Was sich 2019 für Vermieter ändert

Mietrecht, Energieausweis und Rauchmelderpflicht

Mit dem Jahreswechsel kommen einige rechtliche Veränderungen auf Vermieter zu. Neben den Neuregelungen beim Mietrecht betreffen sie den Energieausweis und die Vorschriften für Rauchwarnmelder.


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Von den Gesetzesänderungen betroffen sind Vermieter von Bestandsimmobilien. Insbesondere bei Neuvermietung oder Modernisierung gibt es für sie nach dem Jahreswechsel einiges zu beachten. Neben den Neuregelungen des Mietrechts betrifft das auch den von der Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgeschriebenen Energieausweis.

Viele Energieausweise laufen 2019 ab


Wer eine Wohnung oder ein Haus neu vermieten will, muss dem Mietinteressenten seit Januar 2009 einen Energieausweis vorlegen, der die energetischen Kennwerte des Hauses enthält. Für Wohngebäude mit einem Baujahr bis 1965 galt diese Pflicht bereits seit Juli 2008. Da Energieausweise eine Laufzeit von zehn Jahren haben, werden viele von ihnen spätestens am 1. Januar 2019 ungültig und müssen daher erneuert werden. Vermietern, die keinen aktuellen Ausweis vorweisen können, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.


Weniger Modernisierungsumlage möglich


Nach dem im Dezember 2018 vom Bundesrat abgesegneten Mietanpassungsgesetz (MietAnpG) dürfen Vermieter ab Januar 2019 die Jahresmiete nach einer Wohnungsmodernisierung nur noch um 8 Prozent statt bisher 11 Prozent der Modernisierungskosten erhöhen. Zudem gibt es jetzt auch eine absolute Begrenzung der Modernisierungsumlage: Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete infolge einer Modernisierung nur um maximal 3 Euro pro Quadratmeter steigen, bei Wohnungen mit einem Mietpreis von unter 7 Euro pro Quadratmeter nur um 2 Euro pro Quadratmeter. Als Vorteil für Vermieter sieht das Gesetz eine vereinfachte Berechnung der Modernisierungsumlage vor: Bei Modernisierungskosten von höchstens 10.000 Euro können Vermieter 30 Prozent Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest umlegen.


Strengere Vorschriften bei der Modernisierung


Mit dem MietAnpG soll ferner verhindert werden, dass Modernisierungen und damit verbundene Mieterhöhungen gezielt dazu genutzt werden, um Mieter zur Kündigung zu veranlassen. Unter dem Verdacht des „Herausmodernisierens“ stehen Vermieter, wenn sie

  • nach Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Modernisierung beginnen;
  • die Maßnahme nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen lassen;
  • eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigen;
  • die Maßnahme so durchführen lassen, dass der Mieter erheblich belastet wird. 

Bei Verstößen müssen Vermieter ab 2019 mit einem Bußgeld von bis zu 100.000 Euro rechnen.


Mietpreisbremse: Auskunftspflicht für Vermieter


Die in mehr als 300 Städten geltende, sogenannte Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zulässig sind Ausnahmen nach umfassender Modernisierung oder wenn die Miete im Vormietverhältnis bereits mehr als 110 Prozent der Vergleichsmiete betrug. Nach dem MietAnpG muss ein Vermieter ab Januar 2019 beim Abschluss des Mietvertrags dem Mieter unaufgefordert mitteilen, wenn er sich auf eine solche Ausnahme beruft. Er muss über die Höhe der Vormiete oder die Umstände der Modernisierung Auskunft geben. Kommt der Vermieter dieser Auskunftsplicht nicht nach und wird vom Mieter für die Miethöhe gerügt, kann er sich nicht mehr auf die Ausnahme berufen. Er muss dann die Begrenzung der Mietpreisbremse einhalten und gegebenenfalls zu viel erhaltenes Geld zurückzahlen.


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Neue Mietspiegel in verschiedene Städten


Die für die Mietpreisbremse ausschlaggebende ortsübliche Vergleichsmiete finden Vermieter in größeren Städten und Gemeinden in den regelmäßig überarbeiteten Mietspiegeln. Mit dem Jahreswechsel oder im Laufe des Jahres 2019 treten unter anderem in Dresden, Stuttgart, Hannover und Rostock neue Mietspiegel in Kraft.


Änderungen beim Rauchwarnmelder


Ab Jahresbeginn 2019 müssen nun auch in Thüringen in Bestandsgebäuden Rauchwarnmelder installiert werden. Eine Änderung gibt es auch in Nordrhein-Westfalen: Während bisher immer der Mieter für die Wartung der Geräte zuständig war, kann das jetzt auch der Vermieter selbst übernehmen.


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