Schäden und Reparaturen

Trittschallschutz bei Bestandsgebäuden

Wann wird er teuer?

Die Schallschutzauflagen in Wohngebäude wurden in den vergangenen Jahren verschärft. Die dafür notwendigen Baumaßnahmen können mit hohen Kosten verbunden sein. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Frage geklärt, ob auch bei einem Altbau die aktuelle Trittschallschutz-Norm anzuwenden ist (BGH; Urteil vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12).

Tanzende Frau

Die Immobilie sollte den aktuellen Schallschutzbestimmungen entsprechen.

Eine Eigentümerin baute im Jahr 2003 das Dachgeschoss ihres 1952 erbauten Hauses in Mannheim in zwei Mietwohnungen um. 2007 klagte ihr bisheriger Mieter, der seit 1985 das darunter liegende Apartment bewohnte, auf einen 20prozentigen Mietabschlag wegen Mangels (nach § 536 BGB) vor dem zuständigen Amtsgericht.

Seine Begründung: Die Vermieterin habe mit dem bloßen Abschleifen und der Verspachtelung des Estrichs der oberen Wohnungen gegen die aktuellen DIN-Normen zum Tritt- und Luftschallschutz verstoßen. Die Schallisolierung entspreche nicht dem geltenden Stand der Technik.

Das sagt die Justiz

Nachdem das zuständige Amtsgericht zunächst der Klage des Mieters nach Mietminderung stattgab, hatte die Eigentümerin nach einer weiteren Niederlage vor dem Landesgericht nun vor dem Bundesgerichtshof endlich juristischen Erfolg. Laut den BGH-Richtern hatte die Mietwohnung in dem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel.

Das Baujahr des Hauses bestimmt die Richtlinien

Entscheidend sei, ob der Tritt- und der Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entsprechen. Es ist nicht gerechtfertigt, auf die zur Zeit des Umbaus geltenden Normen abzustellen, nur weil die Beklagte den Estrich abgeschliffen und verspachtelt und ihn auf zwölf Prozent der Gesamtfläche entfernt und erneuert habe. Denn diese Maßnahme ist von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar.

Rechte des Mieters beim Trittschallschutz

Der Mieter kann daher nicht erwarten, dass die Maßnahme so ausgeführt wird, dass der Schallschutz anschließend den höheren Anforderungen der DIN-Normen genügt, die während des Umbaus gegolten haben. Mit dem Urteil führt der VIII. Zivilsenat des BGH, der für Wohnraummietrecht zuständig ist, seine Rechtssprechung in der Vergangenheit fort (vgl. Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 355/03, aaO; vom 17. Juni 2009 – VIII ZR 131/08, aaO Rn. 12).

Tipp zum Trittschallschutz - das müssen Eigentümer beachten

Eigentümer sollten darauf achten, dass eine Baumaßnahme ihrer Immobilie nicht zu einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes führt oder sie im Mietvertrag bei Umbauten eine Anpassung an aktuelle Schallschutzbestimmungen zusagen. Andernfalls müssen Sie mit kostenträchtigen Auflagen oder einer Mietminderung rechnen.

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