Der Mieter von vier gewerblich genutzten Wohnungen, die sich bei Anmietung in einem mangelhaften Zustand befanden, soll laut AGB-Klausel bei Vertragsende Schönheitsreparaturen vornehmen. Als der Zeitpunkt gekommen ist, weigert er sich und kommt vor Gericht damit durch.
Eine Firma hatte vier Wohnungen angemietet, um dort Messegäste, Monteure oder Bauarbeiter unterbringen zu können. Die Wohnungen waren bei der Übernahme unrenoviert. Obwohl der Mieter keinen Ausgleich für den mangelhaften Zustand der Wohnungen erhalten hat, verpflichtet ihn folgende im Mietvertrag enthaltene AGB-Klausel zur Renovierung: "Im Mietzins sind keine Kosten für Schönheitsreparaturen einkalkuliert. Der Mieter hat deshalb die anfallenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten durchzuführen."
Als nach vier Jahren die gewerblichen Mietverhältnisse endeten, fordert der Vermieter seinen Mieter auf, die vereinbarten Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Der Mieter weigert sich und wendet ein, dass er die Wohnungen in einem unrenovierten Zustand übernommen hätte. Daraufhin lässt der Vermieter die Wohnungen renovieren und klagt von seinem Mieter die dabei entstandenen Kosten von rund 33.600 Euro ein.
Das Landgericht Leipzig will von Schadenersatz nichts wissen. Die Richter sind der Auffassung, dass die Regelung zur Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam sei, weil die Wohnungen bereits in einem renovierungsbedürftigen Zustand übergeben wurden. Der Vermieter legt gegen das Urteil Berufung ein.
Das Oberlandesgericht Dresden bestätigt die Entscheidung des Landgerichts. Der Mieter sei nicht zu Schönheitsreparaturen in den vier Wohnungen verpflichtet. Die Regelung in den Mietverträgen zur Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter sei unwirksam, weil sie gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB verstoße. Wenn die Wohnungen dem Mieter in einem renovierungsbedürftigen Zustand ohne Ausgleich überlassen wurden, werde die AGB-Klausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen außer Kraft gesetzt.
Diese vom Bundesgerichtshof vertretene Rechtsprechung zu Wohnraummietverträgen sei nach Auffassung des Oberlandesgerichts auf gewerbliche Mietverträge übertragbar. Hier und da könne dem Mieter nicht – ohne entsprechende Kompensation – die Beseitigung von Abnutzungserscheinungen auferlegt werden, die er nicht verursacht habe. Darüber hinaus würde der Mieter die Wohnungen nach erfolgter Renovierung in einem besseren Zustand an den Vermieter zurückgeben, als er sie zum Zeitpunkt der Übergabe übernommen habe.
Oberlandesgericht Dresden, Beschluss vom 06.03.2019 - 5 U 1613/18 -
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