Kauf gescheitert – was passiert mit der Reservierungsgebühr?

Es kommt nicht selten vor, dass im Anschluss an eine Reservierungsvereinbarung der Kauf der Immobilie aus unterschiedlichsten Gründen scheitert. Doch dann stellt sich die Frage, was mit der bereits gezahlten Reservierungsgebühr passiert.




Was passiert mit der Reservierungsgebühr, wenn der Kauf der Immobilie später nicht zustande kommt? Ein potenzieller Käufer aus München zog vor Gericht, um sein Geld zurückzuerhalten.


Kauf gescheitert – Rückzahlung abgelehnt



Eine Reservierungsvereinbarung kann bereits wegen eines Formmangels nichtig sein. So entschied das Amtsgericht München im vorliegenden Fall:


Der beklagte Münchner war Eigentümer einer Einzimmerwohnung in Berlin, die er zum Preis von 141.000 Euro zum Kauf anbot. Ein Münchener Ehepaar interessierte sich für diese Wohnung und unterzeichnete nach den Verkaufsgesprächen eine Reservierungsvereinbarung. Das Paar zahlte 3.000 Euro an den Eigentümer, der später allerdings die Vertragsverhandlungen über den endgültigen Kaufpreis scheitern ließ.

Daraufhin verlangte das Ehepaar die gezahlte Reservierungsgebühr zurück. Mit der Begründung, es handele sich um eine individuelle Vereinbarung, die die Interessenten nicht unangemessen benachteiligen würde, lehnte der Eigentümer die Rückzahlung ab. So kam es zur Klage vor dem Amtsgericht München.


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Urteil: Verkäufer muss Gebühr zurückzahlen


Für die Richter bilden der Grundstücks-Kaufvertrag und die Reservierungsvereinbarung eine rechtliche Einheit und unterliegen somit beide dem Formzwang des § 311b Abs. 1 BGB, der eine notarielle Beurkundung vorsieht. Andernfalls könne der Kaufinteressent – also das Münchener Ehepaar – nicht vor übereilten Verpflichtungen gewarnt und sachkundig beraten werden. Die Beurkundung habe in jedem Fall dann zu erfolgen, wenn die Gebühr 10 - 15 Prozent der vereinbarten Maklerprovision übersteigt.

Vorliegend mache die Reservierungsgebühr 29,7 Prozent der Maklerprovision aus. Damit sind die maßgeblichen Grenzwerte weit überschritten. Die Vereinbarung über die Reservierungsgebühr stelle außerdem eine unangemessene Benachteiligung des Klägers dar. Der Beklagte habe sich durch die Vereinbarung eine erfolgsunabhängige Vergütung gesichert. Der Leistung des Klägers habe kein gleichwertiges Äquivalent gegenübergestanden.


Das Amtsgericht verurteilte den Eigentümer zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Das Urteil ist rechtskräftig.

(Amtsgericht München, Urteil vom 01.07.2016 - 191 C 28518/15)





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