Gewerbeimmobilie ver­kau­fen: Steu­ern, Ab­lauf & Tipps

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen wollen, ist es unter anderem wichtig, wie sie bisher genutzt wurde und für welche Art der Nutzung sie geeignet ist. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, was Sie neben der Nutzungsart beim Verkauf beachten müssen, welche Regelungen für Kündigungen gelten und was Sie hinsichtlich der Steuer beachten müssen.

Hier einige typische Kategorien von Gewerbeimmobilien und Nutzungen:

• Verkauf & Einzelhandel
• Gastronomie & Hotel
• Büro & Dienstleistung
• Lager & Logistik
• Industrie & Produktion
• Arztpraxen & Klinikeinrichtungen
• Freizeit & Sporteinrichtungen

Angebot und Nachfrage orientieren sich insbesondere nach der:

• örtlichen Lage (z.B. A- oder B-Standorte) und Infrastruktur
• Größe und Raumaufteilungen
• Schaufensterfronten
• Gesamtzustand (innen und außen)
• Ausstattungsniveau
• Transport- und Personenzugänge (Aufzüge, Rampen etc.)
• Vermietungsverhältnisse
• konjunkturelle Gesamtlage des Gewerbes oder der Branche

Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Optionen, eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen. Sie können auch auf beide Möglichkeiten gleichzeitig zurückgreifen, um die Verkaufschancen weiter zu erhöhen:

1. Gewerbeimmobilie privat verkaufen
2. Gewerbeimmobilie mit Makler:in verkaufen

Wer sich privat, also ohne Unterstützung von Makler:innen auf die Suche nach potentiellen Käufer:innen macht, sollte sich des hohen Zeit- und Organisationsaufwandes bewusst sein, der bei einem Privatverkauf entsteht.

Aufgaben wie das Erstellen eines aussagekräftigen Exposés, die Planung und Durchführung von Besichtigungsterminen sowie letztlich die Verkaufsabwicklung sind zeitintensiv und aufwendig. Insbesondere in Verhandlungsgesprächen oder bei der Ausgestaltung des Kaufvertrages kommt es auf Expertise und Geschick an.

Wenn Sie jedoch eine:n Makler:in mit dem Verkauf einer Gewerbeimmobilie beauftragen, wird er:sie sich um alle notwendigen Schritte kümmern, die nötig sind, um das Objekt einerseits in möglichst kurzer Zeit und andererseits zu einem guten Verkaufspreis zu veräußern.

Wie bei anderen Immobilien können auch Gewerbeimmobilien frei und bezugsfertig vermietet oder verkauft werden. Je nachdem, wie es sich verhält, werden unterschiedliche Interessent:innen angesprochen. Grundsätzlich gilt, dass bei Gewerbeimmobilien höhere Mieten pro Quadratmeter als im privaten Wohnungsmarkt verlangt werden können. Je nach Art der Nutzung, Lage und Branche können in begehrten Innenstadtlagen die Mieterträge ein Vielfaches der Wohnungsmieten betragen. Daher sind natürlich Gewerbeimmobilien gesuchte Kaufobjekte.

Grundsätzlich wird hier wie in anderen Lagen eine vermietete Gewerbeimmobilie besser bewertet als eine nicht vermietete. Je langfristiger sie vermietet ist, umso besser. Ein aktueller Leerstand wirft dagegen Fragen auf, wenn Sie Gewerbeimmobilien verkaufen wollen: Warum und wie lange ist sie nicht mehr vermietet? Das sind die naheliegenden Fragen von Kaufinteressent:innen. Wenn Sie keine überzeugende Antworten parat haben, werden Käufer:innen skeptisch bleiben. Die Sorge wird sein, dass er:sie die Gewerbeflächen nicht vermieten oder zukünftig nicht mehr so hohe Mieten verlangen kann.

Natürlich könnten Interessent:innen die Immobilie auch frei kaufen und selbst nutzen. Allerdings ist die Erfahrung, dass Gewerbebetreiber:innen und Unternehmer:innen diese Immobilien eher anmieten wollen, als selbst Eigentümer:in zu werden.

In jedem Fall werden sich Kaufinteressent:innen bei vermieteten Gewerbeimmobilien diese Punkte gerne näher anschauen wollen:

• die Höhe, die Ausfallsicherheit und die Dauerhaftigkeit der Mieterträge z.B. durch lang laufende Mietverträge
• Welche Erfahrungen und Erwartungen gibt es mit aktuellen Vermieter:innen in seiner Branche oder mit dem Geschäft in der Lage und vor Ort ?
• Inwieweit sind zukünftige Instandhaltungs- und Renovierungskosten zu erwarten?

Gerade der letzte Aspekt ist nicht zu unterschätzen. Denn ein guter, gepflegter Zustand der Gewerbeimmobilie sichert besonders die weitere - auch langfristige - Vermietbarkeit.

Wie auch beim Verkauf eines Gewerbes, sollten Sie beim Verkauf der Gewerbeimmobilie darauf spezialisierte Makler:innen in Anspruch nehmen. Für diese Vorgehensweise spricht:

• Makler:innen können Ihnen wertvolle Zeit einsparen.
• Sie können sich weiter auf Ihr Gewerbe oder Geschäft konzentrieren.
• Es wird erfolgsorientiert möglichst schnell einen Abschluss angestrebt.
• Makler:innen verfügen über das nötige Netzwerk an potenziellen Kaufinteressent:innen.
• Die Kommunikation wird professionell und zielgerichtet gesteuert.
• Sie erhalten bei der Bereitstellung wichtiger Verkaufsdokumente Unterstützung.

So werden erfahrene Makler:innen gerne bei der Beschaffung dieser wichtigen Dokumente beraten und behilflich sein:

• aktueller Grundbuchauszug (ggf. mit Belastungen und Rechten Dritter)
• Flurkartenauszug bzw. Lageplan
• Baupläne im Maßstab 1:100 sowie
• Werkpläne im Maßstab 1:50
• Nutzflächen und Kubatur (Berechnungen)
• genehmigter Bebauungsplan
• Baulastenverzeichnis
• Baubeschreibungen inklusive Umbauten
• letzte Betriebskostenabrechnungen
• gültiger Energieausweis

Ob Sie eine Gewerbeimmobilie lieber verkaufen oder vermieten möchten, sollte an wichtige Kriterien festgemacht werden. Stellen Sie sich selbst die richtigen Fragen und überlegen Sie im Anschluss, ob der Verkauf oder die Vermietung sinnvoll ist.

Folgende Fragen helfen Ihnen dabei, die richtige Entscheidung zu treffen:

• Ist derzeit die Kaufnachfrage nach Gewerbeimmobilien hoch?
• Ist eine Wertsteigerung der Gewerbeimmobilie absehbar?
• Planen Sie eine zeitnah eine Investition, für die Sie liquide Mittel benötigen?
• Wollen Sie in Zukunft weiterhin den Pflichten als Eigentümer:in bzw. Vermieter:in nachkommen?

Es gibt noch weitere Aspekte, die für die Entscheidung, ob Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen oder doch vermieten wollen, von Belangen sind.

Um Ihnen Orientierung bei dieser Entscheidung zu geben, haben wir die Vor- und Nachteile beider Optionen in der folgenden Übersicht zusammengefasst:

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Gewerbeimmobilie zu verkaufen und Sie nach der Eigentumsübertragung zu mieten oder zu pachten. Dies ist vor allem dann eine interessante Option, wenn Sie möglichst schnell und unkompliziert liquide Mittel für Investitionen benötigen, aber Ihr Gewerbe weiterhin in der gleichen Immobilie bleiben soll.

Ein weiterer Grund, die eigene Gewerbeimmobilie zu verkaufen und wieder zurückzumieten, kann darin liegen, dass Sie die Verpflichtungen als Eigentümer:in nicht länger haben wollen und sich daher entscheiden, das Eigentumsrecht und damit verbunden auch die Verantwortung in andere Hände zu geben.

1. Was ist, wenn Sie die Gewerbeimmobilie mit einem Gewinn verkaufen?
2. Und was ist, wenn zwischen Ihrem Kauf und dem aktuellen Verkauf weniger als 10 Jahre liegen?

Dann handelt es sich steuerrechtlich betrachtet um ein Spekulationsgeschäft. Denn hier wird Ihnen der Gesetzgeber pauschal unterstellen, dass Sie auf eine Wertsteigerung spekuliert haben. Daher müssen nun die Gewinne aus dem Verkauf in Höhe des persönlichen Einkommenssteuersatzes versteuert werden. Im Gegenzug können Sie den Gewinn um die Kosten mindern, die Ihnen beim Verkauf der Immobilie entstanden sind. Der Rest bleibt der zu versteuernde Gewinn.

In der Regel sind Immobilienverkäufe von der Umsatzsteuer befreit und unterliegen dem Grunderwerbsteuergesetz. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wenn Sie als gewerblich tätige Person eine Immobilie verkaufen, aus dessen Vermietung umsatzsteuerpflichtige Mieteinnahmen generiert wurden, sind Sie zur Berichtigung des Vorsteuerabzugs verpflichtet (§ 15a UStG).