Mietrecht

Anwaltskanzlei duldet keinen Lärm

Anwälte, die im 4. Stockwerk eines Gebäudes ihre Kanzlei betreiben, fühlen sich durch massive Bauarbeiten im unteren Stockwerk gestört. Sie klagen gegen den Vermieter auf Unterlassung von Lärm oder sonstigen Immissionen. Können Sie den Umbau des Gebäudes verhindern oder werden sie ausziehen?



Die Rechtsanwälte haben Räumlichkeiten im 4. Stock eines Gebäudes angemietet. Der Mietvertrag läuft bis zum 31.12.2023. Seit 2018 gehört das gesamte Gebäude neuen Eigentümern, die das Gebäude selbst zum Betrieb ihres Bankinstituts nutzen wollen. Daher baten sie die Anwälte um vorzeitigen Auszug.

Anwaltskanzlei will nicht ausziehen

Nachdem die Anwaltskanzlei einem vorzeitigen Mietende nicht zugestimmt hatte, kündigten die Vermieter mehrfach umfangreiche Umbau- und Modernisierungsarbeiten an. Gleichzeitig boten sie der Anwaltskanzlei weiterhin eine Abstandszahlung für einen vorzeitigen Auszug an. Da die Anwälte sich darauf nicht einlassen wollten, wiesen die Vermieter erneut auf die bevorstehende umfassende Sanierung des Objekts hin.

Mitte November 2018 begannen die Bauarbeiten in den unteren Geschossen, u. a. der Abbruch massiver Innenwände, die Entfernung des gesamten Bodenbelags und weitere Entkernungsmaßnahmen. Daraufhin klagt die Kanzlei auf Unterlassen der Umbaumaßnahmen und das Landgericht Frankfurt gibt ihrem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung statt.



Gericht untersagt Umbauarbeiten

Die Vermieter gehen vor dem Oberlandesgericht Frankfurt in Berufung; allerdings ohne Erfolg. Das Gericht entscheidet: Wenn eine Rechtsanwaltskanzlei Räumlichkeiten anmietet, kann sie verlangen, dass der Vermieter keine lärm-, erschütterungs- und staubintensiven Umbau- und Modernisierungsarbeiten im gesamten Haus durchführt, um eine andere Nutzung zu ermöglichen.

Da eine Kanzlei regelmäßig auch außerhalb der gängigen Geschäftszeiten arbeiten muss, ist sie auch nicht zur Duldung der Arbeiten außerhalb der üblichen Bürozeiten oder am Wochenende verpflichtet. Ihre geistig-gedanklichen Tätigkeiten müssten die Anwälte grundsätzlich jederzeit ungestört durchführen können. Die Vermieter, so das Oberlandesgericht, müssten den Anwälten den vertragsgemäßen Gebrauch der Räume bis zum Vertragsende am 31.12.2023 gewähren.

Derart umfangreiche Arbeiten stellten auch keine Renovierungs- und Umbauarbeiten dar, mit denen ein Mieter rechnen müsse und die deshalb hinzunehmen seien. Die Arbeiten dienten nicht der "Modernisierung". Dafür fehle es an einer erforderlichen nachhaltigen objektiven Erhöhung des Gebrauchswerts. Allein die Renovierung und Umgestaltung im Interesse einer anderen Nutzung genüge nicht.

(Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 12.03.2019 - 2 U 3/19)

Diese Artikel könnten Sie interessieren: