Wann ist der Miet­ver­trag un­gül­tig?

Der Mietvertrag ist ein rechtlich bindendes Dokument. Wenn er jedoch falsche Informationen oder ungültige Klauseln enthält, ist es möglich fristlos zu kündigen und/oder den Mietvertrag für unwirksam zu erklären. Hier erfährst du, was Vermieter:innen bei einem ungültigen Mietvertrag beachten sollten.

Prinzipiell gilt, dass ein abgeschlossener Vertrag gültig ist. Die meisten Mietverträge enthalten eine sogenannte salvatorische Klausel. Diese besagt, dass auch dann, wenn ein Teil des Mietvertrags unwirksam ist oder fehlerhaft ist, der restliche Vertrag weiterhin wirksam ist. Ausschlaggebend ist jedoch immer, ob es sich um einen unabsichtlichen Fehler oder um eine arglistige Täuschung handelt.

Wenn du als Vermieter:in oder Mieter:in eine falsche Angabe im Mietvertrag findest, gilt es zunächst, dieser auf den Grund zu gehen. Zum Beispiel kann es sein, dass die Wohnfläche falsch angegeben ist. Der:die Mieter:in darf in so einem Fall eine sofortige Mietminderung geltend machen und eine Überarbeitung des Mietvertrags, die auch die zukünftig niedrigere Miete enthält, verlangen.

Sollte eine arglistige Täuschung vorliegen, kann es sein, dass der Mietvertrag mit sofortiger Wirkung für ungültig erklärt wird. Dies ist etwa dann denkbar, wenn der:die Mieter:in in seiner Selbstauskunft falsche Angaben mit drastischer Wirkung gemacht hat, oder wenn du als Vermieter:in wissentlich unerlaubte Klauseln in den Vertrag aufgenommen hast. Umso wichtiger ist es, dass beide Seiten sich schon bei Abschluss des Mietvertrags vergewissern, dass dieser korrekt ist. Dabei hilft ein:e Makler:in oder ein:e Vertragsexpert:in wie ein:e Rechtsanwält:in.

Es kommt recht häufig vor, dass der Mietvertrag ungültige Klauseln enthält. Manchmal handelt es sich einfach um eine veraltete Angabe, manchmal um Unwissenheit und manchmal um einen Versuch, unerlaubte Regelungen zu treffen. Aufgrund der salvatorischen Klausel können ungültige Klauseln zwar nicht immer führen, dass der ganze Mietvertrag ungültig wird, aber die entsprechende Klausel wird ungültig. In anderen Fällen macht sie den ganzen Mietvertrag unwirksam. Es gilt, sich Hilfe von einem Experten zu holen.

• Schönheitsreparaturen: Der:die Mieter:in muss nur eine bestimmte Summe und Anzahl an Schönheitsreparaturen pro Jahr bezahlen. Ausschlaggebend für die Frage, ob die Klausel im Mietvertrag gültig ist, ist §28 Abs. 4 Satz 3 BV.

• Kleinreparaturen: Die Kleinreparaturklausel ist nur dann gültig, wenn sie sich auf häufig gebrauchte Gegenstände bezieht, sich pro Reparatur auf 100 Euro netto beschränkt und die jährlichen Gesamtkosten für Kleinreparaturen maximal 8 Prozent der Jahresnettokaltmiete betragen.

• Farbwahl: Mieter:innen haben das Recht, die Wände der Mietwohnung in der gewünschten Farbe zu streichen. Dies darfst du als Vermieter:in nicht verbieten. Eine entsprechende Klausel kann den Mietvertrag ungültig machen. Erst, wenn der:die Mieter:in auszieht, dürfen Vermieter:innen verlangen, dass die Wohnung in der Ausgangsfarbe gestrichen wird.

• Endrenovierung: Eine Klausel zur Endrenovierung ist nicht zulässig.

• Renovierungsfristen: Der:die Vermieter:in darf keine festen Fristen für Schönheits- und Kleinreparaturen setzen, da nur der Zustand der Immobilie ausschlaggebend ist.

• Haftungsausschluss des Vermieters bzw. der Vermieterin: Der:die Vermieter:in ist zu Schadenersatz verpflichtet, wenn er:sie selbst den Schaden verursacht oder dieser zu Beginn des Mietvertrags bereits vorhanden war.

• Verzicht auf Kündigungsrecht: Dem:der Mieter:in darf sein Kündigungsrecht nicht abgesprochen werden.

• Mietminderungsausschluss: Das Recht auf Mietminderung darf nicht ausgeschlossen werden.

• Vereinbarungen zur Mietkaution: Die Kaution darf in keinem Fall mehr als drei Nettokaltmieten betragen. Auch eine vertragliche Klausel ändert daran nichts.

• Rauchverbot: Der Vermieter darf das Rauchen in den gemeinsam genutzten Räumlichkeiten der Hausgemeinschaft, nicht aber in den Wohnräumen des Mieters oder der Mieterin verbieten.

• Tierhaltung: Es ist nicht möglich, Tierhaltung generell zu verbieten. Kleintiere bis zur Größe einer Katze sind immer erlaubt, wobei im Einzelfall eine Abwägung möglich ist.

• Besichtigung der Mietsache ohne Ankündigung oder ohne Anlass: Dies ist in keinem Fall erlaubt.

• Falsche Betriebskosten und zu hohe Vorauszahlungen

• Verbot der Untervermietung

Sowohl du als auch der:die Mieter:in können nicht einfach vom Mietvertrag zurücktreten, sobald dieser unterschrieben ist. Jedoch kann es sein, dass der Vertrag aufgrund falscher Angaben oder ungültiger Klauseln für unwirksam erklärt wird. Um dies zu erreichen, ist es nötig, den Mietvertrag anzufechten. Sollte es sich um eine arglistige Täuschung handeln, muss diese bewiesen werden. Sie ist Anlass für eine fristlose Kündigung.

Für die Anfechtung ist es empfehlenswert, Rechtsbeistand zur Rate zu ziehen. Dieser kann auf Basis des Mietvertrags entscheiden, welche Aktion empfehlenswert ist. Wenn beide Parteien das Mietverhältnis fortsetzen möchten, kann der Anwalt oder die Anwältin dabei helfen, einen verbesserten Mietvertrag aufzusetzen. Anderenfalls unterstützt er die betroffene Partei dabei, das Vertragsverhältnis so schnell wie möglich für ungültig zu erklären.