Immobilie richtig verkaufen: Ablauf & Schritte



Zuerst den Marktwert berechnen?

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5 Fragen vor dem Verkauf

Um für seine Immobilie einen guten Preis zu erzielen, muss der Eigentümer einige Grundfragen klären –
und zwar bevor er sein Angebot veröffentlicht. Die Verbraucherzentrale NRW informiert


Auf diese Fragen sollten Sie vor dem Verkauf eine Antwort haben

Wann will oder muss ich spätestens über den Verkaufserlös verfügen?

Mancher Verkäufer gerät in die Klemme, weil er sein neues Domizil bezahlen muss, aber das alte nicht so schnell wie geplant los wird. Ärgerlich wäre es auch, für die neue Bleibe bereits monatelang Miete zahlen zu müssen, derweil das zum Verkauf stehende Domizil leer steht und laufende Kosten verursacht. Fazit: Wer schnell verkaufen will oder gar muss, sollte frühzeitig beim Preis akzeptable Zugeständnisse machen, damit er sein Eigentum nicht am Ende verschleudern muss.

Wie viel Geld sollte ich für meine Immobilie fordern?

Der Markt für Häuser und Eigentumswohnungen ist in Bewegung: In Gemeinden fern florierender Ballungszentren herrscht oft Flaute, dagegen sorgt eine starke Nachfrage in den angesagten Vierteln wirtschaftsstarker Großstädte für Preissprünge. Frühere Preise oder gar was die Immobilie einst gekostet hat, sind ohne Bedeutung. Auf Aussagen von Bekannten ist nicht unbedingt Verlass, denn häufig kennen sie nicht alle Details eines Verkaufs – etwa, dass die Immobilie so teuer war, weil sie über eine fast neue, hochwertige Einbauküche und hochwertiges Parkett verfügte. Bevor ein Eigentümer den Verkauf startet, muss er deshalb möglichst einige Monate die halbwegs vergleichbaren Angebote auf den Immobilienmärkten analysieren. Dazu bieten die Immobilienmarktplätze im Internet hervorragende Möglichkeiten, da hier die Objekte mit ihrem Grundriss und vielen Fotos gezeigt werden. Doch auch diese können einen falschen Eindruck erwecken. Nur bei einer Besichtigung lassen sich die Vor- und Nachteile einer Immobilie wirklich beurteilen.

Was zeichnet meine Immobilie aus und welche Defizite hat sie?

Im Zuge ihrer Marktforschung sehen die angehenden Verkäufer klarer, welche Vorzüge ihre Immobilie gegenüber anderen Angeboten hat, und können diese bei Verkaufsgesprächen hervorheben. Aber die Vergleiche schärfen auch den Blick für die Macken des eigenen Objekts. Denn die fallen ansonsten langjährigen Eignern oft gar nicht mehr auf. Dabei sammeln sie auch Ideen, wie sie mit kleinen Maßnahmen das eigene Objekt aufwerten können. Selbst wer Handwerker mit solchen Arbeiten beauftragt, muss Zeit investieren, damit er die Leistungen erhält, die er wünscht und bezahlen will. Wer selbst Hand anlegen will, sollte sich fragen, ob er dazu genug Zeit, Können und Fitness besitzt. Denn Pfusch schreckt im Zweifel Interesenten ab. Besonders kritisch müssen Verkäufer, die fern ihrer Immobilie wohnen und sich allenfalls am Wochenende um sie küm­mern können, ihre Möglichkeiten prüfen. Können Familienangehörige vor Ort hel­fen? Ist auf Hilfsangebote Dritter Verlass? Aber auch ein Eigentümer, der engagiert mitwirken könnte, wird das nicht immer wollen: Etwa, wenn er Teil einer größeren Erbengemeinschaft ist und vom Verkaufserfolg nur einen kleinen Anteil abbekäme.

Kann ich meine Immobilie selbst vermarkten oder sollte ich einen Makler einschalten?

Wer sich zum Beispiel in Gehaltsverhandlungen glänzend zu verkaufen weiß und auch ansonsten Menschen leicht für seine Ideen begeistern kann, der wird wohl auch seine Immobilie erfolgreich anpreisen können. Eher zurückhaltende Menschen haben es da schwerer, zumal wenn Interessenten nicht nett sind, sondern die Immobi­lie grundlos schlecht reden wollen oder bei der Prüfung von Armaturen und Fenstern einen Crashtest veranstalten. Auch verfügt mancher zwar über das nötige Verkaufstalent, aber nicht über die notwendige Zeit. Denn ein Verkauf kann sich über Monate hin­zie­­hen. Aber welcher Makler wäre gegebenenfalls der richtige? Wenn sich der Eigentümer vorher sorgsam über die Marktlage informiert hat, lernte er auch etliche Makler kennen. Bekannte werden vielleicht weitere Verkaufsprofis empfehlen. Mit denen, die in die engere Wahl kommen, wird der Eigentümer dann sachkundig über seine Immobilie, ihren Wert und ihre Vermarktung reden. Ohne vorherige eigene Recher­chen könnte er nur deren Vorschläge abnicken. Größte Sorgfalt ist bei der Wahl des Maklers notwendig, weil er in der Regel einen Makleralleinauftrag erhält. Dabei sollte der Verkäufer allerdings niemals Klauseln akzeptieren, nach denen er dem Makler auch dann irgendwelche Kosten und Gebühren erstatten muss, wenn dieser in der Vertrags­lauf­zeit keinen Käufer vermitteln konnte. Geld erhält er nur im Erfolgsfall, so ist das in der Branche üblich.

Wie sorge ich im Notarvertrag für den Fall vor, dass der Käufer nicht zahlt?

Fragen kostet nichts: Der Notar muss Käufern wie Verkäufern alle Details des Vertrags ohne Mehrpreis erläutern. Er muss also auch darlegen, was laut Vertrag passiert, wenn der Käufer nicht termingerecht zahlen sollte. Doch oft verzichten Verkäufer auf solche Fragen, weil sie der Käufer als Misstrauen verstehen könnte. Auch vertrauen Bürger oft auf die Sorgfalt und Neutralität des Notars, aber beides ist nicht garantiert. Dabei muss ein Erwerber, der nicht fristgerecht zahlt, keineswegs in böser Absicht handeln. So kann die Finanzierung wackeln, wenn er unerwartet seinen Job verliert oder einen schweren Unfall erleidet. Oder Verwandte, die Mittel besteuern wollten, erleiden ein solches Schicksal und brauchen nun das Geld selbst. Für die Zeit des Verzugs muss der Vertrag einen höheren Verzugszins festlegen, der höher ist, als es das Gesetz vorsieht. Nur dann besteht bei den heutigen, von der Zentral­bank vorgegebenen Minizinsen ein Anreiz zu baldiger Zahlung. Keinesfalls darf der Käufer einziehen, bevor er vollständig gezahlt hat. Denn bliebe er den Kaufpreis auf Dauer schuldig, könnte er sich aufgrund des Mietrechts gegen eine Räumung wehren. Auch darf der Käufer niemals vor der vollständigen Bezahlung mit einem Umbau beginnen. Könnte er am Ende den Kaufpreis nicht aufbringen, erhielte der Verkäufer gegebenenfalls eine nur schwer verkäufliche Bauruine zurück. Ist der Verkauf durch das Verhalten des Käufers endgültig gescheitert, darf der Ver­käufer aber nicht einfach einen neuen Erwerber suchen. Denn sobald der erste Kauf­vertrag unterschrieben worden war, hat der Notar pflichtgemäß eine Auflassungs­vormerkung im Grundbuch eintragen lassen. Sie hindert den Alteigentümer daran, die Immobilie ein weiteres Mal zu verkaufen. Notwendig ist deshalb eine Klausel im Kaufvertrag, wo­nach der Verkäufer bei anhaltendem Zahlungsverzug, die Aufhebung der Vormer­kung verlangen und den Vertrag rückabwickeln kann, wenn dies für ihn vorteilhaft ist.



Praxishilfe bei der Verbraucherzentrale

Viele Gründe führen dazu, Haus oder Eigentumswohnung zu verkaufen. Doch wer weiß schon genau, wie das geht? Dieser Ratgeber zeigt, wie man - mit oder ohne Makler - eine Immobilie zu einem angemessenen Preis verkaufen kann, einen solventen Käufer findet und dabei alle rechtlichen und steuerlichen Bedingungen beachtet. Außerdem: So kann eine Immobilie in der Familie bleiben.

Zum Ratgeber

Die komplette Titelliste zum Thema Bauen und Wohnen finden Sie hier.

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Haus richtig verkaufen: So finden Sie den Verkaufspreis

Mit einem realistischen Verkaufspreis steigen Ihre Chancen für einen profitablen Verkauf. Wir nennen Ihnen die wichtigsten
Einflussfaktoren auf den Immobilienwert und zeigen Ihnen, was Sie bei der Preisfindung beachten sollten.


Das wichtigste Kriterium: die Lage

Viele Faktoren spielen für die Preisfindung eine Rolle. Wichtigstes Kriterium für den Verkaufspreis ist die Lage des Grundstücks. Wer in attraktiven Städten ein Haus in Innenstadtnähe verkauft, hat meist keine Probleme: Viele Kaufinteressenten zieht es wieder in die Städte. Doch auch Häuser in Ortsrandlagen können gute Preise erzielen: Eine Anbindung an das öffentliche Nahverkehrsnetz, Kindergärten, Schulen, Sportvereine, Naherholungsgebiete und Einkaufsmöglichkeiten vor Ort sind wichtige Argumente im Verkaufsgespräch.

Auch Größe, Baujahr und Zustand beeinflussen den Preis

Beim Gebäude selbst kommt es unter anderem auf folgende Faktoren an:

  • Gebäudeart
  • Bauweise
  • Größe der Grundfläche und des Grundstücks
  • Gestaltung und baulicher Zustand

Tipp: Wenn Sie ein Haus mit Grundstück verkaufen, sollten Sie diesen Aspekt besonders hervorheben. Wie ist die Beschaffenheit des Grundstücks? Welche Fläche hat der Garten? Gibt es eine Garage? Diese Faktoren beeinflussen den Verkaufspreis erheblich.

Ausstattung ist meist kein Preisargument

Selbst wenn Sie viel Geld in den Einbauschrank, die Badezimmerfliesen oder die Terrassenmarkise investiert haben: Beim Verkauf ist die Ausstattung Ihres Hauses oft kaum noch etwas wert. Ihr Käufer rechnet im schlimmsten Fall, was die Entsorgung kosten würde. Auch wenn es schwerfällt: Die Ausstattung ist vom Geschmack der Bewohner abhängig und nur selten ein Argument für einen höheren Preis.  

Der Makler kennt den lokalen Markt

Wer unsicher bei der Preisfindung ist, sollte einen unabhängigen Sachverständigen mit einem Wertgutachten beauftragen oder den Immobilien Verkauf einem Makler übergeben: Er kennt den lokalen Markt, Angebot und Nachfrage sowie das Wohnumfeld. Viele Makler bieten auch die Wertermittlung und Preisfindung an und können überdies die komfortable Vermarktung Ihrer Immobilie übernehmen. Jedoch können Sie den Verkauf Ihrer Immobilie auch in die eigene Hand nehmen und ohne einen Makler ihr Haus verkaufen.

Auf die richtige Gewichtung der Faktoren kommt es an

Alle genannten Faktoren kommen bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie zusammen. Entscheidend für die optimale Preisfindung ist die richtige Gewichtung dieser Faktoren. Um den Marktwert eines Objektes realistisch einschätzen zu können, sollten Sie möglichst viele Informationen über den örtlichen Immobilienmarkt zusammentragen. Eine gute Quelle bieten regionale Gutachterausschüsse. Diese erhalten bei jedem Immobilienverkauf in ihrer Region eine Kopie des Kaufvertrags und ermitteln daraus einen aktuellen Kaufpreisspiegel.

Aufschlussreich sind auch Vergleiche mit ähnlichen Angeboten. In den Immobilienanzeigen im Internet, in Zeitungen und Wochenblättern sowie in öffentlichen Aushängen von Maklerbüros finden Sie wertvolle Hinweise für Ihre Preisgestaltung. Beschaffen Sie sich Exposés und nehmen Sie an Besichtigungen teil. So gehen auch die Interessenten vor, mit denen Sie später über den Kaufpreis verhandeln müssen.

Im Zweifel bieten die Experten Rat

Auch wenn Sie all diese Quellen zu Rate ziehen, bleibt die Preisfindung eine komplexe Angelegenheit. Hilfe dabei bieten professionelle Gutachter. Sie können aufgrund ihres Fachwissens den Wert Ihrer Immobilie ermitteln und eine Bewertung erstellen, die auch von der finanzierenden Bank akzeptiert wird. Dem Gutachter stehen hierfür verschiedenen Wertermittlungsverfahren zur Verfügung, beispielsweise das Sachwertverfahren, bei dem der Verkehrswert Ihrer Immobilie aufgrund seines Substanzwertes ermittelt wird; oder das Vergleichswertverfahren, das den Wert aufgrund der aktuellen Marktlage ermittelt.

Die Immobilienbewertung eines Gutachters hat ihren Preis. Wenn Sie sich dafür entscheiden, sollten Sie einen ausgewiesenen Experten beauftragen, der passende Referenzen vorweisen kann. Eine günstigere Einschätzung erhalten Sie über Dienstleister aus dem Internet. Einen guten Richtwert erhalten Sie über die Online-Bewertung von ImmoScout24, die nach dem Vergleichswertverfahren den Wert Ihrer Immobilie durch einen Marktvergleich ermittelt. Das Ergebnis liefert Ihnen eine solide Preisspanne, innerhalb der Sie Ihre Immobilie anbieten können.

Auf den richtigen Startpreis kommt es an

Wenn Sie Ihre Immobilie anbieten, sollten Sie Folgendes beachten: Ist der Preis zu hoch, bleiben vielleicht die Interessenten aus. Bieten Sie Ihr Haus unter Wert an, macht dies potenzielle Käufer eventuell misstrauisch. Wenn Sie Ihre Immobilie beispielsweise bei ImmoScout24 anbieten, sollten Sie gleich mit einem realistischen Preis starten.

Wenn die Gespräche mit dem Käufer konkret werden, wird Ihr Kaufinteressent versuchen, den Preis herunterzuhandeln. Auf jeden Fall sollten Sie sich vorher mit einem Aufschlag einen Verhandlungsspielraum schaffen. Dieser darf nicht zu groß sein, denn ein plötzlicher Preisnachlass von 20 Prozent wirkt unseriös. Fünf bis zehn Prozent Spielraum beim Kaufpreis reichen aus, um eine gute Verhandlungsbasis zu legen.

Haus "billig" verkaufen

Unter Umständen kann es gewollt sein, ein Haus unter Wert zu verkaufen. Beispielsweise wenn ein Kind das Haus der Eltern schon zu deren Lebzeiten „erben“ soll oder das Objekt der künftigen Erbmasse entzogen werden soll. Zu beachten ist dann:

  • Schenkung: Angenommen, das Objekt verfügt über einen Wert von 200.000 Euro. Dann dürfen Sie das Gebäude auch für einen Bruchteil dessen verkaufen, beispielsweise 50.000 Euro. Allerdings geht der Gesetzgeber dann von einer Schenkung in Höhe von 150.000 Euro aus, die unter Umständen steuerpflichtig ist. Bei eigenen Kindern sind Schenkungen jedoch bis zu einem Betrag von 400.000 Euro steuerfrei.
  • Anspruch anderer Erben: Sofern es mehrere Erben gibt, aber nur einer diese „Schenkung“ erhält, haben die anderen Erben unter Umständen rückwirkend Anspruch auf den geschenkten Betrag. Im Beispiel haben die Eltern ihrem Kind 150.000 Euro geschenkt. Sollte es im Jahr des Verkaufs zum Erbfall kommen, so hätten die anderen Kinder ein Anrecht auf eine anteilsmäßige Beteiligung an diesen 150.000 Euro. Der Anspruch sinkt allerdings über zehn Jahre verteilt jedes Jahr gleichmäßig um 10 Prozent.

 

Immobilienverkauf: Kosten beim Preis einkalkulieren

Denken Sie daran: Der Verkaufspreis Ihrer Immobilie ist nicht mit dem Betrag gleichzusetzen, den Sie am Ende tatsächlich erhalten. Denn auch als Verkäufer tragen Sie Kosten, zu den vor allem die folgenden Punkte gehören:

  • Makler: Je nach Bundesland liegen die Maklergebühren bei rund fünf bis sieben Prozent. In den meisten Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Summe, in einigen Regionen ist es üblich, dass der Käufer sogar die komplette Courtage übernimmt.
  • Renovierung: Kleinere Renovierungsarbeiten sollten Sie vor dem Verkauf durchführen lassen, um den Verkaufspreis beziehungsweise die Verkaufschance zu erhöhen. Kalkulieren Sie hier mit etwa 2.500 Euro.
  • Energieausweis: Für den Energieausweis sollten Sie rund 500 Euro einrechnen.

Insgesamt kommen so zwischen 3.000 und 15.000 Euro an Kosten auf Verkäufer zu – je nach Objektwert und Maklerkosten auch mehr.

 

Ratgeber Hausverkauf: Diese Reparaturen lohnen sich vor dem Verkauf



Grobe Mängel sollten repariert werden

Die Komplettsanierung eines Hauses ist meist nicht sinnvoll, grobe Mängel wie Schimmel sollten Sie jedoch beseitigen lassen. Unbedingt reparieren sollten Sie auch ein undichtes Dach oder eine funktionsuntüchtige Heizung. In diesen Fällen stehen die Reparaturkosten meistens in keinem Verhältnis zu den möglichen Abschlägen beim Verkaufspreis.

Ein Haus mit großen Sanierungslücken schreckt viele Käufer ab. Sie haben Angst vor den unkalkulierbaren Kosten einer Grundsanierung. Vor allem Schimmel hält Käufer fern. Auch wenn der Befall vor dem Verkauf fachgerecht entfernt wurde: Teilen Sie Ihrem Käufer mit, dass es Schimmel im Haus gab, und belegen Sie ihm die Beseitigung, etwa durch Handwerkerrechnungen.

Diese Investitionen lohnen eher nicht

Einbauten, die besonders stark dem Geschmack des Eigentümers unterliegen, etwa die alten Badezimmerfliesen oder die abgenutzte Einbauküche, können Sie so lassen, wie sie sind. Schließlich kennen Sie die Vorlieben des Käufers nicht. Es besteht ein zu hohes Risiko für eine Fehlinvestition, wenn Sie eine neue Küche mit weißen Hochglanzfronten einbauen und der Interessent eigentlich eher den Landhausstil liebt.

Für den Verkauf ebenfalls unwichtig sind in den meisten Fällen Ausgaben für eine Verbesserung der Energieeffizienz, insbesondere wenn es sich um sehr individuelle Lösungen handelt, die sich erst nach vielen Jahren amortisieren – wie zum Beispiel eine Photovoltaikanlage mit geeigneter Speicherlösung.

Schönheitsreparaturen mit großer Wirkung

Kleinere Schönheitsreparaturen können Ihr Haus bei den Besichtigungen besonders gut aussehen lassen. Ob sie sich lohnen, ist von der Immobilie abhängig. Wenn Sie oder Ihre Mieter im Haus geraucht haben, lässt ein neuer Anstrich die Räume sehr viel frischer und einladender aussehen. Beschädigte Holzböden sollten Sie vor dem Verkauf abschleifen lassen.

Vor der Besichtigung sollten Sie auch Kleinigkeiten bedenken, die den Eindruck trüben könnten, zum Beispiel das Garagentor ölen, im Keller Spinnweben und Mausefallen entfernen sowie den Fußweg von Moos befreien. Das ist schnell erledigt und beweist dem Interessenten: Hier ist alles gut in Schuss.

Haftung für Mängel

Wenn Sie bewusst Mängel verschweigen, sind Sie dafür haftbar. Im schlimmsten Fall müssen Sie für die Sanierung aufkommen, oder der Käufer kann vom Kaufvertrag zurücktreten. Informieren Sie den Käufer im eigenen Interesse über alle Ihnen bekannten Schäden am Haus.

Überzeugen Sie Käufer mit dem Immobilien-Exposé

So präsentieren Sie Ihre Immobilie

Betonen Sie die Vorzüge Ihrer Immobilie

Auch wenn Sie die Bundesstraße in der Nähe immer gestört hat: Für viele Pendler gehört sie zur „verkehrsgünstigen Lage“. Alte Immobilien mit einem hohen Renovierungsbedarf können Sie im Exposé durchaus als „Haus mit Charme“ beschreiben: Wenn der Preis stimmt, geht eine ältere Ausstattung für den potenziellen Käufer durchaus in Ordnung, insbesondere dann, wenn er sowieso komplett renovieren möchte. Ein Haus muss nicht perfekt sein, solange es die richtige Zielgruppe erreicht. Immobilienkäufer wägen die Vor- und Nachteile des Objektes gegeneinander ab. Betonen Sie daher die Vorzüge Ihres Hauses wie den großen Garten oder das ausbaufähige Dachgeschoss.

Checkliste fürs Exposé

Sie ersparen sich viel spätere Arbeit mit nachfragenden Interessenten, wenn Sie ein möglichst vollständiges und aussagekräftiges Exposé erstellen. Dieses sollte folgende Elemente aufweisen: Aussagekräftige und kurze Überschrift, Verkaufspreis, Adresse der Immobilie, Grundriss und Quadratmeterzahl, Baujahr und Zustand des Objektes, Angaben zum Energieverbrauch und zur Heizungsart, Ausstattungsmerkmale wie Einbauküche, Sauna etc., frühester Bezugstermin, Ihre Kontaktdaten

Mikro- und Makrolage

Schreiben Sie beim Exposé nicht nur Stichpunkte. Gehen Sie bei der Objektbeschreibung auf die unterschiedlichen Etagen ein und betonen Sie die Vorzüge der einzelnen Räume. Nehmen Sie sich auch die Zeit, um mit einigen Sätzen die Lage Ihrer Immobilie zu beschreiben. Dabei sollten Sie zwischen Mikrolage und Makrolage unterscheiden. Nicht nur die Makrolage, also der Ort, die Stadt oder der Stadtteil sind für den zukünftigen Besitzer interessant, sondern vor allem die Mikrolage, also der Charakter der direkten Nachbarschaft. Berücksichtigen Sie dabei auch Einrichtungen oder Angebote, die Sie vielleicht gar nicht genutzt haben, jedoch potenzielle Käufer interessieren könnten. Für Familien mit Kindern ist die Erreichbarkeit von Kindergärten und Schulen besonders wichtig. Ältere Käufer interessieren sich meist für eine gute Nahversorgung. Für alle wichtig ist die Verkehrsanbindung und der öffentliche Personennahverkehr.

Tipps für gute Fotos

Aussagekräftige und attraktive Fotos können das Interesse an Ihre Anzeige deutlich steigern. Das Titelbild, das bei Immobilienanzeigen als Erstes in der Galerie erscheint, sollte besonders ansprechend sein. Wählen Sie dafür das beste Foto aus. Wenn die Außenfassade eine der positiven Seiten Ihres Hauses ist, sollten Sie diese auch auf den Fotos zeigen. Sie müssen kein Profi-Fotograf sein, um Ihr Haus richtig in Szene zu setzen. Beachten Sie einfach folgende Grundregeln: Fotografieren Sie bei Tageslicht und am besten mit einem Weitwinkel-Objektiv, damit Sie möglichst viel von einem Raum einfangen können. Sorgen Sie in allen Räumen für genügend Licht, etwa mit einem Deckenfluter. Falls Sie über eine gute Kamera mit einem zusätzlichen Blitz verfügen, können Sie auch mit Blitz fotografieren. Achten Sie aber darauf, dass Sie Szenen nicht überblitzen, weil Farben dann sehr unnatürlich wirken. Räumen Sie die Zimmer vorher auf und entfernen Sie persönliche Gegenstände. Es sollen sich möglichst viele potenzielle Käufer angesprochen fühlen. Verwenden Sie für Außen- und Gartenaufnahmen nach Möglichkeit Bilder aus dem Sommer. Bilden Sie auch Details ab, die für den Baustil oder die Qualität der Ausstattung wichtig sind. Vermeiden Sie Reflexionen in Spiegeln oder Fenstern

Der erste Eindruck

Sobald Ihr Exposé online geht, sollte Ihr Haus auch in der Wirklichkeit von außen ordentlich und einladend aussehen. Viele Käufer werden nach der Suche im Internet kurz vorbeifahren, um sich einen ersten Eindruck zu verschaffen. Achten Sie darauf, dass die Fassade freundlich wirkt und Briefkasten sowie die Mülltonnen entleert wurden.


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Die Besichtigung

Vorbereitung, Tipps und Preisverhandlung

Frische Blumen, der Duft von Kaffee, vor allem aber freundliche, gepflegte Räume: Bei einer Hausbesichtigung
ist der erste Eindruck oft (kauf)entscheidend. Hier finden Sie die besten Tipps, um als Eigentümer Ihr Haus
von seiner besten Seite zu präsentieren.



1. Vorbereitung

Alles blitzt und blinkt? Dann steht dem Besichtigungstermin nichts mehr im Weg.
Doch Hausbesitzer können noch mehr tun, um ihre Immobilie ins rechte Licht zu rücken.



Ängste vor der ersten Besichtigung:

Es ist normal, dass Eigentümer Ängste entwickeln: Wer schaut sich mein Haus an? Ist mein Hab und Gut sicher? Gut ist es dann, wenn Sie Nachbarn oder Bekannte dazu bitten, damit Sie nicht mit den fremden Leuten allein im Haus sind.









Die wichtigsten Unterlagen für den Hausverkauf

Energieausweis, Grundriss, Grundbuchauszug: Je mehr aussagekräftige Dokumente Sie vorlegen können,
desto besser können Sie den Käufer von der Qualität Ihres Hauses überzeugen.




Energieausweis ist Pflicht:

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, müssen Sie den potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis vorlegen, sonst droht eine Geldstrafe von bis zu 15.000 Euro. Bei ImmoScout24 können Sie ihren Energieausweis bequem jetzt bestellen.  

Die wichtigsten Unterlagen Wo bekomme ich diese?
Grundbuchauszug Grundbuchamt

Grundriss

 

Genehmigter Bebauungsplan

Bauordnungsamt

Lageplan

Bauordnungsamt

Baugenehmigungsurkunde

Bauordnungsamt

Berechnung der Wohn- und Nutzfläche

Bauordnungsamt

Vermessungsbestätigung & Grenzattest für das Grundstück

Katasteramt

Eingetragene Grundschuld

Grundbuchamt

Energieausweis  

hier bestellen

Modernisierungsmaßnahmen

 

Betriebskostenaufstellung  

 

Miet-/Pachtverträge

 

Grundsteuerbescheid

 

Wohn-/Nutzungsrechte

Grundbuchamt



2. Besichtigung

Sie kennen Ihr Haus am besten: Was sind die Pluspunkte? Welche Ecken oder Räume
würden Sie vor den Kaufinteressenten am liebsten verstecken?
Wichtig: Führen Sie die potenziellen Käufer durch die gesamte Immobilie.



Tipp für die Besichtigung:

Beginnen Sie mit einem besonders schönen Raum, dann führen Sie Ihre Besucher durch die weniger attraktiven, dunkleren Räume und heben Sie sich wieder ein Highlight für den Schluss auf. Dort, wo es besonders schön ist, können Sie einen Zwischenstopp einlegen und Fragen beantworten.






Bereiten Sie sich auf mögliche Fragen vor

Gehen Sie mit einem Bekannten durch das Haus und üben Sie die Besichtigung.
Mit ihm können Sie zudem typische Fragen durchsprechen, die Ihnen Käufer stellen werden.



Wie mit Kritik umgehen?

Auch wenn es schwer fällt: Betrachten Sie Ihr Haus als Verkaufsobjekt. Eiche-Einbauten, Perser-Teppiche, geschwungene Türgriffe: Nehmen Sie es nicht persönlich, wenn Interessenten Kritik an Ihrem Einrichtungsstil üben. Geschmäcker sind nun mal verschieden.

Ausstattung:

  • Sind genug Steckdosen vorhanden?
  • Gibt es einen Abstellraum/Keller/Fahrradkeller oder einen Dachboden?
  • Wo liegt der Waschmaschinenanschluss?
  • Zu welcher Himmelsrichtung ist das Haus ausgerichtet?
  • Sind die Außenwände gut gedämmt?
  • Welche Art von Heizung wird genutzt?
  • Hört man Geräusche aus der Nachbarschaft?
  • Gehört die Einbauküche zum Haus dazu?
  • Wann hat die letzte Modernisierung stattgefunden?
  • Gibt es Kabel- oder Satellitenanschluss für den Fernseher?

Infrastruktur:

  • Gibt es Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
  • Verfügt das Haus über einen Nahverkehrsanschluss?
  • Wie ausgeprägt ist der Verkehrslärm?
  • Wo ist der nächste Kindergarten oder die nächste Schule?


3. Preisverhandlung

Erfolgreiches Verhandeln will gelernt sein und setzt Übung voraus. Vor dem eigentlichen Verhandlungsgespräch
ist es daher ratsam, mit Freunden einen möglichen Verlauf zu proben. So gewinnen Sie Routine und erkennen
schnell Ihre Stärken, aber auch Schwachpunkte.


Eigentümer-News

Wir informieren Sie alle 14 Tage über aktuelle Eigentümer-Themen.



Sammeln Sie vergleichbare Angebote - z.B. auf immobilienscout24.de. Selbstverständlich kann Ihnen die Unterstützung eines ausgebildeten Immobilienmaklers gute Dienste leisten. Der bringt nicht nur Fachkenntnisse, sondern auch Verkaufstalent mit.


Legen Sie genau Ihr absolutes Preislimit und Ihren Zielpreis fest und notieren Sie sich diese Richtwerte.


Lassen Sie sich bei Angeboten unter dem gewünschten Preis nicht unter Zeitdruck setzen. Hören Sie sich die Argumente Ihrer Kaufinteressenten an und bitten Sie um Bedenkzeit.


Falls Ihr Verhandlungsspielraum erschöpft ist, Sie dem potenziellen Käufer jedoch entgegen kommen möchten, können Sie auf das Inventar verweisen und Bestandteile als Bonus anbieten.


Immobilie richtig verkaufen: Mit einem Makler beim Hausverkauf Geld und Zeit sparen

Alle Vorteile

Vorteil 1: Effizienter verkaufen
Ein Makler berät Sie bereits vor dem Verkauf. Welche Reparaturen können den Wert Ihrer Immobilie steigern? Auf welche Sanierungsmaßnahmen können Sie verzichten? Lohnt sich ein professionelles Gutachten? Welches Inserat ist vielversprechend? So können Sie viel Geld sparen.
Vorteil 2: Zeit sparen
Die einzelnen Schritte im Verkaufsprozess sind im Maklerbüro Routine. Als Privatverkäufer müssen Sie sich in viele Themen erst einarbeiten. Ein Profi weiß, worauf er beim Exposé für Ihr Haus achten muss. Zudem kann er auf einen Kundenstamm zurückgreifen und hat vielleicht schon den passenden Käufer in der Kartei.
Vorteil 3: Immer für Interessenten erreichbar
Ein Privatverkauf ist ein 24-Stunden-Job. Wenn es um ein Haus in perfekter Lage zu guten Konditionen geht, sind den meisten Interessenten klassische Ruhezeiten egal. Sie wünschen sich, dass der Verkäufer zu jeder Zeit Auskunft gibt – auch am Wochenende. Überlassen Sie die Anfragen und Terminvereinbarungen einem Maklerbüro, dann können Sie Ihre Zeit wertvoller nutzen.
Vorteil 4: Keine unangenehmen Gespräche
Ein Makler übernimmt auch unangenehme Gespräche für Sie. Vielleicht haben Sie Hemmungen, Unbekannte nach ihrem Job und der familiären Situation zu fragen. Ein Makler überprüft bereits frühzeitig die Einkommenssituation der Interessenten – so kann er den Kreis der wirklich infrage kommenden Käufer eingrenzen. Er übernimmt für Sie außerdem Absagen und Preisverhandlungen.
Vorteil 5: Der Makler sorgt für Rechtssicherheit
Ein Makler erläutert Ihnen den Kaufvertrag und beantwortet alle Fragen im Verkaufsprozess. Er hilft Ihnen aufgrund seiner Rechtskenntnisse, sich gegen Regressansprüche abzusichern und berät Sie auch zu komplexen Themen wie einer Darlehensübernahme durch den Käufer.
Vorteil 6: Erfahrungsschatz
Wenn Sie zum ersten Mal ein Haus verkaufen, kann der Prozess sehr mühselig sein, weil Ihnen die Übung fehlt. Bei einem Immobilienverkauf steht für die meisten Menschen sehr viel Geld auf dem Spiel. Ein erfahrener Makler bewahrt Sie vor teuren Fehlentscheidungen.
Vorteil 7: Der Makler als Mediator
Bei komplizierten Fällen – etwa bei zerstrittenen Erbengemeinschaften – kann ein Makler neutral und unabhängig beraten. Auch bei Scheidungen kann er die Rolle eines Mediators einnehmen und versuchen, für alle Parteien professionell eine zufriedenstellende Lösung zu finden.
Vorteil 8: Den Wunschpreis erzielen
Seien Sie ehrlich zu sich selbst: Können Sie gut verhandeln? Welche Erfahrungen haben Sie beim Verkaufen? Ein Makler setzt sein ganzes Spezialwissen und seine Erfahrungen ein, um den Wunschpreis für Ihr Haus zu erzielen. Besonders wichtig ist seine regionale Kompetenz. Er weiß, wie viel Sie in Ihrer Region für Ihr Haus verlangen können – und vertritt den Preis kompetent gegenüber den Interessenten.

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