Zum 1. März 2019 treten die neuen Vorschriften für alle Hausverwalter in Kraft, auch für bereits langjährig Tätige. Die daraus resultierenden Kosten könnten kleine oder nebenberuflich tätige Hausverwaltungen verdrängen.

Seit dem 1. August 2018 gelten für Immobilienverwalter erstmals eine Zulassungspflicht und weitere Voraussetzungen. So müssen Vertreter der Branche ihre Tätigkeit nicht nur beim Gewerbe- oder Ordnungsamt anzeigen, sondern auch eine Erlaubnis zur Wohnimmobilienverwaltung beantragen. An die Erlaubnis sind einige Auflagen geknüpft. Bereits tätige Hausverwalter müssen bis zum 1. März 2019 ihre Erlaubnis beantragt haben.

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Erlaubnispflicht nach § 34c


Für gewerbliche Verwalter von Wohnimmobilien (WEG-Verwalter und Mietverwalter) gilt dann eine Erlaubnispflicht nach § 34c der Gewerbeordnung. Bislang mussten sie die Aufnahme ihrer Tätigkeit lediglich anzeigen.

Der Paragraph 34c fordert:

Verwalter von Wohnimmobilien müssen

  • ihre Zuverlässigkeit,
  • geordnete Vermögensverhältnisse sowie
  • den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung mit einer Mindestversicherungssumme von 500.000 Euro je Versicherungsfall und von einer Million Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres nachweisen.

Durch die neuen, hohen Versicherungssummen müssen Hausverwaltungen für einen Jahresbeitrag nun ein Vielfaches der bisherigen Beiträge ausgeben. Darüber hinaus sind Hausverwalter in der Pflicht, regelmäßig Weiterbildungen zu absolvieren – 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Auch das kostet Zeit und Geld.


Mehraufwand zu hoch für Kleinst-Verwalter


Für größere Hausverwaltungen ist der Mehraufwand verkraftbar, nur die etwa fünf Prozent Kleinst-Hausverwalter werden entscheiden müssen, ob sie sich das Verwalten noch leisten können. Für die meist kleinen Objekte, die von ihnen betreut werden, könnte es schwierig werden, eine neue Verwaltung zu finden. Denn die Betreuung kleiner Objekte erfordert nahezu dieselben Prozesse wie bei großen Wohngebäuden. Was unterm Strich für die Hausverwaltung rauskommt, wäre daher unrentabel. Es sei denn, die Eigentümer bezahlen erheblich mehr.


Was bedeutet das für interne Verwalter?


Der Verein Wohnen im Eigentum e.V. (WiE) hat sich mit der Problematik „Selbstverwaltung der WEG“ befasst und ist der Frage nachgegangen, was die Neuregelung für interne Verwalter bedeutet.

So unterscheidet der Verein drei Szenarien:

  • Interne Verwalter, die ihr Amt ehrenamtlich ausführen und damit keiner gewerblichen Tätigkeit nachgehen fallen nicht unter die Neuregelung. Denn sie erhalten kein Honorar für ihre Tätigkeit, sondern höchstens eine Entschädigung für ihren Aufwand, pauschal oder in konkreter Höhe der ihnen entstandenen Kosten.
  • Wer ein geringes Entgelt für seine Tätigkeit einnimmt, befindet sich in einer unsicheren Rechtslage, da noch niemand weiß, wie Rechtsanwälte oder Steuerfachleute diese Situation beurteilen werden. Nur wer von seinem Gewerbeamt schriftlich die Auskunft erhält, dass er trotz eines Entgelts kein Gewerbe anmelden muss, ist auf der sicheren Seite.
  • Für Gewerbetreibende ist die Sache eindeutig. Für sie gelten genau wie für jeden professionellen Verwalter die neuen Vorschriften.

Die Zulassungspflicht für Wohnimmobilienverwalter ist neu, es gibt noch keine Rechtsprechung und kaum Erfahrungen. Daher kann es beispielsweise bei interner Verwaltung in Einzelfällen noch zu Unsicherheiten kommen.


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