Verjährung

Korrekte Rückgabe der Mietsache

Wann gilt eine Mietsache als zurückgegeben? Die Vermieterin und der ehemalige Mieter eines Bürogebäudes streiten darüber, wann Schadensersatzansprüche verjährt sind. Der Bundesgerichtshof muss entscheiden.



Der Mieter eines Bürogebäudes hatte sein Mietverhältnis zum 30.9.2012 gekündigt. Im Mietvertrag war festgelegt, dass die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses vollständig geräumt, gesäubert und – soweit erforderlich – fachgerecht renoviert und instandgesetzt, zurückzugeben seien. Alternativ sei auf Verlangen der Vermieterin hierfür ein angemessener Geldbetrag zu zahlen. Darüber hinaus sollten vorgenommene Einbauten entfernt oder von der Vermieterin gegen Werterstattung übernommen werden.

Rückgabe per Anwaltsschreiben

Im Oktober 2012 räumte der Mieter das Objekt, entfernte seine Einbauten aber nicht. Am 9.11.2012 bot er per Anwaltsschreiben die Rückgabe der Mieträume ab sofort an. Gleichzeitig schlug er eine Ortsbesichtigung vor, um sich über die Einbauten und deren mögliche Übernahme durch die Vermieterin abzustimmen.

Mitte Dezember fanden eine Besichtigung und ein paar Tage später eine Besprechung statt. Im Januar 2013 teilte die Vermieterin schriftlich mit, welche Einbauten noch zurückzubauen und welche Instandsetzungsmaßnahmen vom Mieter durchzuführen seien. Nachdem alle Arbeiten ausgeführt waren, gab der Mieter das Bürogebäude am 8.2.2013 an die Vermieterin zurück und händigte die Schlüssel aus.


Ansprüche auf Schadenersatz verjährt

Die Vermieterin forderte weitere Mangelbeseitigungsarbeiten, die der Mieter am 13.6.2013 endgültig ablehnte. Daraufhin klagte die Vermieterin und ließ dem Mieter die Klage am 1.8.2013 zustellen.

Der Mieter hält eventuelle Schadensersatzansprüche wegen der sechsmonatigen Verjährungsfrist (§ 548 Abs. 1 BGB) für verjährt. Auch das Oberlandesgericht Brandenburg teilt seine Auffassung. Aufgrund des Schreibens des Mieters vom 9.11.2012 habe sich die Vermieterin im Verzug mit der Rücknahme der Mietsache befunden. Dieser Annahmeverzug habe den Lauf der kurzen Verjährungsfrist ausgelöst, sodass die Verjährungsfrist bei Klageerhebung bereits abgelaufen gewesen sei.


BGH verweist auf vorbehaltlose Besitzaufgabe

Der Bundesgerichtshof (BGH) teilt die Auffassung nicht. Die Verjährung beginne mit dem Zeitpunkt, an dem die Vermieterin die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Nach der Rechtsprechung des BGH setzt der Rückerhalt grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten der Vermieterin voraus. Erst dann könne sie sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache machen. Zum anderen sei es erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt.

Das Schreiben vom 9.11.2012, mit dem der Mieter die sofortige Rückgabe angeboten hatte, ändere daran nichts. Zwar sei in diesem Schreiben von einer Rückgabe ab sofort die Rede. Damit war aber keine vorbehaltlose Besitzaufgabe gemeint. Das ergebe sich aus dem weiteren Inhalt des Schreibens, in dem es um eine nähere Abstimmung zu den Einbauten ging.

Erst durch die Übergabe am 8.2.2013 hat die Vermieterin den Alleinbesitz erlangt, und konnte sich ungestört ein umfassendes Bild vom Zustand des Bürogebäudes machen.

(BGH, Urteil v. 27.2.2019, XII ZR 63/18)

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