Altbausanierung

Schallschutz wie bei einem Neubau

Verpflichtet sich ein Bauträger dazu, einen Altbau umfassend zu sanieren und zu modernisieren, darf er den Schallschutz nicht vernachlässigen.


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Schallschutz bei Sanierung

  1. Der Fall
  2. Käufer klagt
  3. Das Urteil

Der Kläger hatte eine Altbauwohnung gekauft, die vom Bauträger als "hochwertiges Sanierungsprojekt" ausgewiesen war. Nach der Baubeschreibung sollte ein neuer Holzdielenbelag gelegt werden. Der Bauträgervertrag schloss die Haftung des Bauträgers für die "nicht zu verändernde Altbausubstanz" aus, sofern die erforderliche Renovierung nicht grob fahrlässig erfolgt oder vorsätzlich unterlassen wird.

Klage wegen Schallschutzmängeln vom Landgericht abgewiesen

Der Käufer hatte Freude an seiner Wohnung, bis die darüber liegende Wohnung bezogen wurde. Erst ab diesem Zeitpunkt wurden die erheblichen Schallschutzmängel deutlich. Daraufhin verklagte der Eigentümer den Bauträger, einen erhöhten Schallschutz herzustellen. Der Bauträger weigerte sich und verwies auf die Baubeschreibung: Darin waren keine besonderen Schallschutzmaßnahmen vorgesehen und die Haftung für die Altbausubstanz war ausgeschlossen. Der Wohnungskäufer zieht vor dem Landgericht den Kürzeren. Damit gibt er sich aber nicht geschlagen und geht in Berufung.


Berufung erfolgreich – Bauträger muss nachlegen

Der Käufer hatte Freude an seiner Wohnung, bis die darüber liegende Wohnung bezogen wurde. Erst ab diesem Zeitpunkt wurden die erheblichen Schallschutzmängel deutlich. Daraufhin verklagte der Eigentümer den Bauträger, einen erhöhten Schallschutz herzustellen. Der Bauträger weigerte sich und verwies auf die Baubeschreibung: Darin waren keine besonderen Schallschutzmaßnahmen vorgesehen und die Haftung für die Altbausubstanz war ausgeschlossen. Der Wohnungskäufer zieht vor dem Landgericht den Kürzeren. Damit gibt er sich aber nicht geschlagen und geht in Berufung.

Der Sachverständige bestätigte dem Gericht, dass ein erhöhter Schallschutz auch im Altbau möglich ist. Ein niedrigerer Schallschutzstandard könnte nur dann wirksam vereinbart werden, wenn dem Käufer klar verdeutlicht wird, dass und in welchem Umfang vom üblichen Baustandard abgewichen wird. Dazu muss dem Käufer anhand konkreter Schallschutzwerte gesagt werden, mit welcher Geräuschkulisse er zu rechnen hat. Eine Eigentumswohnung mit einem Schallschutzstandard von 1900 wird allerdings niemand zu einem vernünftigen Preis vermieten können und schon gar nicht selbst beziehen wollen. – Der nachträgliche Schallschutz wird für den Bauträger nun wesentlich teurer als wenn er während der Sanierung gleich den erhöhten Schallschutz berücksichtigt hätte (nach Beiblatt 2 zu DIN 4109 oder nach Schallschutzstufe II und III nach VDI-Richtlinie 4100).

(OLG Köln, Urteil vom 2. März 2018, Az. 19 U 166/15)


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