Nießbrauch

Als Nießbrauch bezeichnet man ein Nutzungsrecht an einer Sache, insbesondere an Immobilien. Der Nießbrauchinhaber erhält meist ein lebenslanges Recht, die Immobilie zu bewohnen. Welche Rechte, Pflichten und steuerliche Besonderheiten mit dem Nießbrauch einhergehen, erfahren Sie in folgendem Artikel.


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Was ist Nießbrauch?


Der Nießbrauch regelt im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) das Nutzungsrecht am Eigentum anderer, in aller Regel einer Immobilie. Der Nießbrauchberechtigte erhält dabei umfangreiche Rechte in Bezug auf die Immobilie, wie beispielsweise (lebenslanges) Wohnrecht oder die Erlaubnis, die Immobilie selbst weiterzuvermieten. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Nießbrauch aus einer Schenkung resultiert oder mit einer Geldzahlung verbunden ist.

Besonders häufig zum Einsatz kommt der Nießbrauch im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge. Hier können Eltern ihren Erben noch zu Lebzeiten eine Immobilie überschreiben und dennoch mit zahlreichen Rechten ausgestattet dort wohnen bleiben.

Per Definition muss sich der Gegenstand des Nießbrauchs nicht unbedingt eine Immobilie sein. Stattdessen kann das spezielle Nutzungsrecht auch an Unternehmen oder Wertpapieren gehalten werden. Faktisch ist ein Nießbrauch am Haus aber am verbreitetsten. Hierbei ist es zwingend erforderlich, dass die Beurkundung des Nutzungsrechts vom Notar vorgenommen wird und dieser eine Eintragung des Nießbrauchs im Grundbuch veranlasst. Auf diese Weise erlischt die Regelung selbst beim Verkauf des Hauses oder der Wohnung nicht.

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Kann man den Nießbrauch löschen?


Wichtig: Der Nießbrauch fällt unter die persönlichen Rechte. Das bedeutet, dass der Nießbrauchberechtigte dieses Recht weder weiterveräußern noch vererben kann. In aller Regel erlischt es stattdessen mit seinem Tod.

Allerdings lässt sich der Nießbrauch auch auf andere Weise beenden:

  • Im Überlassungsvertrag wird von vorneherein eine Rückübertragungsverpflichtung festgehalten. Diese könnte zum Beispiel greifen, sobald eine bestimmte Frist abläuft oder sich wesentliche Lebensumstände des Nießbrauchinhabers ändern.
  • Der Nießbrauch wird einvernehmlich aufgehoben.
  • Der Nießbrauchberechtigte gibt das Nießbrauchrecht auf.

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Welche Rechte und Pflichten hat der Nießbrauchberechtigte?


Keine andere Nutzungsform gewährt dem Bewohner einer Immobilie so viele Rechte wie der Nießbrauch: Miete darf einbehalten werden und der Nießbrauchberechtigte genießt in aller Regel ein lebenslang garantiertes Wohnrecht. Im Umkehrschluss gehen mit dieser privilegierten Wohnsituation aber auch gesonderte Nießbrauch-Pflichten einher. Das bezieht sich insbesondere auf die Kosten für Reparaturen und Versicherungen. 


Diese Kosten trägt der Nießbrauchberechtigte:

  • Reguläre Verschleißreparaturen (zum Beispiel Streichen der Wände, Dachreparatur)
  • Versicherungsgebühren (beispielsweise Brand- und Unfallversicherung)
  • Grundsteuer
  • Kommunalabgaben
  • Schornsteinfegergebühren
  • Hypothekenzinsen

Diese Kosten trägt der Eigentümer:

  • Umfangreichere Dacherneuerungen
  • Heizungssanierung
  • Anlieger- und Erschließungskostenbeiträge

Außerdem ist zu beachten, dass der Nießbrauchinhaber – ähnlich einem Mieter – nur bedingt räumliche Veränderungen an der Immobilie vornehmen darf

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Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?


Die Alternative zum Nießbrauch stellt das Wohnrecht dar. Auch wenn die Begriffe oftmals synonym verwendet werden, sind sie laut Gesetz nicht gleichzustellen. So stellt das Wohnrecht nach § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine Abspaltung aus dem Nutzungsrecht dar und ist lediglich auf eine einzige Immobilie beschränkt. Ein Wohnberechtigter darf in dieser Immobilie oder in festgelegten Räumen wohnen, eine Vermietung oder Übertragung an Dritte ist dagegen nicht möglich. Das Wohnrecht muss in das Grundbuch eingetragen werden und bleibt auch bestehen, wenn die Immobilie verkauft wird.

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Welche Steuern kommen beim Nießbrauch auf mich zu?


Unabhängig davon, ob es sich um ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch handelt, wird Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer bei Überschreitung des Freibetrages fällig. Lediglich die Ausgestaltung des Gebrauchsrechts wird unterschieden.

Wohnt der Nießbraucher selbst in der Immobilie, wird dies steuerlich genauso behandelt wie das Wohnrecht. Der zu versteuernde Kapitalwert wird dann anhand der jährlich eingesparten Mietausgaben und dem anzusetzenden Faktor für die Lebenserwartung des Nießbrauchers errechnet. Wurde kein lebenslanges Nießbrauch- bzw. Wohnrecht gewährt, wird die vom Erblasser festgelegte Dauer herangezogen. Wenn der Nießbraucher Mieteinnahmen erzielt, fallen diese in den Jahreswert.

Zudem können Grunderwerbsteuern anfallen, wenn die Schenkung der Immobilie nicht in direkter Verwandtschaftslinie oder unter Ehepaaren vorgenommen wurde. Das gilt beispielsweise bei der Schenkung unter Geschwistern.

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Wie berechnet man den Kapitalwert des Nießbrauchs?


Ermittlung des Nießbrauch-Kapitalwerts


Zur besseren Veranschaulichung wird im Folgenden eine beispielhafte Rechnung zur Ermittlung des Nießbrauch-Kapitalwerts aufgestellt:

Um den Kapitalwert zu berechnen, muss zunächst der tatsächliche Jahreswert ermittelt werden.

Ein Vater überträgt seinem 28-jährigen Sohn den lebenslänglichen Nießbrauch an einem Zweifamilienhaus. Die Miete der beiden Wohnungen beträgt jeweils 1.200 EUR. Die vom Sohn zu tragenden durchschnittlichen Kosten im Jahr liegen bei 10.500 EUR. Für das Grundstück ist nach dem Ertragswertverfahren ein Steuerwert in Höhe von 230.000 EUR festgestellt worden.

Berechnung


1.200 EUR x 2 (weil zwei Wohnungen vermietet werden) x 12 (Monate) = 28.800 EUR (= Einnahmen)

28.800 EUR – 10.500 EUR (durchschnittliche Jahreskosten) = 18.300 EUR (= Jahreswert)

Der Jahreswert beläuft sich somit auf 18.300 EUR.

Nach § 16 BewG gibt es eine gewisse Begrenzung für den Jahreswert. Laut dieser Regel darf der Kapitalwert des Nießbrauchs einen bestimmten Wert nicht überschreiten. Dieser Wert ist das Ergebnis, wenn man den Steuerwert des genutzten Grundstücks durch 18,6 teilt.

230.000 (Steuerwert) : 18,6 = 12.366 EUR (= Kapitalwert)

Somit ist der errechnete Kapitalwert niedriger als der tatsächliche Jahreswert (18.300 EUR).

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