Miet­er­hö­hung ver­län­gert Son­der­kün­di­gungs­recht

Vermieter, die ihren Mietern Mieterhöhungen langfristig ankündigen, müssen nach einem neuen Urteil des Bundesgerichtshofs damit rechnen, dass sich das Sonderkündigungsrecht verlängert.

Mit Schreiben vom 7. Januar 2011 forderte ein Vermieter seine Mieter auf, mit Wirkung zum 1. August 2011 einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 272,78 Euro zuzustimmen. Doch die Mieter stimmten nicht zu. Durch die verfrühte Ankündigung des Vermieters fühlten sie sich sogar in ihrem Sonderkündigungsrecht beschnitten. Das Sonderkündigungsrecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 561 Abs. 1 BGB) gestattet dem Mieter, bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Mieterhöhungsschreiben zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Die schließlich vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der beklagten Mieter hatte keinen Erfolg (Urteil vom 25. September 2013 - VIII ZR 280/12). Die Mieter mussten die Mieterhöhung zum 1. August 2011 hinnehmen. Gleichzeitig machten die Richter aber klar, dass eine verfrühte Ankündigung einer Mieterhöhung die Mieter in ihrem Sonderkündigungsrecht nicht benachteilige. Das Urteil hat sogar eher nachteilhafte Auswirkungen für die Vermieter, die eine Mieterhöhung sehr früh ankündigen.

Nach Ansicht der Karlsruher Richter wird das bei einer Mieterhöhung zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB durch eine frühe Mieterhöhung nicht unzulässig beschnitten. Begehrt der Vermieter die Mieterhöhung – wie hier – erst zu einem späteren (als dem in § 558b BGB genannten) Zeitpunkt (hier zum 1. August 2011), ist § 561 BGB nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass dem Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung (hier bis zum 31. Juli 2011) die Möglichkeit offen bleibt, sich von dem Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung zum Ende des übernächsten Monats (hier 30. September 2011) zu lösen.  Der Mieter habe dann noch für weitere zwei Monate (hier August und September 2011) die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Mieter wird durch ein verfrühtes Mieterhöhungsverlangen somit nicht benachteiligt.

Vermieter sollten sich über die Konsequenzen einer frühen Ankündigung der Mieterhöhung im Klaren sein. Sie gewinnen dadurch nichts, unterliegen aber einer Verlängerung der Dauer des Sonderkündigungsrechts. Denn für das Sonderkündigungsrecht des Mieters ist nach Rechtsauffassung des BGH dann nicht mehr der Zeitpunkt der Ankündigung, sondern der der Mieterhöhung relevant. Sie unterliegen also einem längeren Zeitraum der Unsicherheit, in der der bisherige Mieter aufgrund der Mieterhöhung noch kündigen kann und sie dann einen Anschlussmieter finden müssen.

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