfte des täglichen Bedarfs. Discounter, Baumarkt, Fachgeschäfte, Ärzte, Krankenhaus und zwei Gymnasien, eine Fachhochschule sind in Schleiden ansässig. Gemünd ist infrastrukturell angebunden über die B 266 von Simmerath kommend in Richtung Aachen sowie über die B 265 nach Köln. Gemünd liegt zentral jeweils in 50 km Entfernung im Dreick Aachen/Köln/Bonn. Die BAB 1 erreicht man in wenigen Fahrminuten über Kall, bzw. die BAB 4 über Düren. Der ÖPNV wird ausschließlich mit Linienbussen durchgeführt. Der nächstgelegen DB-Bahnhof liegt im ca 6 km entfernten Kall mit praktischem P+R-Parkplatz.eim und Euskirchen. Die Ortschaft an Urft und Olef gelegen, ist ein beliebtes Ausflugs- und Urlaubsdomizil. Am Südhang des Kermeterhochwaldes und östlich der Dreiborner Hochfläche gelegen, bildet Gemünd das südöstliche Tor zum Nationalpark.

Sonstiges

Das Anwesen kann durch gezielte  Investitionen als Anlageobjekt dienen, wenn die ELW und die Gewerbeeinheit extern vermietet werden. Selbst das Zentralhaus könnte unterteilt werden.
Die Umgestaltungsoptionen sind vielfältig.
Die ELW generiert einen mtl. Kaltmietzins i.H.v. 390,- €; die umgebaute Kanzlei könnte als Wohn- einheit einen mtl. Kaltmietzins i.H.v. 840,- € erzielen. Die Garage und die PKW-Stellplätze könnten 100,- € erzielen und die Zentraleinheit, evtl aufgesplittet in 2 Wohneinheiten, generieren mindestens mtl. 1.600,- € Kaltmietzins. Hieraus resultieren kalkulierte mtl. Kaltmieteinnahmen i.H.v. 2.930,- €.
  • Karsten Hajok
  • Luxemburgerstr. 98
  • 50374 Erftstadt